8(800)350-83-64

Как и на что разменять трёхкомнатную квартиру? варианты обмена на двухкомнатные и однокомнатные

Содержание

Особенности обмена трехкомнатной квартиры: на двухкомнатную с доплатой, размен на две однокомнатные, а также мена на 2-х и 1 комнатную

Размен 3-комнатной квартиры, находящейся в собственности нескольких лиц или при разводе супругов, производится добровольно или принудительно.

Альтернативой размену является продажа квартиры и дележ вырученных денег между бывшими собственниками.

В статье подробно изучим, как разменять 3-х комнатную квартиру на 2-х комнатную и 1 комнатную, как разменять 3-х комнатную квартиру на 2 однокомнатные, а также, как провести обмен трехкомнатной квартиры на двух-комнатную (обмен с доплатой).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа! Это быстро и !

Можно ли разменять 3-комнатную квартиру?

Во времена СССР размен жилья был практически единственным вариантом легального выхода из ситуации при разводе.

Ныне сделки купли-продажи настолько вошли в обиход, что многие сомневаются в легальности самого института мены. Между тем договор мены четко прописан в ГК РФ. Надо только суметь грамотно им воспользоваться.

Отметим особенность этого договора: метраж, количество комнат, кадастровая или рыночная стоимость обмениваемых помещений с обеих сторон никак не влияют на юридическую возможность совершить сделку мены. Чем многие граждане успешно пользуются, чтобы уменьшить или свести к нулю налогообложение транзакций.

Варианты обмена 3-х комнатной квартиры

На что можно разменять 3-х комнатную квартиру? Обменять можно следующим образом:

  • обмен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные;
  • размен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную;
  • обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные;
  • обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную квартиру с доплатой;
  • обменять на дом (дома);
  • обмен на любое другое недвижимое и движимое имущество.

Для тех, кто последний раз обменивал жилье еще в советский период, надо знать, что с тех пор установленный порядок и нормативная база аналогичной процедуры в РФ в корне изменились.

В отличие от действовавших в СССР правил, суд не вправе определять равноценность обмена и в зависимости от этого разрешать или запрещать его. Обязательно будет обращено внимание на соблюдение интересов несовершеннолетних.

Однако реально вариант «чистой» мены, когда стороны просто переезжают на новое место жительства и обмениваются документами, скорее исключение, чем правило. В большинстве случаев при договоре мены требуется доплата одной стороны другой.

Процедура мены приватизированного жилья регулируется ст. 567 ГК РФ. В договоре мены закон предусматривает только две стороны. Неприватизированные квартиры размениваются по договору обмена, который регулируется статьями 72-75 ЖК РФ.

Для уточнения правомерности действий в конкретных ситуациях юристы часто обращаются также к судебной практике: ранее принятым решениям российских судов.

      

Причины размена

Их может быть несколько. Если за организацию мены берется посредник, причину ему желательно знать: от нее зависит выбор вариантов и способов совершения сделки.

В числе причин следующие обстоятельства:

  • Развод – одна из основных причин. Обыкновенно хотя бы у одного из бывших супругов нет возможности и времени сначала продавать жилье, затем порознь искать новое для покупки.Ключевым здесь является затратность, неудобства и риск временного местопребывания между продажей и покупкой.
  • Дети выросли, хотят жить отдельно. А родителям достаточно и квартиры меньших размеров.
  • Квартира досталась в наследство нескольким лицам, каждый желает получить отдельное жилье.
  • Квартира в долевой собственности, это создает неудобства и конфликты сособственников. На куплю-продажу доли нет средств или не дается согласия.

Способы обмена трехкомнатной квартиры: на две однокомнатные и другие варианты

Мена без доплаты

Стороны подписывают договор, регистрируют его, обмениваются документами, переезжают по новым адресам, каждая сторона новое жилье регистрирует в собственность. В таком договоре может быть только две стороны.

Вполне реален вариант мены без доплаты трехкомнатной на любые квартиры, даже в сумме гораздо большей площади, если последние находятся в менее престижном микрорайоне, улице или поселении. Или в том же микрорайоне, но в домах более низкого качества, чем у хозяина трехкомнатной.

Чтобы убедиться в выгодности такого варианта, достаточно сравнить цены в колонках объявлений на аналогичные вашей и предлагаемых к обмену квартир.

При сравнении учесть такие факторы как адреса домов, этажность; материал, из которого они построены, нахождение квартиры на первом или последнем этаже.

Можно ли разменять 3 комнатную квартиру на 2 и 1 комнатную? Трехкомнатную квартиру в Москве реально поменять на две и даже три квартиры любого размера в провинции. Квартира в монолитном доме заведомо дороже, чем в кирпичном, в кирпичном – чем в панельном.

Квартиры в стандартных 16-ти, 14-ти и 12-ти этажках дороже квартир в 9-этажках. Самый дешевый вариант – 5-этажные «хрущобы».

Если жилье находится в современном или довоенной постройки доме нестандартной архитектуры, с вопросом о его ценности лучше обратиться к специалисту.

В договоре мены стороны прописывают размер доплаты одной из сторон другой, сроки и процедуру внесения доплаты. Затем выполняют действия в порядке, описанном в предыдущем пункте плюс осуществляется передача доплаты с получением расписки.

В договоре мены, с доплатой или без, может быть только две стороны.

Фактическая мена

Оформляется как купля-продажа размениваемой трехкомнатной и получаемых в обмен квартир. Вариант является единственным выходом в случае, если:

  1. Хотя бы одна из сторон считает договор мены неприемлемым. Например, опасается возможности опротестования сделки задним числом.

    Или желает получить законный налоговый вычет за покупку жилья.

  2. У всех задействованных в сделке квартир разные хозяева.

Такая сделка обыкновенно в целях безопасности проводится через посредника профессионального риэлтора. Такая необходимость обусловлена: высокой вероятностью мошенничества одной из сторон при совершении сделки.

Поскольку в данном случае фактически одна сделка (купля-продажа) прикрывает другую (мена), при неграмотном выполнении юридических действий есть возможность признания сделки недействительной с большими материальными потерями.

Для поиска вариантов обмена стороны изучают колонки объявлений (обменяю трехкомнатную квартиру) в газетах, специализированных сайтах, сами помещают туда объявления, обращаются к риэлторам, у которых имеются базы данных.

      

Как можно разменять 3-х комнатную квартиру и на сколько?

  1. Как обменять трехкомнатную квартиру на двухкомнатную и однокомнатную? Чтобы провести обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную и однокомнатную необходимо найти партнера, у которого в собственности 1-комнатная и 2-комнатная квартиры и он согласен на обмен на вашу трехкомнатную.
  2. Договариваетесь о ценах таким образом, чтобы сумма цен предлагаемых вам квартир была равна цене вашей трехкомнатной квартиры.
  3. Составляете договор мены 3-комнатной квартиры на 2-комнатную с доплатой в размере цены однокомнатной квартиры.
  4. Осуществив обмен и получив доплату, возвращаете ее плательщику в уплату за его однокомнатную квартиру.

    Понятно, что деньги в виде наличности при такой сложной сделке не присутствуют, их просто надо провести документально в договорах и взаимных расписках о получении.

    Все документы подписываем и подаем на регистрацию одним днем. Во избежание мошенничества профессиональный посредник необходим!

Размен трехкомнатной квартиры на две однокомнатные:

  • можно ли разменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные? Поменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные квартиры можно, если у них один собственник, подписываете с ним договор мены и регистрируете его, затем вы и ваш бывший сожитель отдельно регистрируют собственность каждый на свою новую квартиру;
  • если квартиры, предлагаемые в обмен на трехкомнатную, независимо от числа комнат в них, имеют разных хозяев, договор мены невозможен. Сложная сделка осуществляется через посредника. Обычно им выступает риэлтор.Посредник заключает перекрестные договоры купли-продажи, мены со всеми участниками сложной сделки, чтобы в итоге каждый получил желаемое.Если договором предусмотрено внесение доплаты, она вносится в присутствии риелтора и нотариуса. Затем каждый из новых хозяев регистрирует свою новую собственность.

С чего начать?

Всем участникам сделки:

  • внести все необходимые коммунальные платежи, сведя задолженность к нулю;
  • взять все необходимые справки из БТИ, выписки из Росреестра, разрешения от супругов, сособственников;
  • выписаться с места жительства.

Где оформляют, куда обратиться?

Сделки регистрируются в местном филиале Росреестра.

Для обмена нужны:

  1. Паспорта всех участников сделки.
  2. Согласие на осуществление сделок от супругов и сособственников всех участников сделки.
  3. Разрешения от отдела опеки, если на обмениваемых площадях постоянно зарегистрированы несовершеннолетние.
  4. Техпаспорты всех квартир.
  5. Кадастровые паспорта всех квартир.
  6. Выписки из Росреестра по всем квартирам.

Куда подавать документы?

Договоры и указанные выше документы подаются в региональную регистрационную палату Росреестра.

      

Сроки оформления

При сдаче пакета документов выдается справка об их принятии, в которой будет указана дата выдачи свидетельства о собственности.

  1. Госпошлина в РФ при регистрации договора мены жилья 200 рублей.
  2. Госпошлина в РФ при регистрации собственности на жилье 500 рублей.

Отказать в оформлении могут, если:

  • на одну из квартир наложен арест;
  • нет хотя бы одного из требуемых документов или хотя бы один из них не отвечает установленным требованиям, или просрочен;
  • есть сомнения в дееспособности участников сделки.

Особенности и нюансы

  1. Сделка мены регистрируется дважды: договор мены, затем право собственности.
  2. При сделке купли-продажи обязательна регистрация только права собственности.

Сделки мены и купли продажи имеют разный порядок регистрации, при их сочетании для безопасности при такой сложной сделке желательно участие риэлтора и нотариуса (хотя по закону это и не обязательно).

Пытаясь провести сделку самостоятельно, сэкономите проценты, а потерять рискуете все.

Источник: http://urist.expert/nedvizhimost/kvartira/obmen/varianty-razmena/trehkomnatnoj.html

Разменять квартиру и не пожалеть

Ситуации, когда появляется необходимость разменять квартиру на несколько отдельных, бывают самые разные. Например, жилье, когда-то вмещавшее семью из родителей и детей, уже не подходит для проживания нескольких взрослых человек.

Бывает, что собственники, раньше бывшие в хороших отношениях, больше не желают друг друга видеть, а уж тем более жить вместе. Такое случается при разводе и других семейных раздорах.

Когда размен квартиры неизбежен, следует подробно изучить юридические особенности операции, чтобы совершить раздел законно и не пожалеть. 

Разменять квартиру можно вне зависимости от того, приватизирована она или нет.

Тем не менее существует ряд ограничений в зависимости от того, кому принадлежит жилье – частному лицу или государству.

Неприватизированную квартиру можно разменять только на несколько муниципальных. Так же и с приватизированным жильем: поменять его на объект из неприватизированного жилого фонда запрещается. 

Стоит отметить, что размен приватизированных и неприватизированных квартир осуществляют в разных учреждениях. В первом случае – в Росреестре, а во втором – в уполномоченных организациях в зависимости от города. 

В законе оговаривается несколько случаев, запрещающих размен квартиры. Невозможно совершить операцию, если: 

• подан иск о расторжении или изменении договора соцнайма; 

• жилище не пригодно для проживания людей;

• дом вскоре снесут;

• в доме планируется капитальный ремонт;

• право пользования квартирой оспаривается в суде;

• человек, который намерен заселиться в квартиру, страдает от одного из хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством. 

Практика размена квартир осуществляется всего по двум схемам: через продажу и путем мены. В обоих случаях происходит переход права собственности. В первом жилье продают, а полученные деньги делят пропорционально доле каждого собственника.

После этого они самостоятельно покупают отдельное жилье. Второй путь предполагает одновременный поиск нового жилья для всех владельцев. Сама сделка и договор мены очень походят на куплю-продажу.

Разница лишь в том, что для расчета используют не деньги, а недвижимость. 

Легально разменять квартиру без согласия одного из собственников невозможно. Принудить нежелающего менять жилье владельца тоже нельзя. Принудительный размен возможен лишь в случае с неприватизированным жильем.

Бывают ситуации, когда совместное проживание семьи с одним из собственников невозможно. Например, если он ведет себя агрессивно.

Но даже в таком случае закон гарантирует ему право распоряжаться своей собственностью по усмотрению. 

В данном случае есть два варианта действий: либо попытаться найти с сособственником общий язык и пойти на размен, либо продать свою долю, предварительно получив отказ от преимущественной покупки доли другими владельцами.

Затруднить процесс размена квартиры может то, что в ней прописаны определенные категории граждан: дети до 18 лет и иждивенцы, добровольно отказавшиеся от приватизации.

Эти люди не могут быть выписаны из квартиры при смене владельца. Данные обстоятельства должны быть указаны в договоре.

Если новый владелец все же подпишет такой договор, то выписать жильцов он не сможет. 

Вопрос с пропиской ребенка решается при участии органов опеки. Прежде чем заключить договор мены или купли-продажи данной квартиры, необходимо получить разрешение. Менять квартиру без согласия прописанных в ней людей можно, но только если у нее один собственник. 

В случае когда один из владельцев квартиры несовершеннолетний, за соблюдением его интересов следят органы опеки. Без соответствующего разрешения договор просто не пройдет государственную регистрацию.

Для получения документа нужно будет доказать, что имущественное и жилищное положение ребенка не ухудшится после совершения сделки по размену квартиры. Обычно в органы предоставляют правоустанавливающие документы по всем объектам, выписки из домовых книг, документы из БТИ.

Точного перечня бумаг, которые могут быть потребованы инспектором, нет.

Жильцы коммуналок, имеющие ордера или договоры соцнайма, часто используют размен для того, чтобы улучшить свои жилищные условия. Переехать в более удобную квартиру можно как без доплаты, так и купив дополнительные метры.

Для оплаты используют личные средства, но иногда привлекают средства государственных целевых программ, субсидии, кредиты, гарантийные обязательства. Возможен вариант с комбинацией нескольких способов оплаты.

Поспособствовать размену квартиры может выселение непроживающих граждан, зачет имеющегося движимого и недвижимого имущества, цепочки множественных обменов с доплатами, родственный обмен.

Юридические аспекты операций по размену квартиры и улучшению жилищных условий регулируются Гражданским и Жилищным кодексами. 

Усложнившаяся экономическая ситуация в стране стала причиной роста уровня сделок по размену квартир. Например, люди решаются разменять однокомнатную квартиру на жилье еще меньше, но с доплатой. Однако чаще меняют большие квартиры.

За «трешку» можно получить две однокомнатные: одну для проживания, другую – для сдачи в аренду. Чаще всего, та, в которой планируется жить, находится в спальном районе, а недвижимость для сдачи покупают поблизости от центра города.

Таким образом получается извлечь максимальную выгоду от размена. 

Реже удается разменять трехкомнатную квартиру на «двушку» и «однушку». Тогда приходится либо доплачивать, либо значительно снижать требования к приобретаемым квартирам. Наивно думать, что 70 кв.

м трехкомнатной квартиры эквивалентны двум «однушкам» по 35 «квадратов». Метр однокомнатной квартиры дороже. Размен «двушки» на две однокомнатные квартиры – практически невозможная операция.

Ее можно совершить только с доплатой. 

То, насколько выгоден размен, можно оценить, исходя из четырех параметров. Во-первых, это цена, по которой будет продана квартира. Во-вторых, размер комиссионных риэлтора, если прибегать к его услугам.

В-третьих, цена альтернативной квартиры. Четвертый фактор – сроки совершения размена.

В условиях кризиса важно помнить, что уровень спроса на жилье снизился, и время на поиск покупателя может превысить те сроки, на которые изначально рассчитывал продавец.

Эксперты отмечают падение цен в секторе альтернативных сделок, связанных с разменом. То есть собственник уже не может позволить себе жилье того уровня, которое мог бы получить до кризиса.

Источник: https://www.bkn.ru/Niedvizhimost/Zhilaia/4665-Spietsifika_razmiena_odnoi_kvartiry_na_nieskolko_otdielnykh.html

Как осуществить размен квартиры? Советы специалистов

Оглавление:

Размен квартиры — это сделка по обмену одной квартиры на несколько меньших. Это является обычной практикой на рынке недвижимости.

По оценкам экспертов в данной области, процент сделок по размену составляет 70% от общего количества всех сделок.

Чтобы разменять жильё, производится процедура альтернативной сделки: вначале ищут покупателя, затем происходит подбор вариантов квартир и заключаются договоры купли-продажи всех объектов.

Нормативное регулирование

Разменять квартиру путём заключения всего лишь одного договора невозможно: нужно оформить и сделку купли-продажи старой, большой квартиры, и сделки купли-продажи новых. Поэтому необходимо знать особенности заключения подобных договоров, описанных в Гражданском кодексе.

  1. Согласно 549-й статье, продавец недвижимого имущества обязуется передать покупателю в собственность объект недвижимости.
  2. Чтобы договор имел юридическую силу и являлся действительным, его необходимо заключать в письменной форме, а все стороны ставят в документе свои подписи.
  3. Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации для перехода права собственности на недвижимый объект от продавца к покупателю.
  4. Если одна из сторон договора уклоняется от госрегистрации, вторая сторона имеет право обратиться в суд. Убытки, понесённые из-за задержки регистрации, сторона-виновник обязана возместить.

Предмет договора

В документе должны быть подробные данные, позволяющие установить конкретно объект недвижимости, который подлежит передаче от продавца к покупателю. Если эти данные будут отсутствовать, договор считается незаключённым и недействительным.

Цена договора

  1. Цена имущества, передаваемого от продавца к покупателю, обязательно указывается в соглашении сторон. При отсутствии указанной стоимости объекта недвижимости договор будет считаться недействительным.

  2. Размен квартиры на две предполагает передачу объектов недвижимости от продавцов и принятие их покупателями. Это происходит после подписания передаточного акта либо другого документа о передаче.

  3. Уклонение от подписания передаточного акта одной из сторон считается отказом от обязательства передать/принять имущество.

  4. Если продавец передаёт покупателю недвижимость, не соответствующую договорным условиям, покупатель вправе потребовать замены объекта на тот, что соответствует договору.

  5. Существенное условие договора продажи недвижимого объекта: если в нём проживают лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения, в документе необходимо перечислить этих лиц и их права.

Размен квартиры с несовершеннолетним ребенком

Соблюдение интересов несовершеннолетних детей тщательно контролируется органами опеки и попечительства.

Что делать если ребёнок является собственником/одним из собственников размениваемой (продаваемой) квартиры? Если несовершеннолетнему принадлежит доля в квартире, необходимо при размене учесть, что он должен стать собственником недвижимости, не хуже прежней: то есть соответствующего качества, метража и прочего.

Сделка в данном случае совершается законным представителем несовершеннолетнего от его имени, но только после получения согласия органов опеки.

Согласие невозможно получить, если имущество ребёнка после сделки уменьшится.

Должностные лица органов опеки проверяют законность сделки: устанавливают её соответствие интересам несовершеннолетнего, проверяют, не ухудшатся ли условия проживания ребёнка, не уменьшится ли доля его собственности.

Размен квартиры при разводе и с родителями

Согласно положениям Семейного кодекса, всё совместно нажитое супругами во время брака имущество, в том числе и недвижимое, подлежит разделу «напополам», если иное не предусмотрено брачным договором.

Получается, что после прекращения брака, супруги становятся собственниками долей в квартире. Продажа доли недвижимого имущества официально не запрещена и теоретически возможна.

Но на практике выполнить это очень сложно, практически невыполнимо: какой покупатель согласиться владеть половиной квартиры? Поэтому необходимо, чтобы бывшие супруги пришли к взаимному соглашению: продали свои доли одному покупателю, а на вырученные деньги уже приобрели отдельное жильё для себя. Это и будет являться разменом. Процедура может быть значительно осложнена, если потребуется участие органов опеки (одним из собственников жилья является несовершеннолетний ребёнок).

Самостоятельно решать такую проблему очень сложно: придётся искать покупателя на квартиру, затем уже заниматься поиском жилья для себя.

Поэтому лучше обратиться в профессиональные риелторские агентства.

Сотрудники сделают так, что все договора купли-продажи будут заключены в один день, а риски продавцов будут сведены к минимуму.

Равноценный и неравноценный размен

Существуют понятия равноценного и неравноценного обмена квартир.

В первом случае обе стороны сделки не проигрывают ни в чём: отсутствует необходимость доплаты, так как рыночная стоимость размениваемой квартиры равна совокупной рыночной стоимости квартир приобретаемых.

При этом характеристики недвижимого имущества могут отличаться (например, большая трёхкомнатная квартира-новостройка на окраине обменивается на две «однушки-хрущёвки» в центре).

Бывает очень сложно расселить жильцов одной, даже большой квартиры: поэтому кто-то из них может оказаться в невыгодном положении и отказаться от размена вообще.

Выходом может стать размен квартиры по суду или обращение в агентство недвижимости, сотрудники которого постараются подобрать наиболее оптимальный вариант расселения.

Размен квартиры: советы

Чтобы максимально облегчить процесс размена квартиры и ускорить его, прислушайтесь к рекомендациям экспертов рынка недвижимости.

Адекватно оценивайте свои возможности

На размен квартиры не действуют правило математики: 2+1=3.

Трёхкомнатную квартиру легко можно поменять на две «однушки», но если вы хотите чтобы одна из новых квартир была двухкомнатной, скорее всего, придётся доплатить.

А двухкомнатную обменять на две полноценные квартиры и вовсе невозможно: в лучшем случае, это будут комнаты в коммуналке. Поэтому будьте готовы внести энную сумму денег, чтобы получить в результате приличное жильё.

Обратитесь к профессионалам

Вы готовы сами заниматься поиском покупателей вашей квартиры, уговаривать их подождать, пока вы найдёте себе варианты нового жилья, собирать множество документов для органов опеки, если один из собственников — несовершеннолетний? Вы не представляете, какое количество времени уйдёт у вас на самостоятельный размен, и сколько будет потрачено нервов. Поэтому не экономьте на услугах риелторов: они сделают всю необходимую работу, а вам останется лишь выбрать варианты новых квартир из предложенных и прийти на оформление сделки.

Научитесь договариваться

Очень часто люди пытаются продать свою долю в квартире, потому что другие собственники не согласны разменивать жильё.

Теоретически это можно сделать, но вот на практике такие предложения годами хранятся в базах агентств недвижимости, так и не найдя своих покупателей.

Поэтому старайтесь найти какие-то компромиссы, договаривайтесь с остальными владельцами квартиры, старайтесь заинтересовать их разменом. Возможно, вам удастся продать свою долю именно нынешним собственникам: тогда проблема исчезнет.

Откажитесь от квартир с обременением

Покупка квартиры с обременением — большой риск. Такие предложения могут казаться очень выгодными из-за низкой цены, но в итоге вы можете остаться и без денег, и без квартиры.

Почему? Когда люди пытаются продать жильё, купленное в ипотеку, долг за которую ещё не выплачен, банк не даёт своего согласия, потому что квартира находится в залоге.

Поэтому для продажи такой квартиры покупатель вначале должен погасить этот долг, а уже потом заключать договор купли-продажи. Гарантии того, что вы снимете обременение, а продавец потом вас не «кинет», нет никакой.

Вы, конечно, можете заключить письменное соглашение, согласно которому продавец будет обязан передать вам квартиру, но на практике оно никак не снижает степень риска покупателя.

Проверьте чистоту сделки

Убедитесь, что в квартире не прописаны временно отсутствующие граждане, а все прочие не отказываются выписываться. Постарайтесь узнать, сколько раз уже продавалась и покупалась квартира: если за последний год её перепродавали несколько раз — это повод насторожиться.

Размен квартиры с родителями, между бывшими супругами или просто незнакомыми людьми — процесс достаточно сложный, но если вы подойдете к нему максимально ответственно, будете реально оценивать свои возможности и тщательно проконтролируете законность и чистоту сделки, в результате станете счастливым обладателем нового жилья.

Источник: http://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/razmen-kvartiry-kak-provesti-vygodnuyu-sdelku.html

Размен квартир

Что сделать, чтобы разменять квартиру в Москве?

 1. Правильно оценить квартиру

 2. Найти покупателя, готового купить вашу квартиру

 3. Найти альтернативные площади

 4. Подготовить и провести сделку

Вот и всё! Быстро и просто. Просто, когда этими вопросами занимаются профессионалы! 

Профессионалы в области совершения альтернативных сделок – ОБМЕН.РУ

Как правило, многих потенциальных покупателей и, главное, их риэлторов пугает перспектива покупки квартиры, которую будут менять на несколько площадей, как минимум 2-х, реже 3-4. В практике ОБМЕН.РУ проводились сделки по разъезду на 5, 6  и даже 7 площадей одновременно!

Почему люди боятся «связываться» с покупкой квартиры, которую нужно разменять?

Боятся, что это затянется дольше, чем изначально пообещали продавцы при показе этой квартиры.

Вообще перспектива запросто может стать «бесперспективной» – даже у нас в практике случались курьёзные случаи – счастливые концы несчастливых историй с разъездами – когда в итоге разъезжающиеся бывшие супруги мирились, и вопрос разъезда становился неактуальным.

Но это скорее исключение, чаще всего надежды на покупку квартиры с разъездом рушатся в том случае, когда разъезжающиеся не могут подобрать себе альтернативное жильё.

Нас не пугает подбор альтернатив! 

   – мы всегда обговариваем условия альтернативных площадей «на берегу» – в самом начале работы, мы не ищем варианты по принципу «пальцем в небо» – мы сами точно знаем сколько стоит квартира размениваемая и какие именно и за какие деньги можно купить альтернативные площади

   – мы готовы подобрать и показать столько необходимых вариантов, сколько будет необходимо!

Нас не пугает прохождение опеки! 

Мы знаем законодательство и требования опекунских советов и что немаловажно, требования к документам, предоставляемым в опекунские советы для получения разрешения на обмен.

Нас не пугает покупка квартиры в строящейся новостройке, и вы не должны этого бояться!

     – мы рекомендуем объекты только проверенных застройщиков, зарекомендовавших себя, только с положительной историей строительства

     – на время строительства новостройки мы подбреем вам квартиру для проживания по аренде

Нас не пугает покупка альтернативной площади в Подмосковье. 

Практически все наши менеджеры передвигаются на автомобилях. Поэтому и для вас путешествие в Подмосковье не будет обременительным.

Мы действительно найдем покупателя быстро. 

Использование технологии быстрых продаж позволяет нам находить покупателя на квартиру в кратчайшие сроки.

У нас разъездами занимаются только опытные сотрудники – наши звёзды!     

Вообще в компании риэлторы обслуживают клиентов по территориальному принципу. 

При разъезде на первое место ставится именно категория – грамотность риэлтора

Все этапы разъезда строго определены

– маркетинг стоимости объекта не более 2-х недель

– поиск покупателя – 1-1,5 месяца

– поиск альтернативы 10 -14 дней

– подготовка к сделке не более недели

Юридическая проверка документов покупаемых квартир 

Особое внимание при разъезде уделяется проверке документов покупаемых квартир в качестве альтернативного жилья. Только после получения разрешения от старшего юриста компании происходят следующие действия:

– внесение предоплаты за альтернативу 

– выход на сделку

Что именно входит в услугу по размену квартиры

– Нахождение покупателя(реклама, показы квартиры, принятие предоплаты) 

– Подбор альтернативных объектов недвижимости(поиск и показ альтернативных объектов)

– Юридическая экспертиза документов, подготовка к сделке

– Проведение сделки 

ОБМЕН.

РУ предоставляет своим Клиентам гарантии в виде документа – Свидетельства на оказание юридической помощи и проведение профильных консультаций, связанных с правоотношениями, возникающими после совершения сделки с недвижимым имуществом, осуществленной при помощи Компании ОБМЕН.РУ. Вы получаете документ после полного проведения сделки с недвижимым имуществом.

Заключите договор до 14 февраля 2015 года и получите услугу по фиксированной цене!

Фиксированная оплата за полный комплекс услуг ОБМЕН.РУ по факту 

Оплата услуг в рублях:

– разъезд на 2 квартиры в Москве – 365 000

– разъезд на квартиру и комнату(в Москве) – 315 000

– Разъезд на недвижимость в Подмосковье – 350 000

Повышающие коэффициенты:

– опека +30 000

– квартира в ипотеку (вне зависимости участвует ли специалист компании в одобрении) +50 000

– за каждую дополнительную площадь при разъезде +100 000

– в случае превышения общей стоимости недвижимости 

Если общая стоимость недвижимости* превышает 18 000 000 рублей, с суммы превышающей указанную, оплата услуг происходит из расчета +3% к озвученной стоимости услуги. 

Стоимость недвижимости – это стоимость квартиры, которую вы хотите разменять + стоимость квартир, на которые меняется 

 Оценка – всегда точно! Продажа – всегда быстро! Звоните сейчас: +7(495) 223-70-00 еж-но с 9:00 до 21:00

Источник: http://www.Obmen.ru/information/razmen_kvartir

Размен квартир – самая непростая сделка на рынке недвижимости

В настоящее время разъезды – а именно, сделки по обмену одной квартиры на несколько объектов недвижимости – встречаются довольно часто, в общем объеме альтернативных сделок они составляют не менее 20%.

Ситуаций на рынке недвижимости, связанных с разъездом, довольно много, но в целом можно выделить несколько групп обращений.

Это молодые семьи, которые желают проживать отдельно от родителей; дети, которым родители собираются предоставить отдельное жилье, раздел имущества между наследниками недвижимости и раздел между бывшими супругами или родственниками.

Встречаются, конечно, и другие житейские ситуации, но их доля значительно меньше. Рассмотрим перечисленные группы более подробно. 

Молодые семьи и их родители

Очень часто причиной разъезда молодых семей и их родителей является разный график жизни, теснота и разное отношение к решению бытовых вопросов. Более мудрые родители заранее продумывают, как можно остаться с детьми в мире, и одно из таких решений – разъезд.

Если есть возможность – то по соседним квартирам или подъездам (например, приобретение квартир в новостройках), нет возможности – то по домам, находящимся неподалеку друг от друга. Главное – жить отдельно от молодых.

 Эта тенденция появилась, может быть, не так давно, и связана с изменением семейного уклада.

Если раньше выживание семьи во многом зависело от ее численности, то сейчас, в современном мире, когда институт семьи претерпел некоторые изменения, нет необходимости проживания всех поколений под одной крышей, а значит, можно избежать конфликтов, просто разъехавшись по разным квартирам.

Размен между родителями и детьми

В нашем агентстве очень часто приходят клиенты, которым надо разъехаться со своими выросшими детьми. Причины бывают разные. Так, недавно в наше агентство пришел клиент, сын которого увлекался музыкой, а пожилому человеку, обратившемуся к нам, была нужна тишина.

Между ним и сыном-меломаном постоянно возникали конфликты. Проблему удалось решить путем размена трехкомнатной квартиры, в которой они проживали, на две однокомнатные квартиры, при этом у сына еще остались деньги на ремонт приобретенного жилья.

  Надо сказать, данный случай осложнялся тем, что стороны не хотели слушать друг друга, находить компромиссные решения.

Обстановка была накалена, но тем не менее, нашим специалистам удалось склонить клиентов к конструктивному диалогу друг с другом, в результате чего обе стороны остались довольны сделкой.

Бывшие супруги или родственники

Самые сложные разъезды бывают между бывшими супругами. И это связано с психологическим фактором. Бывшие близкие люди при размене иногда ставят ультимативные условия, которые вряд ли можно было бы осуществить, или отказываются от выбранных ранее вариантов.

 Некоторые размены длятся многие месяцы. Не всегда получается просто разъехаться, могут существовать и другие договоренности. Например, одному супругу может достаться загородная дача, а второму – квартира, или один из супругов получает денежную компенсацию.

Задача может быть осложнена еще и тем, что размениваемое жилье, к примеру, приобреталось по ипотеке, при этом обязательства перед банком еще не погашены.  Или в размениваемой квартире не собирается жить ни один из супругов.

Бывает так, что квартиры бывшим супругам тоже приходится приобретать в кредит. Стоит отметить, что любой альтернативный вариант, в котором один объект недвижимости реализуется одновременно с приобретением другого объекта, всегда влечет за собой сложности.

Иногда приходится разделить сделку на два этапа, чтобы укоротить обслуживаемую «цепочку» сделок.

Наследуемое жилье

Очень часто наследники, получившие жилье от умершего родственника, поначалу не планируют размен. Однако со временем одному из собственников могут потребоваться деньги, и тогда он склоняет остальных наследников на продажу жилья.

В этом случае чаще всего одному из собственников жилья требуются деньги, а второму – одновременное приобретение альтернативного жилья.

Однако договоренности между собственниками в таких случаях тоже не всегда могут быть достигнуты, и очень велика вероятность конфликтов и в этих случаях обмена.

Самое главное в таких обменах – договориться заранее, во время заключения авансовых соглашений, кто и что хочет получить от данной сделки. И тогда уже сделка пройдет более гладко.

Сложности разъездов

Сложности, возникающие во время проведения сделок, можно решить разными способами. Одним из них является проведение сделки в несколько этапов. Первый этап – продажа с одновременным приобретением одной из квартир.

Второй этап – приобретение второй квартиры. Сократить разрыв между сделками может опытный риэлтор, который правильно оценивает ситуацию.

Такая сделка возможна, если разъезжающие стороны готовы проживать некоторое время в одной приобретенной квартире до покупки второй.

Бывают и другие сложности, связанные, например, с тем, что клиент не смог получить заем на жилье, на который рассчитывал.

В этом случае сделка может просто не состояться. Очень редко происходят разъезды в формате «жилье на жилье».

Так или иначе, участникам сделки часто приходится доплачивать за приобретаемую квартиру.

Альтернативные разъезды в настоящее время довольно популярны, и связано это с тем, что у большей части населения нет накоплений, а квартира, в которой проживают клиенты, – единственное приватизированное жилье, которое может быть использовано в сделке.

Еще одна сложность при разъезде связана с завышенной оценкой стоимости квартиры ее собственниками.

Бывает, что собственники не учитывают ситуацию на рынке и то, сколько реально смогут получить за свое жилье, и считают, что, снизив стоимость своей квартиры, не потянут приобретение другого жилья.

Однако, если на квартиру нет спроса, цену, так или иначе, приходится снижать, иначе разъезд может попросту не состояться.

Специалисты нашего агентства всегда начинают работу с оценки реалистичной стоимости размениваемого жилья, а также возможности доплат за него или за приобретаемое жилье.

При этом сделка будет совершаться не с выбора вариантов покупки, а с поиска покупателя жилья, ведь это сделать гораздо сложнее.

А потом уже будут подбираться подходящие варианты и подготавливаться сделка.

Каждый этап требует повышенного внимания, важно учесть каждый нюанс, проверить юридическую чистоту всех квартир в «цепочке» сделок.

Ведь, если в одном из звеньев сделка окажется неправомерной, все остальные сделки в цепочке тоже будут признаны недействительными.  Собственники жилья и сами порой не знают каких-то моментов о своей квартире.

Так, недавно чуть было не сорвалась сделка, в которой на одну из квартир был наложен арест из-за того, что бывшие собственники жилья затопили соседей снизу, а те написали заявление.

 Кроме того, чем длиннее цепочка, тем больше вероятность наступления конфликта интересов между участниками сделки.

Важно просчитать и сроки фактического и юридического освобождения жилья.

Бывает, что в квартиру уже должны въехать новые владельцы, однако в приобретенных квартирах сроки проживания предыдущих жильцов еще не истекли, и в результате один из участников сделки может оказаться на улице.

Сделки должны быть зарегистрированы одновременно, чтобы не получилось так, что одна сторона уже продала свою квартиру, но другой квартиры или денег пока не получила.

Уже после того, как все этапы сделки проверены, документы подготовлены, продуманы сроки освобождения помещений, осуществляется непосредственно сама сделка с оформлением договоров купли-продажи. После чего клиенты «перепрописываются» в свое новое жилье.

Случаются ситуации, когда собственники квартиры собираются самостоятельно ее продать, а уже потом найти новое жилье через агентство недвижимости. При этом агенту сообщают, что деньги за жилье уже на руках.

Однако в действительности сделка по продаже имеющегося жилья может по разным причинам сорваться, а обеспечительный платеж за новые квартиры уже внесен.

И вот тогда дезинформация агента может обернуться дополнительными расходами. 

Сделки по размену квартир всегда сопряжены со сложностями и требуют высочайшего профессионализма специалиста по недвижимости. Наше агентство учтет все нюансы и поможет вам осуществить разъезд максимально быстро и комфортно.

Еще немного почитать:

Покупаем квартиру в складчинуКак возможно уменьшить налог при продаже квартирыОстаться в муниципальной квартире или приватизировать её

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/razmen-kvartiry-varianty.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.