Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?(2018г)

Содержание

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Как правильно оформить обмен квартиры с доплатой: меньшую на большую или наоборот?

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» – именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город.

Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора.

Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также – совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита.

Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит.

Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение.

Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст.

567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем.

При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги.

Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов.

А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Как оформить обмен недвижимости

Договор мены (обмена) недвижимости

Согласно ст. 567 ГК по договору мены каждая из сторон обязуется передать друг другу жилье в собственность.

К договору мены применяются соответственно правила о купле — продаже, если это не противоречит существу мены.

При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем недвижимого имущества, которое она обязуется принять в.

Обмен недвижимости

Обмен недвижимости, столь распространенный в советское время, сегодня также пользуется популярностью.

Между тем, Провести обмен квартиры, коттеджа, или участка намного сложнее, чем оформлять куплю-продажу, но выгоднее.

Вместо двух сделок со всеми их организационными сложностями вы проводите всего одну. А значит, экономите свое время и деньги.

Чем выгоден обмен комнаты, участка, квартиры?

Во-первых, вы экономите свое время.

Как обменять квартиру на дом? Что такое договор мены?

Очень часто люди обращаются к нотариусу с такими вопросами:

Договор мены () квартиры на дом (на квартиру другую) в наше время уже не такое распространенное явление, как раньше, однако в некоторых ситуациях договор мены является более целесообразным, нежели, к примеру, договор купли продажи и дарения.

Обмен квартир в последние десятилетия стал крайне выгодным вариантом, который позволяет вам быстро получить внушительную сумму денежных средств, если у вас лишняя жилая площадь, либо наоборот – получить просторное жилье, заплатив при этом весьма демократичную сумму.

Отдельным видом является обмен квартир на частные дома или коттеджи за городом. Все больше людей стараются сбежать из шумного и пыльного города поближе к природе, где можно каждый день наслаждаться свежим воздухом и наблюдать изумительные пейзажи.

Родственный обмен приватизированных квартир

Внутрисемейный обмен недвижимости — один из видов операций с недвижимостью, распространенный в советский период.

В настоящее время законодательство не предусматривает каких-либо преимуществ при осуществлении родственного обмена квартир — предъявляются те же требования, что и при обычных сделках.

В решении вопроса, как оформляется родственный обмен квартирами, специалисты отмечают необходимость соблюдения ряда важных условий:

Как правильно проводить обмен квартир

Почему люди сегодня предпочитают квартиры, нежели покупку? При обмене квартиры риск меньше, чем при купле-продаже. Это обусловлено тем, что никто не останется на улице в случае расторжения сделки.

Некоторые щекотливые моменты

Нет уверенности в сто процентов во вторичном жилье, как основной недостаток.

Обмен квартир – преимущества и недостатки

В условиях нестабильной финансовой обстановки, когда доллар скачет по волнам кризиса, гривна уверенно падает, люди просто боятся связываться с деньгами, а ведь речь идет о весьма крупных суммах. Появляется желание произвести операции с недвижимостью без купли-продажи. Вот и приходит на помощь прямой.

: преимущества

При квартир присутствует гораздо меньше рисков, чем при купле-продаже.

Какие нужны документы при родственном обмене квартирами?

/ Обмен квартирами / Какие нужны документы при родственном квартирами?

Предоставляет ли законодательство России какие-либо льготы родственникам, желающим поменяться жилыми помещениями социального найма? В настоящий момент родственный обмен квартирами документы предполагает к сбору такие же, как и при обычном обмене отдельной жилплощади между посторонними лицами.

Прямой обмен квартир с доплатой: мошенники и защита

Адвокат Олег Сухов специально дляIRN.RU описывает особенности сделок мены с недвижимостью

Сотрудники правоохранительных органов утверждают, что ежегодно несколько сотен москвичей, желающих обменять квартиры. становятся жертвами мошенников. Они не только теряют деньги, но и лишаются жилья.

Приведу типичный пример. Житель Москвы Артем надумал обменять однокомнатную на двухкомнатную с доплатой.

Как решить квартирный вопрос без денег

| Ирина Милаярова

Почему владельцы квартир всё чаще предпочитают обменять жильё, а не продавать его? С чем это связано? Сегодня мы ответим на эти вопросы, а также расскажем о том, какие нюансы необходимо учесть при составлении договора мены и в каких случаях обмен недвижимости невозможен .

