«подводные камни» долгосрочного договора аренды квартиры(2018г)

Содержание

Договор долгосрочной аренды дома

«Подводные камни» долгосрочного договора аренды квартиры

Договор краткосрочного найма жилья

Характеризуется возмездным характером, допускающим взимать плату с заселившихся в квартиру или комнату лиц, чем идентичен имущественной сделке. Составляется при временной передаче права использования комнаты, квартиры или частного дома.

А так же – при передаче в распоряжение части квартиры или частного дома. Составление и заключение регулируется нормативными номенклатурными актами, применяющимися для подобных видов документации, а так же – статьёй 671 ГК РФ.

Закон РАА

1.

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п.

1 ст. 651 ГК РФ). 2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п.

2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53)

Долгосрочный договор аренды помещения

Согласно положениям Гражданского кодекса, обязательная регистрация долгосрочного договора аренды необходима, если период оказания услуг превышает 12 месяцев с момента заключения. Регистрация лишь устанавливает факт наличия обязательств арендодателя и квартиросъемщика, однако в силу они вступают с момента подписания документа.

Новостройки — все новостройки

Заключение означает, что у арендодателя появляется право требовать внесения арендной платы, а у арендатора право пользоваться помещением и включать в расходы плату за пользование недвижимым имуществом, что подтверждается документально. Если недвижимое имущество было передано арендатору раньше, чем зарегистрирован договор, например, одновременно с подачей документов для государственной регистрации, то арендная плата должна учитываться только с момента регистрации.

Наем дома во многом схож с оформлением найма квартиры и иного жилого помещения. Между физическими лицами подобные сделки заключаются каждый день тысячами. Большинство из них оформляются собственноручно сторонами в сдаваемом доме.

Используя представленный бланк, у посетителей есть возможность составить договор аренды без обращения к услугам дорогостоящих специалистов.

По прямой ссылке на странице пример можно скачать бесплатно. В контракте прописываются основные существенные элементы арендных отношений.

Договор аренды дома: загородная специфика

При сдаче загородного дома в аренду необходимо внимательно отнестись к составлению договора.

На первый взгляд договор аренды дома во многом напоминает тот документ, который заключается при сдаче обычной квартиры.

Фактически он содержит аналогичные пункты: предмет договора (описание объекта; указание, какому лицу сдается помещение и сколько человек вправе проживать в нем), условия внесения арендной платы, права и обязанности сторон, срок действия, порядок расторжения договора, разрешения споров и прочие условия.

Уже сам предмет сделки имеет отличия.

__________________________________________________________ ( в дальнейшем Наниматель) и _________________________________________________________ заключили договор о нижеследующем: ( в дальнейшем Наймодатель) 2. ПОРЯДОК РАССЧЕТА Срок сдачи с «___» _____________ 2011г.

по «___» _____________ 2011г.

2.1. Оплата за проживание производится Нанимателем единовременно при заселении или перечислением на расчетный счет Наймодателя за один день до даты заселения. 2.2.

Подводные камни — долгосрочного договора аренды квартиры

Снимать жилплощадь сегодня можно как на сутки. так и на несколько лет . Это зависит от необходимости и цели арендатора.

Различные сроки найма порождают абсолютно разные условия и права обеих заинтересованных сторон.

Именно поэтому принято классифицировать наем жилья по срокам . Как правильно снять квартиру на длительный срок? Найти жилплощадь для того, чтобы получить право временного проживания в ней, можно как самостоятельно без посредников.

Согласно Гражданского кодекса (ГК) РФ, договор аренды – это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель – прим.

авт.) предоставляет другой стороне (арендатору – прим. авт.) имущество во временное владение и/или пользование за определенную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.

Источник: http://juridicheskii.ru/dogovor-dolgosrochnoj-arendy-doma-38415/

Договор аренды квартиры подводные камни

Сдача квартиры в аренду – работа без ошибок

Сдача квартир в наем – привычный род деятельности для многих граждан. Если у вас есть жилье, оно должно работать на вас – в такой ситуации можно продать жилплощадь либо сдавать ее в аренду.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, процесс сдачи жилья не так то примитивен и таит в себе огромное количество подводных камней.

Чтобы избежать обмана и проблем при вселении нанимателей в целом, следует придерживаться ряда простых правил, о которых речь и пойдет в данной статье.

Сдача квартиры в аренду

30 авг 2007, 20:06

Советую обдумать вопрос уплаты налогов. Конечно, платить их не хочется, но в случае конфликта с жильцом он начнет угрожать » а я на тебя в налоговую пожалуюсь. )

вариант договора ( это примитивный, для основы, естественно следует доработать и расширить под себя) Договор квартиры

г. «. «. 20____г. Мы, гр. ( ФИО ), именуемый в дальнейшем Арендодатель, проживающий по адресу.

Договор аренды квартиры

Конфликты между арендаторами и арендодателями происходят очень часто. И если дело принимает серьезный оборот, вплоть до судебного разбирательства, то приниматься решение о правоте той или иной стороны будет именно на основании договора аренды.

Заключать договор аренды квартиры необходимо всегда, даже если жилье снимается лишь на несколько суток.

Подводные камни» аренды

Какие неприятности могут поджидать арендатора и как свести их к минимуму?

Домик уже писал о том, что мошенники продолжают обманывать арендаторов при помощи старых, проверенных схем.

К счастью, с настоящими аферистами арендаторы сталкиваются относительно редко. Гораздо более часты случаи, когда вроде бы все честно — и договор подписали, и в квартиру вселились — но уже в процессе проживания всплывают мелкие или крупные неприятности.

Аренда жилья: правила профессионалов

Важность участия агентства недвижимости в сделках по аренде квартир зачастую непонятны потенциальным клиентам.

Из-за незнания особенностей арендных отношений они попадаются на уловки мошенников, которые организуют информационные фирмы, обещающее быстрое заселение по мифически дешевым ценам как на аренду жилья так и на оплату своих услуг.

О том, как работают настоящие риэлторы, каков стандартный набор услуг на рынке недвижимости в сегменте аренды квартир можно узнать из этой статьи.

Снимаем квартиру в Турции: подводные камни

Каждую неделю на наш ящик приходит несколько вопросов, большинство из которых посвящены транспорту и жилью.

К вопросам транспорта мы еще вернемся в наших материалах и не раз, но сначала обсудим куда более важный для многих вопрос. Где взять жилье. Не каждый, кто приезжает в Стамбул, живет в апартаментах и отелях.

Если вы приехали, например, на месяц или два, отель и апартаменты влетят вам в «копеечку» (если пара-тройка тысяч лир таковыми для вас являются).

Подводные камни — аренды недвижимости

Не вызывает сомнения, что практика регулирования отношений в сфере аренды недвижимого имущества является всегда актуальной для многих субъектов хозяйствования. На сегодняшний день, по-прежнему интересными остаются вопросы пролонгации договоров аренды.

Часто встречаются случаи, когда до окончания договора остался незначительный срок, и арендодатель (в отличие от арендатора) не хочет продолжать арендные отношения на существующих условиях.

Подводные камни аренды недвижимости

Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад.

Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости.

Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала.

Как обойти подводные камни при аренде квартиры

Каждый человек, так или иначе, сталкивался с необходимостью аренды жилья. Аренда может быть как на не большой срок, так и на продолжительное время, но трудности остаются все те же.

Довольно большое количество всевозможных площадок и интернет ресурсов готовы предоставить множество различных предложений о съеме как недорогого – бюджетного, так и жилья класса люкс.

Подводные камни при аренде жилья с — правом последующего выкупа

Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

Источник: http://black-lev.ru/dogovor-arendy-kvartiry-podvodnye-kamni-31228/

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе.

В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему. А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора.

Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.

Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды.

Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение.

Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника. В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.

Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).

Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.

Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).

Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.

Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

Есть способы обойти требование о регистрации договора

Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Естественно, выполнение этого условия потребует времени и финансовых затрат.

Но если длительный договор аренды не зарегистрирован, контролеры сочтут, что он не заключен. А это чревато тем, что налоговики снимут расходы в виде арендной платы. Так контролерам предлагают поступать специалисты Минфина России (например, письма от 12.07.

06 № 03-03-04/2/172, от 17.02.06 № 03-03-04/3/3).

Впрочем, требование о госрегистрации можно обойти.

Для этого достаточно установить, что срок договора аренды составляет менее одного года (например, 11 месяцев), и одновременно прописать условие об автоматической пролонгации договора на тот же срок.

Несмотря на то, что в итоге общий срок аренды превысит один год, регистрировать договор не понадобится. Соответствующее разъяснение давал Президиум ВАС РФ (п.

 10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложение к информационному письму от 16.02.01 № 59, далее — Обзор).

Есть и еще один законный способ не выполнять требование о госрегистрации — вообще не указать в договоре аренды срок его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор, согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Обзора, также не нужно регистрировать.

Правда, этот способ имеет минус — расторгнуть бессрочный договор аренды можно в любое время по инициативе одной из сторон. Достаточно лишь предупредить об этом другого участника за три месяца. Более длительный срок предупреждения стороны могут установить в договоре (п.

 2 ст. 610 ГК РФ).

Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно

Часто камнем преткновения между арендаторами и налоговиками являются издержки на оплату коммунальных услуг. Сложность здесь заключается в следующем.

С одной стороны, нести расходы по содержанию арендованного имущества должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). А с другой стороны, договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает арендодатель.

Значит, счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, и он же должен перечислять деньги коммунальщикам.

Поэтому в договоре аренды устанавливается механизм возмещения затрат арендодателя.

Лучше всего настоять, чтобы эта сумма указывалась отдельно от арендной платы, и прямо назвалась компенсацией расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг.

Данный порядок является наиболее «прозрачным» для проверяющих, а значит, и наиболее безопасным. К тому же он полностью соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и уже давно одобрен Минфином России (письмо от 19.01.06 № 03-03-04/1/43).

Еще одной проблемой для бухгалтера может стать условие договора аренды о порядке проведения ремонта.

Если предполагается, что договор аренды будет действовать не один год, часто в нем предусматривается, что арендатор проводит не только текущий, но и капитальный ремонт. Гражданскому кодексу это условие не противоречит (ст.

616 ГК РФ), поэтому юридическая служба вполне может его и пропустить. А вот бухгалтеру оно может подкинуть дополнительных проблем, к которым нужно быть готовым.

Особенно, если работы проводились собственными силами, без привлечения подрядчиков.

У многих бухгалтеров появляется вопрос — нужно ли начислять НДС по таким работам? Ответ будет отрицательным — НДС не начисляется, так как расходы на ремонт учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ну а если ремонт проводил подрядчик, то предъявленный им НДС можно принять к вычету в обычном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

И наконец, остановимся на условии договора, которое может привести к необходимости пересчитать налоги за весь срок аренды.

И хотя в отношении объектов недвижимости это условие на практике встречается не часто, рассказать о нем стоит из-за глобальности налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ).

Точнее, о разновидности выкупа, при которой арендная плата полностью или частично засчитывается в выкупную стоимость арендуемого имущества.

Рассмотрим, как подобный зачет отразится на налоговых обязательствах арендатора. Переход арендуемого объекта в собственность арендатора является, по сути, реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ).

А так как речь идет об амортизируемом имуществе, то расходы на такую покупку должны списываться через амортизацию. Но ведь эти суммы уже учтены в расходах как арендная плата.

В итоге арендатору-покупателю придется полностью пересчитать налоговые обязательства за весь период аренды. Сумму учтенной арендной платы нужно будет исключить из прочих расходов, доплатить налог на прибыль и пени.

В дальнейшем эта сумма сформирует первоначальную стоимость купленного имущества и будет заново списываться в расходы уже через амортизацию.

Также возникнут сложности с НДС, принятым к вычету по арендным платежам.

Ведь по основным средствам его можно заявить к вычету не ранее, чем сам объект поставлен на учет. А в нашем случае это произошло значительно раньше.

Так что НДС нужно будет пересчитать за весь срок договора аренды, доплатить НДС и пени.

Можно ли избежать таких последствий? Да, можно. В договоре аренды нужно четко зафиксировать, что право собственности на арендуемый объект переходит к арендатору при условии уплаты выкупной стоимости имущества.

И установить эту стоимость без какого-либо зачета арендных платежей. Тогда бухгалтеру не придется подавать «уточненки» и пересчитывать налоги.

Ведь у купленного ОС будет первоначальная стоимость, указанная в договоре.

Источник: https://www.buhonline.ru/pub/beginner/2009/12/2620

Аренда квартир: подводные камни

Аренда квартир: подводные камни

Какие сюрпризы могут ожидать арендатора при заключении договора аренды помещения? Существует ли возможность заранее застраховать себя от повышения арендной ставки? Как это сделать? Каких еще «подводных камней» должен остерегаться арендатор и на какие пункты договора стоит обращать пристальное внимание?  

Обязательные пункты в долгосрочном договоре аренды:

– Полные паспортные данные наймодателя: ФИО, год рождения, паспортные данные, место прописки

– Такие же полные ваши паспортные данные

– Адрес квартиры, которую вы собираетесь арендовать

– На основании какого документа наймодатель владеет этой квартирой — обязательно проверьте, чтобы был написан номер свидетельства о праве собственности и дата его выдачи.

– Срок на какой заключается этот договор. Чаще всего договор аренды заключается на 11 месяцев.

Это сделано потому что, с договора заключенного на год — наймодатель  должен платить налоги, как физическое лицо.

И, чтобы обойти систему налогообложения России, заключается договор на меньший срок. 

– Цифрами и прописью должна быть прописана сумма ежемесячной оплаты квартиры.

– Также должна быть прописана сумма залога и как вы договорились о ее выплате. Т.е. если залог разбивается, то до какого числа вы обязательно должны отдать деньги.

– Число месяца, когда вы обязаны ежемесячно платить деньги за квартиру.

– Сколько раз в месяц хозяин может приходить и проверять состояние квартиры.

Здесь обязательно должно быть прописано, что наймодатель должен за несколько дней предупредить вас о своем приходе и также, что он не имеет права заходить в квартиру, если вас там нет. Обратите внимание на этот пункт, вам же не хочется, чтобы хозяин часто навещал вашу квартиру:)

– Обязательно должно быть прописано, что вы платите ежемесячно только плату за квартиру и за электричество.

Все коммунальные платежи оплачивает наймодатель, это нужно заранее обсудить с хозяином квартиры.

Тут же сразу укажите показания электрического счетчика на день подписания договора. На него вы потом будете ориентироваться.

На какие пункты договора аренды, прежде всего, нужно обратить пристальное внимание? 

1. Кто сдает и кому, количество проживающих. Обязательно проверить паспортные данные потенциальных арендаторов. Для жильцов – проверить документы на собственность. В графе количество проживающих записать поименно всех, кто собирается жить.

2. Стоимость с коммуналкой или без… Иногда не указывается, какие именно коммунальные услуги оплачивает жилец.

Поэтому рекомендуется четко прописать, за что платит арендатор, а за что собственник квартиры.

Обычно жильцы оплачивают электричество и водоснабжение по счетчикам, а наймодатель за все остальное.

3. Страховой депозит и расторжение. Самый волнующий пункт для участников соглашения. И, как обычно, часто недопонимание происходит из-за неправильной трактовки данного пункта.

Страховой депозит,  в случае исполнения жильцами всех условий, подлежит возврату по истечению срока, если нет задолженностей по квартире.

Сумма за испорченное имущество удерживается из страхового депозита, если проводилась опись на момент физического въезда нанимателя. Без описи имущества, факт порчи доказать невозможно. 

4. Досрочное расторжение может быть произведено любой стороной при нарушении другой стороной условий договора.

Если соглашение необходимо расторгнуть по каким либо другим причинам, стороны обязаны предупредить друг друга за месяц до даты предполагаемого расторжения.

При этом указывается минимальный срок, ранее которого стороны не имеет право расторгать договор без достаточно веских причин. 

Необходимые приложения, которые являются неотъемлемой частью самого договора: 

– Опись имущества, акт приема-передачи квартиры. В приложение вписывается мебель и техника, ее состояние, общий ремонт и описание недостатков.

– График платежей. Факт оплаты фиксируется документально и подтверждается подписями сторон. 

Следует убедиться в том, что хозяин квартиры на самом деле является ее собственником.

Попросите  владельца показать паспорт, справку “Ф-9”, где перечислены все граждане, прописанные в данный момент на жилплощади, и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, приватизации и пр.) на квартиру. Не забудь про оплаченные квитанции за коммунальные услуги, электроэнергию и телефон.

Оформление договора – завершающий этап. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у тебя подозрение.

Сдавайте и снимайте квартиры правильно и цивилизованно. Внимательно читайте все пункты и заранее обсуждайте непонятные условия. При соблюдении несложных правил, в дальнейшем можно избавиться от лишней суеты и ненужных споров.

Источник: https://www.bkn.ru/News/6999-Arienda_kvartir_podvodnyie_kamni.html

«Подводные камни» договора аренды недвижимости

«Подводные камни» договора аренды недвижимости

February 4, 2009 – 1:04pm | administrator

В ходе осуществления своей хозяйственной деятельности организации различных форм собственности рано или поздно сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды нежилых помещений. Чаще всего объектом данного договора являются офисные помещения, а также помещения, предназначенные для оказания услуг населению.

Перепланировка

В повседневной практике нередко встречаются случаи, когда помещения, находящиеся в аренде, подвергаются перепланировке/переоборудованию.

Причем иногда арендаторы даже не подозревают об этом, поскольку указанные изменения производятся ими случайно в ходе осуществления ремонтных работ.

В российской действительности не менее распространены случаи, когда арендатор получает в свое распоряжение уже перепланированные/переоборудованные помещения.

При этом традиционно в договор аренды нежилых помещений включаются положения о том, что производство неотделимых улучшений, в том числе, перепланировки, переоборудования, реконструкции, оформления наружного входа и т.д.

помещений или их отдельных частей производится при условии получения предварительного письменного согласия арендодателя. Нарушение данных требований является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В том случае, когда отношения между арендодателем и арендатором помещений хорошие, данное положение не порождает никаких проблем, в случае же, ухудшения отношений, указанные выше положения договора создают серьезные проблемы для арендатора, а допущенные нарушения становятся основанием для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды.

Если арендодатель захочет увеличить арендную плату или прекратить договорные отношения по какой-либо причине, несанкционированная перепланировка/переоборудование становятся действенным инструментом в достижении намеченных целей.

Каким же образом арендатор может обезопасить себя на случай «ухудшения отношений» с арендодателем помещений?

Во-первых, при заключении договора аренды необходимо запросить у арендодателя документы БТИ, отражающие основные характеристики передаваемых помещений.

Ранее это были поэтажный план и экспликация к нему, в настоящее время – экспликация и кадастровый паспорт объекта недвижимости.

При этом дата составления указанных документов должна быть максимально приближена к дате заключения договора.

Во-вторых, необходимо произвести тщательный осмотр помещений и все выявленные расхождения с документами БТИ зафиксировать в акте приема-передачи помещений.

В-третьих, все изменения, вносимые уже самим арендатором в ходе пользования арендуемыми помещениями, необходимо согласовывать с арендодателем в письменном виде даже в том случае, если арендодатель знает о них и не имеет возражений против их проведения. Делать это лучше всего путем направления арендодателю соответствующего письма с просьбой дать согласие на производство конкретных изменений. Чем подробнее будут указаны планируемые мероприятия по перепланировке/переоборудованию, тем лучше. Как только получено письменное разрешение на производство указанных работ, можно приступать к их проведению.

В том случае, если отношения между арендодателем и арендатором не очень гладкие, изменения помещений необходимо произвести, а арендодатель уклоняется от ответа на запрос, у арендатора в этом случае есть только один выход – повторно направить арендодателю соответствующий запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений с установлением срока, в которых арендодателю необходимо дать ответ. Данная мера, естественно, не заменяет собой письменное согласие арендодателя, но в случае обращения его в суд за расторжением договора на том основании, что арендатором была произведена перепланировка/переоборудование без получения согласия, может служить дополнительным доказательством добросовестности арендатора, хотя возвратить помещения в первоначальное состояние все равно придется.

Теперь подробнее остановимся на том, что же понимается под перепланировкой. Традиционно под перепланировкой понимается возведение или снос стен, перегородок и т.д. Однако перепланировка далеко не исчерпывается данными видами работ.

Например, для Москвы действует перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в жилых домах, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005г.

№73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы».

В него, в частности, включаются такие виды работ, как установка дополнительных отопительных приборов, установка дополнительного оборудования с увеличением энергопотребления (кондиционеров, промышленных холодильников), перестановка сантехнических приборов (переустройство), заделка или устройство дверных проемов, установка внутренних лестниц (переоборудование) и т.д.

Для того, чтобы учесть все изменения, оптимально подготовить проект перепланировки/переоборудования помещений и передать его на согласование арендодателю до начала производства работ.

И еще одна рекомендация: постарайтесь избежать установления в договоре аренды Вашей обязанности по согласованию переустройства/переоборудования помещений с компетентными государственными органами, поскольку, не исключена ситуация, при которой арендодатель не выдаст Вам доверенность на представление его интересов в указанных органах, а Вы, как арендатор, полномочий по согласованию вышеуказанных изменений не получите.

Также если у Вас на момент заключения договора аренды помещений уже имеется эскиз наружной рекламы и информации (например, вывеска, световое табло), желательно его сразу согласовать с собственником помещений.

Ознакомиться с полным текстом статьи.

Источник: http://advocates.su/blog/post/211

«Подводные камни» при аренде жилья

Думаете, что в арендованной квартире можно спокойно жить после того, как соответствующий договор подписан, деньги внесены, а ключи получены? Увы, на деле порой все оборачивается совсем иначе…

Расскажем, как не попасться на уловки предприимчивых аферистов или черных риелторов, придумывающих все новые схемы для «развода» доверчивых арендаторов.

Остерегайтесь продавцов информации

В последнее время мошенники все чаще пытаются продать информацию о якобы закрытых базах недвижимости, которые им удалось заполучить непонятным способом. В результате искатели дешевого жилья попадают на уловки тех, кто предлагает дешевые риелторские услуги, и остаются без денег.

Отправил SMSку – лишился денег

В поисках жилья человек посещает специализированные Интернет-форумы, выкладывая на сайтах номера телефонов или адрес электронной почты, по которым с ним можно связаться.

Спустя некоторое время получает sms-сообщение, в котором предлагается стать обладателем важной информации по недвижимости под свой запрос. Для этого нужно лишь отправить сообщение на указанный номер.

Стоит это сделать, как со счета мобильного телефона тут же «улетучивается» вся сумма.

Как «разводят» в информационных агентствах

В поисках доверчивых клиентов аферисты не прочь организоваться в так называемую риелторскую компанию. Ее широко разрекламированные услуги предлагают потенциальным арендаторам за сравнительно небольшую плату заполучить адреса якобы подходящих месторасположению и ценовому критерию.

Мошенники называют сумму, которая значительно ниже того гонорара, которые обычно приходится выплачивать агенту по недвижимости. В оправдание такой экономии озвучивается то, что ему не нужно участвовать в предварительном просмотре жилья и оформлении сделки. В этом и весь подвох.

В офисе фирмы после подписания договора о предоставлении услуг клиенту вручают список адресов с телефонами.

Чтобы убедить соискателя в том, что проблем не возникнет, предлагается осмотреть одну из них.

После этого риелторы получают затребованную сумму, а арендатор подписывает бумаги о выполнении всех обязательств перед ним.

На месте оказывается, что квартиру уже давно сдали или цена за ее аренду значительно превышает ту, которую назвали в агентстве. С такой же ситуацией приходится сталкиваться и по другим адресам, указанным в списке.

При этом добиться привлечения аферистов к ответственности нет возможности, поскольку выясняется, что они лишь предоставляют информационные услуги, а за конечный результат сделки никакой ответственности не несут.

Делаем выводы

Поговорка о бесплатном сыре так и не утратила свою актуальность. В чем отличие профессиональных риелторов от мошенников.

Первые не требуют денег до заключения сделки, гарантируя сделать так, что на всех этапах, начиная с того, как партнеры приступят к поиску жилья, она будет безопасной.

И только после того, как перед клиентом будут выполнены все обязательства, производится окончательный расчет.

Тем, кто не хочет или не имеет возможности оплачивать агентскую комиссию, для поиска жилья придется стать пользователями специализированных сайтов, или же искать нужную квартиру в тех базах недвижимости, которые открыты для широкого доступа. Как показывает практика, безопаснее всего и дешевле оказаться с жильем можно лишь с помощью родственников или хороших знакомых.

Не забываем, что субаренда незаконна

Часто в аренду сдается жилье без согласия собственника. Это еще один вид мошенничества. Пострадать при этом может как владелец недвижимости, так и арендатор, который в любой момент, несмотря на внесенную за проживание сумму, вдруг окажется на улице.

Сдача посуточной квартиры

Чаще всего жертвами аферистов становятся те, кто, поверив на слово, не удосуживается проверить документы на квартиру.

Мошенники находят сдающееся посуточно жилье и размещают объявления о том, что она сдается в долгосрочную аренду.

Вдруг выясняется, что снять ее удалось за «копейки», а под подъездом стоит очередь других, как правило, подставных,«претендентов».

Основная роль в этом случае отводится «владельцу» недвижимости, который тут же излагает версию о необходимости уехать куда-то подальше, поэтому он готов немедленно сдать квартиру тому, кто готов внести затребованную сумму. В споре, возникшем между арендаторами, оказывается, что у арендодателя при себе не оказалось правоустанавливающих документов, но есть копии.

Воттут и наступает момент, когда требуемые документы подписываются, как говорится, не глядя, и тут же отдается вся сумма. Злоумышленника после этого только ищи-свищи, а вот встреча с истинными владельцами жилья неминуемо состоится со дня на день.

Аренда может быть и многоразовой

Коль разговор зашел о мошенничестве в сфере недвижимости, расскажет еще об одно приеме, которым нередко пользуются преступники.

Речь пойдет о том, что арендаторами одной жилплощади могут стать сразу несколько доверчивых граждан.

Причем, выяснится, что все они оказались жертвами аферистов на протяжении одного дня.

Каждого из таких мошенники наделят ключами от жилья, получив от обманутых наперед оплату за длительные сроки. Однако на входе выясняется, что товарищей по несчастью уже несколько…

И еще о подобном лохотроне. Квартирантам приходится длительное время платить владельцу жилья.

На самом деле выясняется, что тот раньше сам арендовал жилье, к примеру, за 20 тысяч рублей в месяц, а решил сдавать его за 30 тысяч рублей.

Доверчивые арендаторы, само собой, не только платят больше, но оказываются на птичьих правах, поскольку заключенный с мошенником договор недействительный.

Аферисты не дремлют

Чаще всего на придуманные мошенниками схемы попадаются доверчивые и неопытные граждане.

Чтобы раскусить, их порой достаточно потребовать документы на жилье и документ, удостоверяющий личность собственника.

Помимо того, желательно поинтересоваться о квартире более детально. Наверняка ответить на поставленные вопросы сможет только ее настоящий владелец.

Правда, провести аферистов таким способом удастся не всегда.

К серьезному разговору с клиентом они обычно готовятся заранее, успевая подделать документы на жилье, обработать их в фотошопе, после чего заламинировать, чтобы те выглядели более убедительными.

На помощь подставному владельцу может придти и такой же риелтор. Это еще хуже. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше всего общаться с проверенными агентами по недвижимости.

Как обманывают владельцы жилья

Здесь схем несколько. Самая выгодная из них, когда собственник квартиры и риелтор действуют заодно.

Злоумышленники находят потенциального арендатора, дают ему квартиру, получают гонорар, который делят на ранее оговоренных условиях.

Затем находится повод для того, чтобы выселить квартиранта под любым надуманным предлогом. Тут находятся новые арендаторы, с которыми заключается договор.

Полученная мошенниками прибыль обычно составляет месячную стоимость проживания.

Напомним, обычно в стандартном договоре аренды прописывают, что наймодателю разрешается расторгнуть соглашение без финансовых потерь в таких случаях.

– если оплата просрочена более, чем на три дня;

– испорчено находящееся в жилище имущество;

– квартиранты систематически нарушают права соседей;

– квартира используется не по назначению.

Однако в арсенале алчных собственников жилья появились и новые хитроумные схемы, позволяющие избавиться от честных арендаторов до оговоренного договором срока. Так, они могут приложить все усилия, что условия проживания квартирантами стали невыносимыми.

Тайно можется портиться мебель, подкупаются местные БОМЖи, которые под видом друзей квартирантов устраивают оргии в подъезде, вдруг возникают аварии в коммунальных сетях и т.

д. После этого собственники являются с незапланированными проверками, к которым подключаются заранее привлеченные к ним соседи, с требованием арендаторов покинуть помещение.

А о родственниках подумали?

При аренде жилья можно попасть в число жертв семейного конфликта.

Так, снимая квартиру якобы у собственника, с которым после проверки всех документов подписывается договор, вдруг оказывается, что ее владельцами на правах долевой собственности являются еще несколько человек. Затем выясняется, что один из них решил сдать жилье так, чтобы не делить прибыть с остальными.

Парадокс такой ситуации, что у арендодателя не было желания обманными квартиранта, поэтому его нельзя назвать мошенником. А вот другой стороне обо всем рассказали «доброжелательные» соседи.

В лучшем случае подобный конфликт может обернуться общением с вызванными полицейскими. Если дело не удастся решить мирным путем, с арендованной квартиры придется съезжать или платить за нее значительно больше, чтобы урегулировать интересы всех владельцев.

Ремонт в арендованной квартире

Бывает и так, что владельцы жилья решают использовать арендаторов в качестве рабочей силы. Причем бесплатной. К примеру, жилье оказалось в плачевном состоянии.

Для того, чтобы привести его в более-менее надлежащее состояние, требуется нанять рабочих и закупить стройматериалы.

А ведь все это можно сделать за счет доверчивых квартирантов, которым сдавать квартиру за незначительную плату.

Обычно таким жильцам впаривается сдача недвижимости на длительный срок. Поверив в заверения собственника, они приобретают необходимые стройматериалы и нанимают рабочих.

При этом договор аренды заключается на срок до одного года с возможностью его продления. Поскольку жильцы хотят прожить в квартире длительное время, они все делают «для себя».

Но как только помещения стали выглядеть более-менее пристойными, договор с арендаторами расторгается в одностороннем порядке. Им возвращается залог и компенсируются комиссионные, но это все равно значительно меньше, чем средства, потраченные на проведение ремонта.

Пытаемся бороться с мошенниками

Если аферу с жильем решают провести его владельцы, тут арендатору не позавидуешь. А вот с родственниками арендодателя поспорить можно.

Для этого достаточно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру.

Если у нее несколько собственников, потребовать согласия на аренду от каждого из них.

Если же от квартиросъемщиков пытается избавиться хозяин жилья, спорить с ним весь сложно.

В случае официального оформления договора можно использовать различные методы – от вызова полицейских до полного отрицания порчи имущества.

При этом на встречу с собственником можно соглашаться только при свидетелях в случае предварительной договоренности.

Кстати, если оформлен стандартный договор найма, в нем, как правило, оговорено, что хозяин жилья может проверять помещение не реже одного раза в месяц при наличии жильца. Иначе последнему можно поменять замки на входных дверях.

Чтобы владелец квартиры не допускал злоупотреблений со своей стороны, пропишите все обязанности сторон в договоре.

Не забывайте, что там можно отразить состояние мебели и другого имущества.

Оговорить, кому придется платить за ремонт из-за износа техники, можно ли содержать домашних животных и т.д.

Познакомьтесь с соседями по подъезду. Если у владельца квартиры «дурная слава», наверняка они расскажут об этом.

О документах на аренду жилья

Теперь мы подошли к главному. Если не хотите, чтобы вопросами арены жилья занималось риелторское агентство, требуйте от арендатора ознакомления с необходимыми документами.

В их числе кроме оригинала правоустанавливающих документов на квартиру нужно ознакомиться с оригинальным паспортом квартиры, оригиналом паспорта ее владельца, действующей доверенностью на право сдавать жилье в аренду от других собственников и оплаченнымиквитанциями ЖКХ.

Возьмите акт приема-передачи квартиры и расписку в получении денег за нее. Получение каждого ежемесячного платежа фиксируйте в бумажном виде с подписью сторон и датой. И, главное, многократно перестрахуйтесь, не опасаясь выглядеть занудой.

Валерий Михайлович

:

29-07-2017 11:01

Источник: http://ur-pro.ru/obsuzhdenija/36624-podvodnyie_kamni_pri_arende_jilya.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть