8(800)550-71-06

Как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно: порядок подготовки и выбор квартирантов(2018г)

Содержание

Порядок официального оформления сдачи квартиры в аренду – налогообложение, договор и важные моменты

Как быстро и правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно: порядок подготовки и выбор квартирантов

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры.

Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники.

Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки.

Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет.

Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом.

Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки.

Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов.

Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов.

Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок.

Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях.

Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик.

Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев.

Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли.

Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”.

О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи.

В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости.

Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба.

При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство.

Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе.

Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя.

За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги.

Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью.

В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией.

В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

Источник: https://FreeLawyer.guru/grazhdanskoe/kak-sdat-kvartiru-v-arendu.html

Как правильно сдавать квартиру

Как правильно сдавать квартиру

На первый взгляд, в сдаче квартиры в аренду нет ничего сложного. Спрос превышает предложение, поэтому найдется пара-тройка желающих въехать даже в весьма скромную однокомнатную хрущевку в отдаленном спальном районе.

Однако если вы хотите обезопасить себя от всевозможных эксцессов, лучше сдавать квартиру правильно.

«Заплати налоги и спи спокойно», – слоган, регулярно напоминающий о необходимости отчисления определенной суммы от ваших доходов государству.

Сдача квартиры также облагается налогами. При неуплате вас будет ожидать немалый штраф. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду необходимо ежегодно. До 30 апреля вы должны посетить инспектора, заполнить декларацию и внести нужную сумму.

После этого в течение года вы можете быть свободны. Также вы можете оформить ИП, после чего налог для вас станет меньше.

Где искать жильцов

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – правильные жильцы. Найти таковых вы можете как самостоятельно, так и с помощью агентств, занимающихся недвижимостью.

Решите, кого вы хотели бы видеть у себя: будет ли это одинокая девушка, супружеская пара или компания студентов. Если у вас хороший ремонт и светлая мебель, заранее оговорите, согласны ли вы пускать квартирантов с маленькими детьми и животными.

Не полагайтесь исключительно на агента, встретьтесь с будущими арендаторами лично и убедитесь, что эти люди вызывают у вас доверие.

Как правильно составлять договор

Договор между арендатором и арендодателем – это гарантия того, что отношения обеих сторон будут честными и плодотворными.

Примеры составления договора вы можете найти в интернете, однако помните, что вы можете отразить в документе все, что придет вам в голову.

Укажите состояние квартиры, мебели и прочего имущества, которое в ней находится, чтобы нечестные квартиранты не попытались прикарманить вашу стиральную машину и серебряные ложечки.

Опишите требования, предъявляемые вами к арендаторам: к примеру, не шуметь после одиннадцати и предупреждать, если к ним будут приезжать гости. В свою очередь, ваши квартиранты также могут попросить внести некоторые пункты, которые защитят их и их имущество.

Залог

Прежде чем сдавать жилье, попросите квартирантов оставить некоторую сумму в качестве залога (она может равняться стоимости аренды квартиры за месяц).

В случае если недобросовестные съемщики съедут, оставив квартиру в ненадлежащем состоянии, воспользовавшись залогом, вы сможете придать жилью приемлемый вид.

Если у вас есть жилплощадь и она простаивает, ее можно сделать дополнительным источником дохода, сдав в аренду. Чтобы при этом не возникало проблем с жильцами, соседями и налоговой службой, необходимо учитывать некоторые моменты.

Первое, что вам нужно сделать – это определить цену, по которой вы будете сдавать квартиру. Для этого проведите небольшое исследование. Изучите предложения, существующие на рынке. Купите газету и прочтите объявления об аренде квартир.

Позвоните по нескольким номерам и запишите цены, которые вам будут называть. Выберите среднюю – именно столько вы будете просить за аренду квартиры.Рекомендуется не поднимать цену слишком высоко.

Немного снизив стоимость аренды, вы привлечете желающих арендовать квартиру и получите возможность заключить договор на длительный срок.Обратите внимание на то, в каком состоянии находится ваша квартира. Если требуется, сделайте ремонт. Он не обязательно должен быть дорогим.

Не стремитесь монтировать навесные потолки и настилать на пол паркет. Для повышения привлекательности объекта достаточно сделать простой ремонт и установить хорошую мебель.Заметим, что сдавая квартиру в аренду, необходимо учитывать целевую аудиторию.

Быстрее всего разбирают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Просторные апартаменты с дорогой мебелью, находящиеся в центре города, сдать в аренду будет сложнее из-за высокой стоимости.Рекомендуется сдавать квартиры семейным парам.

Такие арендаторы, как правило, ответственно относятся к оплате и не беспокоят соседей шумными вечеринками. Порча чужого имущества семейными парами также редка. Решите, согласны ли вы на то, чтобы квартиру снимали арендаторы, имеющие домашних животных.

Учтите, что от порчи мебели в этом случае вы не застрахованы.Вы можете сдавать квартиру как официально, так и неофициально. Первый вариант намного предпочтительнее. Конечно, сдавая квартиру неофициально, вы получите на руки больше денег.

Но вы не застрахованы от порчи имущества, его кражи и невыполнения арендатором своих обязательств. Кроме того, может возникнуть проблема с налоговой службой.Сдавая квартиру в аренду официально, вы будете защищены от всевозможных неприятностей.

Выберите известное своей хорошей репутацией агентство недвижимости и заключите с ним договор. Укажите срок аренды, сделайте опись имущества, пропишите размер и способ оплаты. Желательно, чтобы арендатор внес страховку. Данная сумма возвращается по завершении срока аренды.В договоре должен быть указан размер штрафов, которые налагаются, если арендатор задерживает платеж. Сдавая квартиру официально, вы получите меньший доход, но вы будете защищены и у вас не возникнет проблем с налоговыми органами.Как правильно сдавать квартиру

Источник: https://www.kakprosto.ru/kak-813496-kak-pravilno-sdavat-kvartiru

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно в 2017 году – с нуля, через интернет

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно в 2017 году - с нуля, через интернет

Российские законы не запрещают гражданам получать доходы от сдачи своей недвижимости. ЖК РФ подробно определяет правила аренды и основные особенности.

Но как в 2017 году в России сдать квартиру в аренду самостоятельно? Сдача жилья в аренду может оказаться неплохим подспорьем, а порой и основным источником дохода.

При этом важно правильно оформить сделку. Можно воспользоваться услугами специалистов, но их работа не бесплатна. Как в 2017 году самостоятельно сдать квартиру в России?

Основные аспекты

Сдача квартир в аренду без оформления надлежащего договора ситуация отнюдь не редкая. Владельцы недвижимости не желают выплачивать дополнительные налоги и всячески скрывают факт аренды.

При этом мало кто задумывается о последствиях, пока таковые не наступят. Из наиболее серьезных неприятностей при незаконной аренде можно отметить следующие:

Наложение штрафа налоговыми органами Рано или поздно с этим сталкивается любой арендодатель, не соблюдающий действующее законодательство
Отказ страховой компании в выплате компенсации Квартиранты могут нанести ущерб соседям или помещению. Но без договора доказать проживание в квартире невозможно, к тому же страховка рассчитана только на возмещение ущерба, нанесенного владельцу полиса или причиненного им самим, интересы третьих лиц в расчет не принимаются
Уход от ответственности квартирантов Оные могут вообще отказаться оплачивать аренду. А нет договора – нет оснований для судебного взыскания
Претензии от управляющей компании К примеру, арендаторы нанесли ущерб общедомовому имуществу. Без договора доказать их причастность не удастся, возмещать убытки будет хозяин квартиры
Претензии от банка Если квартира является ипотечной. Если банк своего согласия не давал, то он вправе потребовать полного незамедлительного возврата ипотечного займа или забрать квартиру

Вследствие указанных причин арендодателю желательно:

  1. Составить договор с арендаторами.
  2. Получить гарантийную оплату (за месяц вперед и/или страховой депозит).
  3. Выдать расписку о получении денег.
  4. Уведомить об аренде налоговую инспекцию и уплатить .

Определения

Арендодатель предоставляет свое имущество арендатору во временное пользование и владение, а взамен получает заранее оговоренную арендную плату.

В качестве предмета договора может выступать любое имущество, не теряющее натуральных качеств в процессе использования.

Стороны договора это арендодатель и арендатор. Это могут быть физические и юридические лица. Но арендодателем может быть только собственник имущества или его полномочный представитель.

Договор аренды это соглашение, согласно которому объект (квартира в данном случае) передается арендодателем в пользование арендатору. В договоре подробно расписываются все условия и нюансы сделки.

Преимущества и недостатки сделки

Рассматривая плюсы и минусы сдачи жилья в аренду среди преимуществ можно выделить такие:

Возможность стабильного пассивного дохода Обычно, арендаторы заранее оговаривают срок, на какой они намерены задержаться в квартире. В некоторых случаях оплачивается сразу несколько месяцев вперед
Сохранность имущества Поскольку арендаторы заинтересованы в его использовании

Из основных минусов отметить можно:

  • риск столкнуться с недобросовестными арендаторами, которые задерживают выплаты или отказываются от оплаты;
  • необходимость уплаты налогов;
  • риск порчи имущества.

Условие о депозите так же прописывается в договоре. Ну а налоги это неизбежный платеж. Пренебрегать им не следует, поскольку уклонение от налогообложения грозит нарушителю серьезными штрафами.

Таким образом, практически все недостатки сдачи квартиры в аренду влечет за собой отсутствие правильного оформления. Составляя договор, можно предусмотреть большинство нюансов и форс-мажоров.

Законодательная база

Согласно ей прописанные в квартире лица имеют право проживания, даже при отсутствии права собственности, хотя и не могут запретить сдавать жилье аренду.

То есть до заключения договора с арендаторами нужно согласовать процесс со всеми зарегистрированными гражданами. От законных собственников (совладельцев) потребуется получить согласие.

Договор найма, заключенный на срок более года не подлежит госрегистрации, но в отдельных случаях договора сроком более года нужно регистрировать.

Договор аренды длительностью от года и более регистрируется в обязательном порядке.

Это начисление штрафов и пени за непредставление налоговой декларации и неуплату налогов.

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно с нуля

Каким же должен быть порядок действий при самостоятельной сдаче квартиры в аренду? Схема примерно такая:

Оформление страховки Многие арендодатели совершенно напрасно этот шаг пропускают. В страховке можно предусмотреть различные ситуации — затопление, возгорание, порчу отделки, взрыв бытового газа и прочее. Это даст хозяину квартиры определенную уверенность в сохранности имущества
Получение необходимых согласий При наличии других собственников нужно получить их согласие или непосредственное участие в сделке. При сдаче части коммунальной квартиры потребуется согласие соседей. Сдавая муниципальную или неприватизированную квартиру, нужно получи согласие владельца (муниципалитета, госорганов)
Поиск квартиросъемщиков Здесь у каждого арендатора свои критерии, чем не стоит пренебрегать, так это подтверждением личности арендатора
Составление договора Определяется, какой именно договор нужно заключить (аренды/найма), оговариваются и фиксируются важные условия и мелкие нюансы
Подписание акта приема-передачи квартиры Этот этап весьма важен, поскольку в нем описывается состояние передаваемого имущества. При обратной сдаче составляется такой же акт, что позволяет определить уровень нанесенного ущерба
Написание расписок Арендодатель пишет расписку в получении денег, а наниматель – в получении ключей. В документах нужно правильно указать паспортные данные сторон и проставить подписи
Урегулирование вопросов с налогообложением

Формируем объявление

Для поиска нанимателя нужно разместить объявление. Оное можно подать в газету или разместить на интернет-доске объявлений.

Как правильно сдать квартиру в аренду самостоятельно через Интернет? Желательно описать квартиру как можно подробнее, приложить фото жилья и обязательно указать наиболее удобный способ для связи.

Можно поискать арендатора через объявления людей, ищущих квартиру. Они в основном указывают свои требования и сообщают необходимую информацию о себе.

Еще как вариант – расклейка объявлений в своем районе. Но данный способ становится все менее востребованным.

Люди не особо доверяют таким объявлениям, и потенциальные арендаторы редко ищут жилье данным образом. К тому же можно получить административный штраф за расклейку в неположенных местах.

Плюс, что клиенты придут не «с улицы», а по рекомендации. Минус – они могут рассчитывать на получение боле выгодных условий «по знакомству».

Время для сдачи

При сдаче квартиры в аренду роль играет фактор сезонности. Спрос возрастает в конце августа и в осенние месяцы.

Жилье ищут студенты, закачивается пора летних отпусков и повышается деловая активность на рынке, увеличивается число приезжих.

: как сдать квартиру в аренду

Хотя спрос на арендное жилье есть круглогодично, но на пике интереса можно повысить аренду и сдать квартиру более выгодно.

Обусловлено это сохранившимся пережитком советского времени. Если кратко, то наниматель, заключивший договор на больший срок может проживать в квартире и после расторжения договора.

К примеру, договор закончился, но нанимателю жить негде, со здоровьем проблемы и денег нет. Суд на улицу его не выставит. Ситуации такие сейчас редки, но все же к нулю не сведены.

Подготовка договора

При составлении договора аренды квартиры в нем надлежит указать:

  • данные арендодателя и нанимателя (Ф.И.О., паспортные данные контактные телефоны;
  • описание предмета договора (адрес, характеристики);
  • цель аренды (проживание);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок и размер оплаты;
  • ответственность сторон и штрафные санкции;
  • условия расторжения.

В договоре отдельным пунктом нужно прописать перечень лиц, какие вправе проживать с нанимателем.

Это поможет предотвратить формирование «резиновой» квартиры. Если жилье сдается с мебелью и прочим имуществом, то данный момент тоже нужно уточнить в договоре.

В качестве примера можно использовать договор аренды квартиры с наличием мебели и бытовой техники:

Как определить стоимость услуг

Одной из гарантий успешной аренды становится объективная стоимость. Самый простой способ определить цену услуги это помониторить ситуацию на рынке наемного жилья.

Для этого нужно просмотреть объявления о сдаче квартир со схожими параметрами и вывести среднюю стоимость аренды.

В зависимости от некоторых факторов стоимость аренды может уменьшаться или увеличиваться. Значение имеют такие характеристики:

Расположение квартиры Чем ближе жилье к центру города, тем дороже его аренда
Площадь помещения Больше площадь – выше аренда
Состояние квартиры Хороший ремонт это повод повышения арендной платы и наоборот
Наличие мебели и техники Понятно, что квартира полностью готовая для проживания стоит дороже
Развитость инфраструктуры Если в шаговой доступности от квартиры находятся магазины, школа, детсад и иные полезные структуры, то и цена за аренду выше
Транспортная доступность Дополнительным плюсом становится наличие вблизи метро, остановок общественного транспорта, автостоянок и удобных парковок

Сопоставив среднюю стоимость аренды и наличествующие факторы, можно определить итоговую цену и приступать к поискам арендаторов.

Обязательно ли налогообложение

Уплачивается 13% от полученной арендной платы. Ежегодно до конца апреля в налоговую инспекцию по месту прописки подается налоговая декларация.

При задержке декларации на полгода и более штраф увеличивается до 30%, плюс взимается еще 10% от суммы налога за каждый месяц аренды по истечении полугодового срока. Помимо штрафов придется выплатить и все начисленные налоги.

Выбор арендаторов

Создать образ идеального арендатора просто невозможно. Потому предпочтение семейных пар или студентов не есть гарантия успешного сотрудничества.

Не стоит сразу же заключать договор с клиентом, даже если пришел он по рекомендации риэлтерской фирмы.

В первую очередь нужно побеседовать с потенциальным арендатором и в разговоре прояснит интересующие моменты. Первое впечатление не всегда обманчиво. Конечно, нужно проверить документы клиента.

Это предотвратит внезапное исчезновение нанимателей без оплаты. Во-вторых, надлежит оформить и получить страховой депозит, а квартиру передать по акту.

Если жилью будет нанесен ущерб, то часть депозита можно использовать на возмещение. Ну и конечно, страховка от чрезвычайных происшествий.

При тщательном оформлении личность арендатора какой-то особой роли не играет. Главное это их готовность к законному оформлению.

Показ помещения

Одним из основных моментов при сдаче квартиры в аренду самостоятельно становится показ жилья. Нужно запомнить правило – никогда не показывать жилище в одиночку.

Желательно присутствие родственников или друзей при показе. Даже человек одинокий может пригласить на показ соседей или знакомых.

Неизвестно, какой арендатор придет на осмотр и насколько он адекватен. Также позаботиться нужно и о приведении квартиры в порядок.

В помещении нужно убраться, проветрить его на предмет посторонних запахов, осмотреть состояние мебели и техники. При показе квартиры арендаторам не нужно молчать.

Желательно задавать вопросы, и уже ориентируясь на ответы, заострять внимание на преимуществах квартиры. Например:

  • Есть ли у Вас дети?
  • Да, одному пять лет, другому двенадцать.
  • Тогда квартира вам очень удобна, поскольку совсем рядом есть и детсад, и школа.

Самостоятельная сдача квартиры в аренду это не так сложно, как может показаться. Вовсе не обязательно переплачивать риэлторам и агентствам недвижимости.

Достаточно соблюсти законодательно утвержденный порядок оформления сделки и не пренебрегать защитными инструментами вроде договора, предоплаты и страхового депозита.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-sdat-kvartiru-v-arendu-pravilno-samostojatelno/

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье.

Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

Никакие родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтоб распоряжаться не своей собственностью.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

польза от подготовительный мероприятий:

  • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
  • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

Существуют даже клининговые компании, которые предлагают услуги по соответствующей подготовке жилых помещений к аренде. Они разрабатывают целые комплексы подобных мероприятий.

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

  • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
  • подготовка прихожей (косметический ремонт);
  • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
  • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
  • генеральная уборка квартиры;
  • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
  • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
  • мойка бытовой техники;
  • подготовка лифтов и парадной;
  • удаление запахов и последующий аромадизайн;
  • интерьерный дизайн (фрагментарный).

Случается, что весь комплекс мероприятий выполнить невозможно по каким-либо причинам (меблировка, оснащение бытовой техникой ). Но пункты, касающиеся юридической законности, чистоты и привлекательности квартиры при первом ее осмотре должны быть осуществлены обязательно.

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др.

вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Грамотно составленная опись, приложенная к такому же договору, станет гарантом сохранности имущества и позволит оценить его состояние после съезда арендаторов.

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

Составляя текст документа, можно пользоваться эталоном стандартного договора, в котором прописаны все обязанности обоих сторон, а также добавлять те пункты, которые арендодатель посчитает уместными.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
  • обеспечение сохранности квартиры;
  • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
  • внесение платы в оговоренное число месяца.

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

  • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
  • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
  • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Есть еще один способ негласного присмотра за квартирой – просьба к соседям понаблюдать за нанимателями.

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Срок временной регистрации не ограничен законом, а отменяется она автоматически по наступлению крайней даты, указанной при постановке на учет.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Периодическая сдача любого жилья в аренду с постоянным получением арендной платы приравнивается к предпринимательской деятельности.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

  • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
  • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя  минимум за три месяца.

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

  • невнесения арендной платы;
  • ненадлежащего использования квартиры;
  • ухудшения ее состояния.

: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-18-46 (Москва)

+7 (812) 309-91-23 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://PropertyHelp.ru/kvartira/arenda/kak-bezopasno-sdat-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.