Риэлтерские услуги в Минске

Договор мены – это когда меняются квартирами (домами), находящимися в частной собственности. В случае же, когда одна из квартир, или обе, неприватизированные (государственные) – речь идет о договоре обмена .

Вроде, все просто, принципиальной разницы нет.

Источник: http://black-lev.ru/kak-oformit-obmen-nedvizhimosti-31228/

Обмен квартир

Обмен квартир

Единственной возможностью изменения жилищных условий до введения в силу Закона о приватизации жилья являлся квартирный обмен. В настоящее время этот процесс имущественной сделки, чаще напоминает о себе определёнными преимуществами.

Условия существования рынка недвижимости адаптируются в расчёте на приобретателя жилья без финансовых вложений. При наличии определившегося кризиса, жилищный обмен становится потенциально целесообразной формой решения вопроса.

Юридически корректным станет определение «обмен квартир» в контексте применения к муниципальному жилью. Это правоустанавливающий прецедент в отношении гражданских действий, связанных с переездом на постоянное место жительства лиц, осуществивших между собой мену жилыми помещениями.

Данный способ имущественной сделки определяется как «классический» или «прямой» применяется в отношении неприватизированного жилья. Для собственников приватизированных помещений употребляется термин «мена».

Лица, ставшие собственниками, при намерении изменить место жительства обращаются к способу купли-продажи квартиры.

С развитием законодательства об имущественных правах граждан и активизацией рынка услуг по продаже недвижимости, купля-продажа оформилась как самый распространённый вариант опосредствованной мены.

В данном случае не нужно подыскивать подходящий вариант для вселения на новую жилплощадь. Реализация собственной квартиры и приобретение новой – упрощают процедуру переезда.

При дефиците наличных средств в обществе, популярными становятся «альтернативные» сделки, которые предполагают продажу объекта недвижимости при одновременном приобретении нового. И наоборот – новое жильё приобретается при одновременной реализации старого.

Цепочки транзакций при альтернативных имущественных сделках могут быть достаточно длинными. В этом смысле они ничем не выигрывают перед классической схемой прямого обмена, от которого рынок недвижимости поспешно отказался.

Квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть реализованы на рынке жилья исключительно путём обмена.

Для этой категории граждан рамки данной операции уже, чем для собственников, так как производимые с ними операции курирует хозяйствующий субъект. Собственник приватизированного жилья осуществляет любую имущественную сделку в той форме, в которой это удобно исключительно ему.

При этом допускаются варианты:

  • обмен с доплатой;
  • город на город;
  • частного дома на квартиру;
  • расселение;
  • иные варианты.

Если осуществляется обмен жилплощади с условием разницы в правоустанавливающем статусе, когда одна из них муниципальная, а другая – приватизированная, процедура усложняется. Факт оформления процесса должен одобряться со стороны органа муниципального самоуправления.

При разрешении муниципалитета, обмениваются лишь жилые площади, но форма собственности, закреплённая за каждым из правообладателей, сохраняется.

Необходимо иметь в виду, что эта процедура облагается налогом с продаж в размере 13% от общей стоимости согласно статье 567 ГК РФ и так же можно получить налоговый вычет.

От уплаты налога освобождаются в соответствии со статьёй 217 НК РФ:

  • Лица, жильё которых в собственности более 3 лет.
  • Лица, установившие стоимость на принадлежащий им объект недвижимости в 1 миллион рублей (и ниже).
  • Правообладатели муниципального жилья, которые пользуются им по договору социального найма.

Обмен квартиры с доплатой

В одном регионе можно осуществить переезд следующим образом:

  • Через равноценный обмен.
  • С доплатой со стороны правообладателя жилья.
  • С получением доплаты правообладателем жилья.

В первом случае стороны получают возможность переселиться в подходящий для них район, что целесообразно для жителей краевых и столичных центров. В некоторых случаях переезд на желаемое место жительства предполагает компенсацию свойств жилья.

Получая определённое преимущество, например – престижный район города, близость к центру или квартира в новостройке, собственник отчуждает контрагенту иное преимущество, оно может заключаться в наличии большей жилой площади квартиры.

Если же приобретённое (отчуждённое) преимущество не компенсировано, оно оценивается в денежном эквиваленте. Сумма эквивалента устанавливается в качестве доплаты. Высчитать сумму доплаты можно самостоятельно.

Она составляет стоимость разницы между жилой (нежилой) площадью, установленной из расчёта удельной рыночной стоимости квартиры.

При равном объёме метража площадей, определяется разница в удельной рыночной стоимости между объектами недвижимости разных достоинств или объектами, расположенными в различных районах города (населённого пункта).

При наличии дорогостоящего ремонта в одной квартире и его отсутствии в другой – в качестве доплаты выставляется сумма, затраченная на проведение работ.

При определении доплаты учитываются различные нюансы. Некоторые преимущества могут суммироваться комплексно.

Обмен квартир в разных городах

Междугородний обмен предполагает переезд правообладателей в другие регионы. Он осуществляется по запросу инициатора процесса, цели которого совпали с интересами другого лица (контрагента).

Если жильё в собственности – намного эффективнее совершить сделку купли-продажи. Она аналогична альтернативной имущественной сделке и включает в себя реализацию собственности в одном городе с практически одновременным её приобретением – в другом.

В случае нахождения подходящих вариантов, вам придётся осмотреть выбранное жильё, самостоятельно приехав в интересующий город или же обратившись к родственникам, проживающим в данном регионе.

После просмотра и достижения взаимных договорённостей, сторонам необходимо съехаться для оформления договора.

При осуществлении столь сложной процедуры как обмен жилья город на город, даже если он будет осуществляться непосредственно, а не посредством оформления купли-продажи, целесообразно обратиться к услугам компании, работающей на рынке недвижимости.

Обмен частного дома на квартиру

Частный дом может обмениваться только на приватизированную квартиру. Смешение различных форм собственности недопустимо и приведёт к признанию сделки ничтожной.

Муниципалитет не имеет права на одобрение сделки, так как при обмене жилплощади различных форм собственности, полученная жилплощадь отчуждается муниципалитету по договору социального найма.

А в отношении частного дома данный прецедент окажется неправомерным.

При условии равной формы собственности, сделка мало чем отличается от обычной мены. Она может рассматриваться как равнозначная или производиться с доплатой. Основной нюанс в этом плане заключается в наличии земельного участка под домом.

Если надел находится в аренде у хозяйствующего субъекта, процедуру можно осуществить путём прямого обмена, альтернативного или купли-продажи дома с участком.

При наличии приватизированной земли, переезд из частного дома должен опираться на договорённости в отношении участка, которые могут допустить:

  • Договор о мене земельного участка вместе с домом на квартиру.
  • Договор обмена частного дома на квартиру с выкупом земельного участка.

Кроме этого могут быть рассмотрены иные варианты, но оформление (переоформление) земельного участка – обязательно. Эти формы собственности оформляются разными договорами, но являются единым целым в правовом отношении.

Необходимо выяснить к какой категории земель относится участок. Если это земли сельскохозяйственного назначения – нужно уточнить их разрешённое использование.

На участке, который расположен за чертой поселений, у владельца дома не будет возможности регистрации, так как на этого вида землях отсутствуют почтовые адреса, участки определяются исключительно в соответствии с кадастровыми адресами.

Для осуществления сделки необходимо подготовить:

  • Документы из БТИ, которые включают в себя технический паспорт и справку об оценочной стоимости квартиры (при необходимости).
  • Правоустанавливающие документы, к которым относятся подтверждающие возникновение права (ордер).
  • Право удостоверяющее свидетельство о собственности (договор купли-продажи, дарственная на дом и т.д).
  • Выписка из домовой книги о наличии (отсутствии) зарегистрированных по данному адресу граждан.
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг, справка об отсутствии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга. При его отсутствии – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии супруга.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины для регистрации сделки.
  • Гражданские паспорта.

Если в семье проживают несовершеннолетние дети или недееспособные лица, при оформлении договора и его регистрации, потребуется приложить дополнительно согласие органов опеки и попечительства о разрешении на переезд и разрешение от опекуна недееспособного лица.

По требованию органов попечительства представляется справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по налогам.

Договор обмена квартиры и правила его составления

Основным документом, который впоследствии приобретёт силу правоустанавливающего документа для обеих сторон, является договор. Он начинается с представления сторонами, квартир.

Далее определяется предмет договора, то есть производимый сторонами обмен, с указанием подробных характеристик квартир:

  • адрес;
  • жилую и нежилую площадь;
  • количество комнат (смежность и раздельность) и наличие балкона;
  • этажность дома и этаж;
  • кадастровую стоимость;
  • статус правообладателей и другие характеристики.

После подробного определения предмета договора, необходимо определить с учётом индивидуальных особенностей ситуации, основные условия, при которых осуществится обмен.

Нужно учесть ответственности сторон при исполнении условий договора и правовые последствия неисполнения одной из сторон вменённой ответственности.

Обязательно отдельным пунктом, необходимо определить – при каких условиях договор имеет право быть расторгнутым сторонами: по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке.

В договоре учитываются все возможные ситуации осуществления сделки:

  • На каких условиях будет осуществляться снятие с регистрационного учёта.
  • Каким образом будут переданы денежные средства в случае наличия доплаты.
  • В каком размере будет передана доплата.
  • Сроки вселения в новое жильё. Важно прописать нюансы данного пункта при переезде из города в город.

Условия, обозначенные в договоре, выполняются сторонами с точностью. В случае их невыполнения, сторона-контрагент имеет право на обращение в суд с вытекающими правовыми последствиями.

Несуществующие в договоре пункты, которые могут подразумеваться одной из сторон или обеими сторонами априори, не имеют никакой юридической силы.

Целесообразно обратиться для составления договора к специалисту юридической фирмы или в компанию по работе с недвижимостью. После составления договора и подписания его сторонами, он подлежит обязательной регистрации в местном отделении кадастра и картографии.

Источник: https://myestate.club/kuplya-prodazha/obmen-kvartir.html

Как обменять квартиру

Как обменять квартиру

Свободные деньги на покупку новой недвижимости доступны избранным. Большинство же наших сограждан либо берут ипотеку, либо совершают обмен.

Обмен недвижимости — один из способов улучшить бытовые условия, не имея большой суммы денег на руках.

О том, какие способы и варианты существуют, как проверить “квартиру на чистоту” разберемся в данной статье. 

Фото с Flickr.com, Ricky Van Veen

Стандартная ситуация — обмен с целью улучшения жилищных условий. Подобную цель преследует больше 50% наших соотечественников. Качество жилья оценивают исходя из:

  • площади квартиры;
  • характеристик дома (панельный, кирпичный, монолит);
  • инфраструктурной оснащенности;
  • района (элитный, спальный, окраина, загород);
  • состояния инженерных сетей;
  • ремонта и внешней привлекательности.

Целью может стать не увеличение квадратных метров, а выбор расположения. Примерно 40% жителей городов мечтают о собственном доме. Главное — заранее сформулировать ваши пожелания к жилью. В погоне за комфортом в большом доме можно выпустить из вида транспортную доступность района и его инфраструктуру. Прежде чем обмениваться квартирами определитесь с целями, напишите ваши основные требования, а потом выбирайте способ обмена.

Как поменять квартиру: способы обмена

Договор мены квартиры или альтернативная сделка

Способ обмена жилья зависит от того, на каком праве вы пользуетесь квартирой:

  • на праве собственности (основания — договор купли-продажи, мены, дарения, наследование по закону или завещанию, на основании судебного решения);
  • на условиях ограниченного права (договор социального найма).

С юридической точки зрения обмен предполагает переход прав на недвижимость, предоставленную по договору социального найма. Схема прописана в Жилищном кодексе РФ. Это достаточно хлопотная процедура с участием местной администрации. В условиях современного рынка, когда неприватизированного жилья в России осталось примерно 5%, подобные сделки по переходу прав и обязанностей практически не совершаются. Квартиру в собственности можно обменять на другую квартиру или дом двумя способами:

  • посредством договора мены;
  • через куплю-продажу (альтернативная сделка).

Внимание: разменять приватизированную квартиру на не приватизированную запрещено законом.
 

Рассмотрим каждый из вариантов Договор мены квартиры или дома предполагает передачу в собственность каждой из сторон имущества. Условия должны удовлетворять интересы обоих участников. Фактически найти квартиры, которые устраивают обе стороны очень тяжело.

Однако, договор мены — экономичный и надежный способ улучшения жилищных условий или выгодной продажи с доплатой.

  • Органы юстиции регистрирует одну сделку и переход прав по ней. Соответственно госпошлина уплачивается единожды.
  • Государственный регистратор проверяет «чистоту квартиры». Наличие залога банка, зарегистрированных долей несовершеннолетних детей и недееспособных граждан.
  • Риск остаться без жилья минимальный. Проверка имущества и последующая регистрация права собственности происходят параллельно.
  • Гражданским кодексом РФ предусмотрена ответственность сторон договора в случае возникновения притязаний иных лиц. То есть, если появится лицо, законно претендующее на ваше имущество, бывший хозяин квартиры обязан возместить вам все убытки и вернуть вашу недвижимость.
  • Возможен обмен квартирами в разных районах и даже городах. «Чистоту сделки» проверяют два территориальных регистрирующих органа, взаимодействующих между собой. Регистрирует одна из юстиций по выбору сторон. Второй регистратор вносит запись об обременении на квартиру в своем регионе.

Количество таких сделок составляет 10–15%. Между тем мена квартиры или дома — доступная альтернатива купли-продажи в условиях стагнации рынка недвижимости и отсутствия свободных денег у населения. Недостатком является отсутствие конкурентоспособной цены.

То есть, продать квартиру на открытом рынке можно дороже, чем например, стоит предлагаемое к равноценному обмену жилье.

Особенности альтернативной сделки

Примерно 80% всех манипуляций с недвижимостью совершаются через куплю-продажу. Стандартная схема: собственник хочет улучшить жилищные условия. Квартира выставляется на продажу на открытом рынке. Как только на нее найдется покупатель, заключается предварительный договор с предоплатой.

Продавец находит квартиру для себя и вносит предоплату, полученную от покупателя своей квартиры. Количество участников не ограничено.

Для сведения: альтернативная сделка предполагает в начале цепочки покупателя, который рассчитывается наличными, без предварительной продажи своей недвижимости.

Недостатки альтернативного обмена:

  • Несколько сделок, требующих регистрации, каждая оплачивается отдельно.
  • При большом количестве участников отследить «чистоту недвижимости» невозможно.
  • Продавая квартиру, собственнику и всем членам необходимо выписаться с жилплощади. Выписать несовершеннолетних и недееспособных граждан в никуда невозможно. Выписка и новая прописка занимают много времени.

Такая схема обмена популярна, потому что есть возможность выставить квартиру на открытый рынок и продать по выгодной цене. Купить новую также можно выгодно. Допустим, собственник давно ищет покупателей или срочно переезжает.

Как поменять старую квартиру на новую. Проверяем квартиру на чистоту без помощи юристов

Запрашиваем выписку из ЕГРП. Обратитесь в органы юстиции, они предоставляют такие выписки по письменному запросу.

Запросить можно онлайн на сайте территориального регистрирующего органа.

Заказывайте развернутый вариант, в нем будут указаны все совершаемые с имуществом сделки, основания приобретения в собственность и обременения.

Проштудируйте официальные сайты судов. В параметры поиска по судебным делам внесите фамилию собственника квартиры. Посмотрите, не является ли недвижимость предметом спора. Есть ли не вступившие в силу судебные решения относительно квартиры.

Попросите у собственника справку о прописанных на жилплощади лицах, справку о составе семьи. Поинтересуйтесь, как собственник приобрел квартиру.

Если путем наследования, попросите показать документы с указанием всех наследников, их долей. Уточните, имеются ли у кого-то из родственников правопритязания на объект обмена.

Если собственнику нечего скрывать, он согласится на ваши условия.

Если квартира в новостройке, то скорее всего она юридически чистая.

Равноценная сделка или обмен квартиры с доплатой

Цена является обязательным условием и договора купли-продажи, и мены. Оценить на глаз имущество не под силу даже специалисту с опытом. Не поленитесь заказать отчет об оценки.

Если будет установлена разница в цене, внесите пункт о предоплате в договор. Так как если юстицию сочтет, что указанная в нем стоимость не соответствует средней рыночной, то в регистрации откажут.

В качестве доплаты принимается любое имущество (движимое или недвижимое). Оно также проверяется на наличие обременений и возможность правопритязаний.

Установленная рыночная стоимость, равно как и наименование, и технические характеристики отражаются в условиях договора.

Квартиру также можно обменять, доплатив материнским капиталом. О том, как купить квартиру на материнский капитал, читайте в отдельном материале.

Таким образом, обмен квартиры процесс трудоемкий, требующий определенных знаний.

Если вы не уверенны, что сможете предусмотреть все нюансы, обратись в риелторскую компанию, которая поможет и с юридическим оформлением, и с процессом сбора документов.
О том, как выбрать риелтора читайте здесь.

Источник: https://RegionalRealty.ru/library/kak-obmenyat-kvartiru/

Обмен жилья: как это происходит?

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен.

Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения.

Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому.

Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ. В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно.

Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается.

Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным.

Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке. Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату.

Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями.

Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих.

А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск. Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ.

При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих.

Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу.

Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой.

Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь. Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://kvartira.mirtesen.ru/blog/43319804615

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть