8(800)201-99-74

Государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости: что это такое и ее результаты

Содержание

Кадастровая оценка недвижимости это

Государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости: что это такое и ее результаты

Как осуществляется кадастровая оценка недвижимости?

Если истекло больше 5 лет, то цена на недвижимость в целом может поменяться. Если цены на жильё в вашем районе выросли, то стоимость тоже будет выше.

Если вы не согласны с кадастровой, то вам необходимо обратиться в суд, который назначит проверку.

Целой системой правительственных указов и постановлений определяются положения о проведении оценки .

Кадастровая оценка объектов недвижимости

Помимо различных экспертных компаний, которые предлагают провести недвижимости, эту процедуру осуществляет Кадастровая палата. В результате этой процедуры получают стоимость исследуемого объекта на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается этим регистрационным органом.

Особенность оценки недвижимости заключается в том, что именно от нее будет рассчитываться налог на имущество.

Кому нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

установления имущественного налога (особенно актуально это сейчас в преддверии принятия закона о новом подходе к исчислению налога – Законопроект № 51763-4); вычисления суммы арендной платы на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности (п.

5 ст.65 Земельного кодекса России). То есть, при передаче земельного участка в возмездное пользование гражданам, органы власти проводят его предварительную и на торгах выставляют участок за цену, равную полученной кадастровой стоимости.

Государственная оценка кадастровой стоимости объектов недвижимости: что это такое и ее результаты

По Федеральному стандарту должна проводиться группой экспертов при использовании методов массовой оценки, а если это по каким-либо причинам невозможно, оценщик может использовать индивидуальный критерий. Методики . которые используются экспертами, утверждены Министерством экономического развития РФ. Там же утверждается база документов и нормативов.

Государственная кадастровая оценка недвижимости: порядок проведения

В вопросе государственной оценки ключевую роль играет одноименный федеральный закон №135. Проведение оценочных мероприятий производится с учетом действующего ФЗ, а также других законов, правовых актов и документов.

Итогом рабаты являются результаты. Но как определяются объекты недвижимости, подлежащие государственной кадастровой оценке?

В чем особенности процедуры? Какова методика оценки? Выше упоминалось, что базой при осуществлении кадастрового оценивания является Федеральный закон № 135.

Кадастровая оценка недвижимости с учетом изменений с 1 января 2017 года

Налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения.

В отношении региональных и местных налогов налоговая база и порядок ее определения устанавливаются НК РФ (ст. 53).
Согласно ст.

390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со ст.

Рекомендуем прочесть:  На руке линия бизнеса

389 НК РФ. При этом кадастровая стоимость устанавливается на основании Земельного кодекса Российской Федерации, утвержденного Федеральным законом от 25.10.01 г.

N 136-ФЗ (далее – Земельный кодекс РФ).
В отношении каждого земельного участка налоговая база определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Напомним, что согласно п.

1 ст. 393 налоговым периодом по земельному налогу признается календарный год.

Как и кто проводит государственную кадастровую оценку объектов недвижимости

Итак, по порядку.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) принимаются по инициативе региональных или местных органов власти (орган власти).

Проводится оценка не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Чтобы начать процесс переоценки представители власти на местах отправляют запрос в региональный филиал ФГБУ «ФКП Росреестра».

палата Росреестра формирует на основании этого запроса перечень объектов недвижимости, подлежащих оценке, и передает его в орган власти.

Затем орган власти выбирает оценщика.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п.

Источник: http://juridicheskii.ru/kadastrovaja-ocenka-nedvizhimosti-ehto-38415/

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Что такое кадастровая оценка недвижимости

Фото с сайта http://www.stroyka74.ru

Кадастровая сфера относится преимущественно к области имущественного права. В зависимости от того, какой недвижимостью вы владеете и в каком количестве, рассчитывается размер налоговых отчислений.

В настоящее время подобные оценочные процедуры пользуются большой популярностью, это связано с повышением правовой культуры населения. В этой статье мы подробно расскажем, что такое кадастровая оценка недвижимости и зачем нужна данная экспертиза.

Фото с сайта http://biznes-kadastr.ru

Разбираемся в понятиях

В широком смысле слова под кадастром понимают различные базы данных, содержащие упорядоченные сведения о чем бы то ни было. Отличие кадастровой информации от данных другого типа в том, что она предполагает регулярное наблюдение за объектом оценки.

В практическом смысле граждан волнует более конкретный термин – кадастровая оценка недвижимости. Что это такое и почему она важна?

Кадастровая оценка объектов недвижимости это – процесс документального подтверждения стоимости имущества физического или юридического лица, основанный на ряде установленных критериев.

Вопрос оценки достаточно щепетильный и должен быть предельно объективным, так как недостоверная экспертиза считается мошенничеством.

Есть ряд ситуаций, в которых вам не обойтись без знания официальной стоимости вашей квартиры:

  • при купле-продаже;
  • при отчуждении или разделе;
  • при постановке на налоговый учет.

Вы обязаны совершать налоговые отчисления только в том случае, если жилплощадь больше 20 м2.

Во избежание трудностей при совершении различных сделок со своим имуществом, вы должны иметь на руках документ, свидетельствующий о реальной стоимости жилья, который имеет срок действия. Желательно обновлять паспорт раз в пятилетку.

Важно

Кадастровая оценка и инвентаризация – разные вещи. Главное их отличие состоит в следующем: цель инвентаризационной проверки – оценить имеющиеся объекты для того, чтобы узнать расходы на строительство аналогичных.

Если говорить о государственной кадастровой оценке, то стоит упомянуть, что ей подлежать все здания как частные, так и муниципальные.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости это – процедура освидетельствования и закрепления реальной стоимости городских объектов с последующим занесением данных в единый реестр.

Если оценка недвижимости государственная, то оценивать имеют право только официальные эксперты, а коммерческие организации.

Все сведения полученные о зданиях в ходе проверки, заносятся в базу данных Государственного кадастра недвижимости.

Фото с сайта http://www.petroexpert.ru

Что влияет на экспертизу

При оформлении важной бумаги необходимо понять, на каких критериях основывается эта процедура.

От чего зависит кадастровая оценка:

  • Во внимание принимается количество этажей в здании, учитываются подвальные и чердачные помещения.
  • Имеет значение ветхое или новое жилье, то есть возраст дома (во многом поэтому документ о внесении в кадастровый реестр подлежит регулярному обновлению).
  • Чтобы понять, сколько примерно стоит ваша квартира на рынке недвижимости, оценщики рассмотрят план помещения. Это необходимо для анализа планировки и индивидуальных технических характеристик жилья.
  • Также на цену квадратных метров влияет престижность жилого комплекса и района в целом. В некоторых случаях внимание обращается и на уровень криминогенности.
  • Высоко ценятся квартиры в районах с развитой инфраструктурой.

Фото с сайта иco92485.tmweb.ru

Есть еще один довод в пользу прохождения подобной проверки хотя бы раз в пять лет: экономическая ситуация развивается, что отражается на жилье в плане ее цены. Стоимость квартиры меняется с учетом инфляции, поэтому важно обновлять данные в специальном паспорте.

Не стоит ставить знак равенства между рыночной ценой жилплощади и той, что назовут эксперты. Методика кадастровой оценки отличается высоким уровнем объективности и стандартизированности.

При продаже жилья будут иметь значения и субъективные факторы:

  • озеленение;
  • безопасность;
  • вид из окна;
  • наличие косметического ремонта.

На цифры в кадастровом паспорте вы можете опираться при судебных тяжбах, расчете ипотечных платежей и определении размере налога.

Фото с сайта depard.ru

Кто проводит кадастровую оценку недвижимости

Особенно важно, кому мы доверяем решением вопроса о реальной стоимости нашей жилплощади. Какая не была бы в конечном итоге рыночная цена при продаже, придется отталкиваться от официальных данных.

Государственными кадастровыми оценщиками выступают специалисты Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Это орган осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Фото с сайта 15.dibi.ru

Какие объекты подлежат данной процедуре

Ранее считалось, что такого рода оценка актуальна только для владельцев земли: дачников или жителей частных домов. Но по закону постановке на кадастровый учет подлежат все объекты, сведения о которых внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Экспертиза востребована теперь и среди владельцев гаражей, технических построек, квартир и домов. После проведения проверки экспертной группой ее результаты вносят в документ. Теперь проведение каких-либо сделок с недвижимостью упрощается в разы.

Важно

Расхождения между рыночной ценой и данными в паспорте – не норма, но такое случается нередко. Существует процедура оспаривания результатов экспертизы.

Порядок проведения и методы кадастровой оценки недвижимости

Если вы являетесь собственником жилого или нежилого имущества, а сведения о вашей недвижимости еще не внесены в официальную базу данных, поспешите встать на учет. Государственная кадастровая оценка проводится в несколько этапов.

Владелец помещения или земельного участка обязан обратиться в Кадастровую палату или Росреест. Ваше личное присутствие при подаче заявления обязательно. К прошению прикрепляется также пакет документов.

Фото с сайта uk.peopleandcountries.com

Перечень бумаг следующий:

  • Документ, подтверждающий, что именно вы являетесь владельцем имущества, в простонародье такая бумага называется «зеленка».
  • Акт обследования, который подтверждает, что здания или иного объекта больше не существует (актуально при снятии с учета).
  • План межевого строительства и техплан.
  • Справки о предназначении и категории помещения или земли.
  • Оплаченные счета по госпошлине.

Этот список документов стандартный, но в зависимости от региона или типа регистрируемого имущества могут понадобиться и другие справки. Ряд документов понадобится в дубликатах, оригиналы остаются на руках. Эту информацию следует уточнить в местном отделении Росреестра.

Следующим важным этапом при постановке на учет является заключение договора. Сторонами выступают заявитель и государство. Данный документ имеет стандартную форму, обычно, в нем прописываются все объекты, стоимость которых планируется узнать.

Далее весь процесс передается непосредственно в руки самих оценщиков. Группа экспертов начинает собирать и анализировать о состоянии рынка в сегменте, к которому принадлежит имущество заявителя. После того как оценка ситуации произведена, данные собираются в отчет.

Государственная коллегия как правило выбирает метод «массовой оценки». Он заключается в том, что исследователи высчитывают среднюю стоимость аналогичных объектов и соответственно оценивают и конкретное имущество. Такой способ имеет ряд погрешностей.

Фото с сайта i.turnboard.ru

Существуют и другие методы оценки.

К ним относятся:

  • индивидуальный;
  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Первый способ предполагает то, что во внимание принимаются все технические факторы описанные выше, а также анализ ситуации на рынке в данном секторе.

Второй метод выбирается, когда кадастровый работник имеет большую базу наработок в этой области и может подобрать подходящую модель сделки.

Оценка по затратам актуальна для строящихся домов.

Доходный метод включает следующие критерии, на которые опирается эксперт:

  • расходы при использовании объекта недвижимости;
  • аренда;
  • стоимость обслуживания жилья.

Данные, которые собрал оценщик, передаются независимой коллегией. Вся процедура стремится сделать стоимость наиболее адекватной рыночным реалиям.

Но зачастую то, что написано в кадастровом паспорте владельца и действительная рыночная цена очень разнятся не в пользу собственника.

Чтобы избежать трудностей во время сделки или невыгодной продажи существует возможность оспаривать результаты кадастровой оценки.

Фото с сайта kadastr34.ru

Как оспорить результаты проверки

В случае, если квартира досталась вам в наследство или была куплена, то есть вы не осуществляли постановку на учет самостоятельно, данные о стоимости можно узнать в Кадастровой палате.

Оспаривать данные можно через суд или специальную комиссию, которая решает такого рода споры.

Такая коллегия состоит из представителей следующих органов:

  • исполнительной власти регионального уровня;
  • кадастровой службы;
  • комиссии по оценке обсуждаемой собственности;
  • национального совета по оценке недвижимости.

Фото с сайта http://www.rusfoodindustry.com

Главный недостаток решения дела через подобный состав специалистов заключается в том, что решение должно быть принято всеми единогласно.

Другим доводом в пользу решения вопроса через суд можно назвать слишком малые сроки, в которые можно обжаловать кадастровую стоимость через комиссию. Они составляют всего полгода с момента получения вами паспорта.

Стоит помнить, что даже при оспаривании данных через суд вы должны предоставить основания документально подтвержденные. Право обжаловать стоимость дают два веских обстоятельства:

  • кадастровая стоимость была рассчитана исходя из неверных, неактуальных сведений;
  • рыночная стоимость была установлена раньше кадастровой.

Данный процесс имеет свои подводные камни. При решении вопроса через комиссию есть риск, что отдельные ее члены могут злоупотреблять полномочиями. Поэтому оптимальным вариантом будет подать иск в суд и обратиться к адвокату.

Фото с сайта http://fkhomes.com

В качестве заключения

Кадастровая оценка недвижимости тесно связана с заключением различных сделок с собственностью. Чтобы они оказались выгодны для вас, внимательно изучите данные своего кадастрового паспорта. Если возникают сомнения в объективности данных, необходимо принимать меры.

data-block2= data-block3= data-block4=>

Источник: http://datarealty.ru/articles/dokumenty/chto-takoe-kadastrovaya-oczenka-nedvizhimosti.html

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: правила оценки и передачи сведений

Кадастровая стоимость объекта недвижимости: правила оценки и передачи сведений

Все имущественные отношения, складывающиеся на основании принятия и отчуждения прав на недвижимое имущество, опираются на понятие ценностного эквивалента вещи. Соответственно каждый учтённый объект имеет свою стоимость.

Однако практически каждому участвующему в имущественных отношениях лицу известно понятие рыночной стоимости в сравнении, с которой кадастровая стоимость иногда становится непонятным аспектом учётных данных в системе ГКН.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 .

Это быстро и !

Что это такое?

Кадастровая стоимость объекта оценки – это установленная посредством проведения ревизионных работ, нормированная цена на объект недвижимости. Для её получения нужен кадастровый паспорт.

Она связана с непосредственной заинтересованностью государства в максимально достоверном учёте земельного ресурса и имеющихся объектов недвижимости в качестве значимой ценности, определяющей экономический потенциал страны.

В отличие от рыночной стоимости, которая является гибкой и зависит от факторов спроса и предложения на рынке недвижимости, кадастровая стоимость является статичной. Это позволяет посредством учёта осуществлять системное управление всем имущественным комплексом государственной, коммерческой и гражданской недвижимости.

t” src=”http://lawyer-consult.ru/ads2.js”>

Кадастровая стоимость вводится один раз в 5 лет. После её определения, изменения могут происходить лишь на основании объективных причин при проведении экспертного обследования.

Для установления оценочных норм существуют соответствующие положения, отражающие многочисленные нормативные акты и законодательные проекты, определяющие деятельность ГКН в целом и его оценочную деятельность в частности.

Соответственно, вся процедура по факту оценки любого из объектов осуществляется по аналогии с другими объектами, имеющими характерные сходные свойства.

По общему алгоритму устанавливается стоимость на многочисленные группы объектов. При этом учитываются уникальные нюансы свойственные каждому из них.

При невозможности их учёта со стороны ревизионной комиссии, они могут быть представлены в последующий полугодовой период правообладателями земель.

На основании представленных данных может быть произведена переоценка учтённых объектов с внесением изменений в записи учёта.

Результаты оценки вносятся:

  1. В записи ГКН в электронном варианте и на бумажных носителях.
  2. В кадастровый паспорт.
  3. На официальный сайт Росреестра для информирования заинтересованных лиц.

Кроме этого, сведения о проведённой оценке сообщаются в налоговую службу для внесения корректив в начисление земельного налога и налога на недвижимое имущество граждан.

Во избежание ошибок или сведения их к минимуму, общая оценка земельных участков устанавливается на основании удельной стоимости, которой определяется цена на 1 м2 в общем массиве, на территории земель, подлежащих ревизионной проверке. Либо на 1 м2 иного объекта недвижимости. Внесение изменений в кадастровый паспорт объекта недвижимости — это сложный и долгой процесс.

Объекты оценки

Объектами кадастровой оценки являются все поставленные на учёт объекты, сведения о которых внесены в государственный реестр. К их числу относятся:

  1. Земельные участки, дифференцируемые по категории и назначению земель, а также – по их разрешённому использованию.
  2. Все капитальные строения из категории жилых объектов.
  3. Нежилые строения.
  4. Объекты, относящиеся к незавершённому строительству.

Кадастровая оценка осуществляется не только в процессе оценочной ревизионной деятельности, но и при постановке на учёт участков из числа вновь установленных выделенных земель или возводимых зданий. Для того чтобы произвести их оценку, требуется техническая документация, отражающая характеристики каждого из объектов. Как узнать стоимость квартиры по кадастровому номеру — читайте тут.

Пошаговая инструкция и порядок осуществления оценки

Прежде чем поставить свой объект на кадастровый учёт, вам придётся представить в местное отделение кадастра и картографии его технические характеристики:

  1. Для земельных участков они определяются в результате межевания и создания межевого плана ЗУ, который потребуется для его постановки на учёт.
  2. Для капитальных строений любого типа потребуется технический паспорт соответствующего строения и справка о проведении инвентаризационного учёта из БТИ.

Обозначенные документы должны быть переданы вами сотрудникам отделения кадастра и картографии для постановки участка (здания) на кадастровый учёт.

Подача документов сопровождается составлением заявления, в котором вы выражаете просьбу о постановке объекта на учёт и выдачи кадастрового паспорта.

Регламент выдачи кадастрового паспорта ЗУ или строения предполагает внесение в него технических характеристик из представленных вами документов.

Анализируя сведения о них, а также об их сочетании в отношении отдельного участка (здания), специалисты высчитывают его кадастровую стоимость.

 Где получить кадастровый план на земельный участок — узнайте здесь.

При расчётах стоимости земель используются нормативы стоимости в соответствии:

  • с категорией;
  • разрешённым использованием;
  • назначением;
  • удалённостью от инфраструктуры;
  • удалённостью от центра;
  • региональными особенностями;
  • качественными свойствами, отвечающими целевому назначению.

При расчёте стоимости строений, служба ГКН полностью опирается на данные, представленные БТИ, в ведении которого находится инвентаризация и оценка строений.

С 2013 года допущена постановка на учёт объектов незавершённого строительства.

Соответственно, на каждом этапе строительства их стоимость будет изменяться и потребуется перерегистрация с сопутствующей ей переоценкой.

В то же время для данных объектов основной окажется удельная стоимость, а не общая стоимость, которая будет меняться в соответствии с пристраиванием к объекту новых метражей площади. После ввода здания в эксплуатацию будет введена новая полная оценка объекта с возможным изменением его удельной стоимости.

Высчитанная стоимость вносится в кадастровые записи и фиксируется в кадастровом паспорте в разделе В1:

  • в п.12 – полная кадастровая стоимость в рублях;
  • в п.13 – удельная стоимость.

После получения этого документа вы можете, ознакомившись с ним, выяснить удельную стоимость интересующего вас объекта, а также – его полную кадастровую стоимость.

Кроме постановки отдельных объектов недвижимости на кадастровый учёт, осуществляется массовая ревизия земель и недвижимых объектов с сопутствующей им процедурой оценки (переоценки). Она осуществляется следующим образом.

  1. Орган власти (Минэкономразвития) издаёт Постановление о проведении кадастровой оценки земель (капитальных строений). Решение может быть принято и на региональном уровне.
  2. Создаётся перечень земель, на территории которых планируется провести обозначенные работы. В их число входят территории, подлежащие учёту на основании регламентированных сроков проведения.
  3. Приказом определяется исполнитель ревизии земель, он структурируется продолжительным перечнем и формируется из числа лиц, компетентных в этой сфере деятельности.
  4. Проводятся ревизионные работы в отношении утверждённых перечнем объектов.
  5. Составляется отчёт о проведении учётных работ.
  6. На основании информации данной отчётом формируются поправки к имеющимся в реестре сведениям и готовятся данные для внесения в электронные документы.
  7. Копирование информации на бумажные носители будет производиться в течение 6 месяцев после завершения ревизионных работ, после их тщательной выверки.
  8. Осуществляется оценка объектов недвижимости вносимых в сведения ГКН и устанавливается (перепроверяется) их удельная стоимость.

Поговорим о результатах

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости должны быть обнародованы. Сведения о них должны быть максимально доступны. На основании этих сведений впоследствии будет установлен земельный налог и налог на недвижимость.

Это является причиной того что многие граждане не заинтересованы в повышении кадастровой стоимости. Они весьма заинтересованы положением дел в учётных записях и со своей стороны пытаются контролировать этот процесс и управлять им.

Если вы проинформированы о проводимой на вашем участке ревизии земель, вы имеете право обратиться за кадастровой справкой, которая поможет обнаружить возможные изменения после проведённой переоценки объектов на вашей территории. Для того чтобы её получить, вам нужно обратиться в местное отделение кадастра и картографии с заявлением, предъявив паспорта:

  • гражданский;
  • кадастровый.

Через 5 рабочих дней по вашему заявлению будет выдана справка с точным указанием кадастровой стоимости объекта. За эту услугу придётся заплатить госпошлину в размере 200 рублей.

Как определить стоимость?

Кадастровая справка отражает достоверную стоимость вашего объекта недвижимости. Но она нужна не во всех случаях. Без неё невозможно обойтись в том случае если у вас есть намерение опротестовать установленную стоимость.

Если вы намерены изначально выяснить определённую в адрес вашего объекта стоимость, существует более удобный вариант поиска этой информации. Это официальный сайт Росреестра, где можно найти практически все интересующие вас сведения, в том числе – и по установленной кадастровой оценке.

Узнать кадастровую стоимость объекта можно по его адресу. Для этого зарегистрируйтесь на сайте по адресу http://www.rosreestr.ru/. Введите в поисковике наименование своего региона и адрес нахождения объекта недвижимости.

Все действия производятся на интерактивной карте-плане, которую вы можете посмотреть, изменяя масштаб и местоположение объекта.

Но для того чтобы получить информацию по стоимости этого объекта, нам необходимо выйти во 2 часть карты, которая оформлена в виде текстового документа и содержит все необходимые сведения.

После введения в поисковике адреса, нужно нажать «найти», после чего вам откроется меню, в котором вы легко проведёте все нужные операции, следуя указанию программы и отмечая все интересующие вас сведения, в том числе и кадастровую стоимость.

Есть и другие способы узнать кадастровую стоимость на сайте.

К примеру, можно воспользоваться кадастровым номером объекта недвижимости.

Действовать нужно аналогично, но вместо адреса нахождения объекта в поисковике, следует ввести кадастровый номер объекта недвижимости, который закреплён за ним и указан в кадастровом паспорте. В открывшемся на панели слева меню, проведите нужные вам действия.

Если полученная информация вас насторожила, придётся выяснить суть проблемы в отделении кадастра и картографии, где, для этого, вам вначале придётся получить справку о стоимости интересующего вас объекта.

Заключение

Кадастровая стоимость объекта недвижимости – важнейшая составляющая деятельности ГКН, осуществляющей контролирующие функции в отношении ценностного баланса имеющегося на территории РФ.

От установленной стоимости производится начисление налогов, а также других прецедентов, таких как выкуп объектов, их оформление в собственность.

На основании оценки производится расчёт аренды, обременений, залоговой стоимости объектов.

Узнать оценочную стоимость можно из справки, полученной в Росреестре или из информации, представленной на его официальном сайте.

Источник: http://lawyer-consult.ru/nedvizhimost/gos-kadastr/stoimost-otsenka.html

Кому нужна кадастровая оценка объектов недвижимости?

  Кадастровая оценка объектов недвижимости – комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости имущества (непосредственный процесс оценивания возложен на профессиональных оценщиков).

На процедуру этого метода оценки накладывается его специфика – налогообложение объекта учета и взаимоотношение с банком или страховой компании.

То есть эта оценка больше нужна не владельцу, а заинтересованной стороне.

Для чего проводится кадастровая оценка

Данная процедура проводится без вашего участия для:

  • установления имущественного налога (особенно актуально это сейчас в преддверии принятия закона о новом подходе к исчислению налога – Законопроект № 51763-4);
  • вычисления суммы арендной платы на землю, находящуюся в муниципальной или государственной собственности (п. 5 ст.65 Земельного кодекса России). То есть, при передаче земельного участка в возмездное пользование гражданам, органы власти проводят его предварительную оценку и на торгах выставляют участок за цену, равную полученной кадастровой стоимости.

Вам может потребоваться проведение оценки по собственной инициативе в случаях:

  • покупки жилья в ипотеку;
  • страхования имущества.

Процедура оценки

Оценщику для проведения процедуры понадобятся от вас:

  • документы на ваше жилище (свидетельство ГРП, кадастровый паспорт);
  • фотографии всех помещений (по согласованию с исполнителем вы можете сделать их самостоятельно или жилье сфотографируют его помощники).

После передачи исполнителю данных документов, он предложит вам на согласование проект договора об оказании услуг, после утверждения которого начнется процедура оценки, обычно она не занимает более трех дней, плата за услуги в разных субъектах различна (в Вологодской области она составляет 3 500 руб.). В результате вам будет предоставлен отчет с указанием всех проведенных действий и полученной стоимости объекта.

Что влияет на результат?

На проведение кадастровой оценки оказывает влияние ряд факторов:

  • экономическое положение региона (средний размер доходов жителей, величина платы за коммунальные услуги, стоимость продуктов питания и т.д.);
  • принадлежность оцениваемого объекта (является он жилым или коммерческим);
  • расположенность имущества относительно цивилизации (удаленность от остановок общественного транспорта, степень благоустройства района и т.д.);
  • уникальные особенности недвижимости (этажность, год постройки, применяемый строительный материал, площадь, наличии лоджии, состояние ремонта и т.д.).

Чем благоприятнее выше указанные факторы, тем выше будет оценено ваше имущество.

  В соответствии со ст.24.12 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» Управления  Росреестра субъектов страны обязаны проводить оценивание недвижимости каждые пять лет.

В настоящее время проводится массовая оценка недвижимого имущества во всех субъектах страны (в рамках упоминаемого нами выше Законопроекта № 51763-4), однако результаты утверждены только в отношении объектов капитального строительства – всех видов созданных человеком объектов, за исключением временных (киосков, ларьков и т.д.), то есть зданий, жилых помещений, квартир и т.д. (п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Где узнать результат?

Узнать, проведена ли данная операция в отношении вашего имущества (она завершена еще не во всех регионах), вы можете, уточнив сведения разделе «Кадастровая оценка объектов капитального строительства» на официальном сайте Росреестра либо заказав соответствующую справку в ближайшем кадастровом офисе, предварительно оплатив пошлину в размере 200 руб. (для юридических лиц — 600).

В рамках усовершенствования подхода к процедуре налогообложения мы рекомендуем всем гражданам ознакомиться с результатами кадастровой оценки имеющегося у них имущества – в противном случае вам придется уплатить указанную в квитанции обновленную сумму налога, отличную от ранее начисляемой, и только затем оспаривать её в налоговой службе. Зная же результаты оценки (и, соответственно, кадастровую стоимость) уже сегодня, при несогласии с ними, вы можете начать досудебную процедуру, в рамках которой кадастровая оценка объектов недвижимости будет пересмотрена.

Ознакомьтесь с результатами кадастровой оценки вашего имущества. Возможно вы будете удивлены суммой начисленного вам налога.

В соответствии со ст. 24.

19 Закона об оценочной деятельности, для пересмотра решения вам необходимо подать соответствующее заявление с указанием полного объема оспариваемой информации в комиссию, координаты которой можно уточнить на сайте Росреестра. К заявлению приложите документы на рассматриваемый объект:

  • кадастровый паспорт;
  • копию свидетельства ГРП, иных документов, подтверждающих ваши права (нотариально удостоверенные);
  • заключение оценки;
  • также вы можете приложить иные документы, имеющие отношение к предмету спора (например, справку о кадастровой стоимости аналогичной недвижимости, если она отлична от вашей).

При отказе комиссии в пересмотре заявления (обязательно получите его письменную версию) либо оставления результатов оценивания в силе, в течение 3 месяцев вы можете направить исковое заявление в Арбитражный суд с приложением документов, представленных вами ранее на рассмотрение, и официального решения комиссии. Ответчиком будет управление Росреестра.

 

Источник: http://xranitelochaga.ru/ocenka/kadastrovaya.html

Оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость определяется путём оценки. Поскольку это официальная цена недвижимости, которая вносится в реестр, то и оценка проводится согласно правилам, установленным в законодательстве.

Кадастровая переоценка объектов, которые находятся на учёте в Росреестре, может быть проведена с интервалом в три-пять лет, поэтому часто возникает необходимость переоценки до истечения этого срока при наличии веских обстоятельств.

У заинтересованного субъекта существует два способа для того, чтобы оспорить кадастровую оценку объекта недвижимости – обратиться в комиссию по рассмотрению таких споров, которая создаётся при государственном Кадастре, а также подать иск в арбитражный суд.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Кадастровая оценка недвижимости

Под кадастровой оценкой стоимости недвижимости подразумевается процедура, которая позволяет установить цену объекта по состоянию на дату ее проведения для последующей его регистрации в Росреестре. Оценке подлежат все объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.

Оценка проводится в соответствии с законом Российской Федерации, который регулирует порядок оценочной деятельности в стране.

После проведения оценки составляется перечень объектов для включения в Реестр.

Именно эта дата и считается днём проведения процедуры, от которой исчисляются сроки давности на подачу заявлений о спорах.

Установка точного результата оценки возможна лишь при учёте всех факторов, которые влияют на стоимость недвижимости для определённого региона:

  • Местонахождения недвижимости;
  • Расположение по отношению к населённым пунктам и объектам местного значения;
  • Тип недвижимости;
  • Наличие коммуникаций, транспорта и инфраструктуры, и другие факторы.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной можно определить, как реальное оценивание недвижимости без учёта покупательского спроса и других приоритетов рынка.

Все виды недвижимости подлежат налогообложению, поэтому стоит узнать ее кадастровую стоимость, от которой зависит размер налогов.

Кроме этого, цели кадастровой оценки можно определить, как:

  • Фискальные – налог на земельные участки и другое имущество, ставка арендной платы за использование государственного имущества;
  • Информационные – для поддержки фондовых рынков и анализа положения дел в сфере продаж;
  • Изучение эффективного использования земель и городских построек со сверкой с генеральным планом;
  • Проведение сделок с недвижимостью, где требуется наличие оценки от эксперта, которая может базироваться на кадастровой стоимости.

Оценка кадастровой стоимости отражает в ходе работы эксперта денежный эквивалент полезности той или иной недвижимости, наиболее это отражается в целевом использовании земельных участков.

Оценка кадастровой стоимости государством

Согласно требованиям законодательства, оценка недвижимости не может проводиться реже, чем раз в 5 лет, но и не чаще, чем раз в 3 года. Такая оценка базируется на разделении имущества на группы, которые классифицируются в зависимости от типа недвижимости и цели ее использования.

Стоимость земельных участков оценивается, учитывая такие факторы:

  • Рыночную стоимость земель определённой цели использования и арендную плату, которая взимается местными властями;
  • Площадь участка;
  • Вид функционального состояния и тип земли;
  • Расположение и наличие дополнительных удобств.

При оценке также учитываются характеризующие недвижимость особенности, которые определены для каждого региона и типа объекта.

Кадастровая оценка земли проводится на основе удельного показателя – расчёта стоимости 1 квадратного метра площади участка.

В государственном земельном учёте можно узнать эти сведения, которые заносятся при регистрации и переоценке в Кадастр.

Недвижимость оценивается не по конкретному объекту, а согласно методологических основ, показатели которых не могут превышать или быть меньше рыночных на 30%.

Государством оцениваются объекты недвижимости с такими целями:

  • Формирования кадастров и базы данных по каждому типу недвижимости;
  • Разделения территории на зоны;
  • Установления арендной платы и налоговых ставок для всех категорий объектов;
  • Анализа и обоснованных темпов застройки;
  • Выплаты компенсаций в случае конфискации земельных участков;
  • Установления базовых цен на недвижимость в определённом регионе с целью продажи на аукционе, конкурсе;
  • Информирования заинтересованных граждан и собственников;
  • Формирования фондовых рынков.

Рыночная стоимость недвижимости определяется профессиональным оценщиком индивидуально по каждому объекту на основе данных Кадастра, чтобы не возникало резких различий между этими показателями. Учитываются ценообразующие факторы при наличии дополнительных изменений в имуществе, которые произошли с момента последней государственной оценки.

Отчёт об оценке формируется в 3 экземплярах и направляется заказчику. В случае, если невозможно определить стоимость недвижимости, причина указывается в отчёте с обозначением ее характеристик.

Внесение изменений в текущую стоимость

Повторная оценка недвижимости может потребоваться при наличии веских причин с изменением ее ценообразующих особенностей:

  • Функциональное использование;
  • Перевода в другую категорию собственности;
  • Изменения площади или размера, дополнительные пристройки или капитальный ремонт с перепланировкой квартиры.

В Кадастре также могла быть допущена ошибка при регистрации или оценке данных, поэтому нередко приходится обращаться за переоценкой или внесением изменений в стоимость. Ее можно оспорить в судебном порядке или заказать переоценку на основании заявления.

Методы проведения кадастровой оценки

Объекты, которые содержатся в реестре или подлежат регистрации на основании изменению из юридического статуса или создания, подлежат оценке.

Эксперт выбирает методику оценочных процедур самостоятельно согласно целям, которые определены в договоре с заказчиком-физическим лицом или государственным органом.

Официально определены 3 подхода к оценке недвижимости:

  1. Сравнительный – сравнение с последними ценами и аналогичными объектами на рынке продаж недвижимости на момент проведения процедуры. Оценщик получает информацию из различных источников – сайтов, ведомостей, отчетов, печатных изданий;
  2. Затратный – стоимость рассчитывается с учётом затрат, которые необходимо совершить для возведения аналогичного объекта недвижимости. Не берутся во внимание при официальном заказе те данные, которые повлияли на ценообразование конкретно запрашиваемого объекта, тогда как рыночная стоимость включает все виды расходов – подведение коммуникаций, обустройство земельного участка, строительные работы и их сложность;
  3. Доходный – данные составляются на основании получения возможных доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду или его эксплуатации по прямому назначению.

Чаще всего используется метод сравнения, особенно что касается оценки жилых помещений, а также промышленного значения.

Земельные участки могут быть оценены методом затрат или доходов, чтобы определить, какую сумму нужно вложить в данную категорию земель для получения прибыли, и с расчётом этого вывести налоговую ставку.

Оспаривание кадастровой стоимости

Законодательством предусмотрена официальная возможность оспорить стоимость, которая была определена при занесении данных в Кадастр.

Эта процедура обязательно проводится на основании отчёта экспертов, который указывает на наличие несоответствий или ошибок.

На основании полномочий владельца, заинтересованное лицо вправе обжаловать и изменить кадастровую стоимость после проведения независимой оценки или заказать переоценку.

Этим занимается специально созданная комиссия, которая функционирует при региональном отделении кадастровых органов. Ее заседания созываются только в случае необходимости для рассмотрения дел.

Основанием для оспаривания оценки кадастровой стоимости должны быть чёткие несоответствия в кадастровой стоимости, неверные характеристики объекта с учетом изменившихся данных или новых факторов, а также различие между рыночной ценой более, чем на 30%. Отчёт об оценке независимого эксперта может стать одним из доказательств для оспаривания, однако он необязателен в случае наличия дополнительных веских причин.

Процедура оспаривания оценки

Заявление с претензиями о необоснованной стоимости подаёт заинтересованное лицо в государственные органы кадастра, которые могут выдвинуть встречные требования к исполнителю процедуры. Заявление подаётся вместе с такими документами:

  • Правоустанавливающими – в оригинале и копиях, заверенных нотариально;
  • Паспорт кадастрового учёта на объект недвижимости;
  • Отчёт независимой оценки;
  • Доказательства ошибки в стоимости, которые выражаются в официальных документах.

Специалисты могут потребовать дополнительные документы в случае необходимости уточнения данных, без подачи полного пакета которых заявителю вправе отказать.

Оспаривание стоимости допускается в течение полугода после официальной оценки, внесения данных в реестр и информирования владельца. Процедура может быть произведена как с обращением в арбитражный суд, так и на месте в госструктуры путём проведения переоценки и исправления сведений.

Новые данные оценочных показателей вносятся в реестр, после чего пересчитывается налоговая ставка и другие суммы, которые зависят от этого. Владельцу выдаётся новый кадастровый паспорт с уточнёнными данными.

Досудебное урегулирование ситуации

В ходе публичной оценки здания или земельного участка может быть выявлено несоответствие стоимости, однако это ещё не повод обратиться в суд.

Каждый грамотный специалист способен сказать, что практика рассмотрения в судах подобных случаев показывает, что судебные дела решаются намного сложнее и дольше, чем мирное урегулирование ситуации путём создания специальной комиссии.

Для начала стоит трезво оценить свои шансы и реальное завышение кадастровой стоимости, на основании которого можно ее оспаривать. По факту не всегда налоги, которые от неё зависят, завышены и гражданин имеет право на их снижение.

При наличии веских обстоятельств стоит обратиться к профессиональному оценщику для проведения независимой экспертизы, на основании отчёта которой можно подавать прошение о переоценке.

Здания вообще всего оцениваются сравнительным методом, однако с учётом индивидуальных особенностей каждой квартиры, чтобы вычислить ее реальную рыночную стоимость.

В отличие от госоценки, где применяются средние показатели цены, рыночная стоимость предусматривает выяснение цифры, которая соответствует действительности для конкретного случая.

Учитываются варианты, когда часть площади квартиры или земельного участка реально не используются, не принося таким образом никакого дохода. Кроме этого, можно привести в пример случаи, когда расход на содержание объекта недвижимости превышает доход от его использования. Можно упомянуть плохое техническое состояние здания и другие факторы.

В результате выяснения всех обстоятельств и факторов принимается отчёт об оценке с описанием всех методов расчётов и характеристики объекта недвижимости.

Для того, чтобы отчёт был принят в качестве доказательства в оспаривании кадастровой стоимости, необходимо, чтобы он максимально подробно содержал всю информацию.

Объем отчёта составляет около 100-200 страниц.

Достоверность отчёта и его полноту может подтвердить саморегулируемая организация оценщиков, которая принимает решение о возможности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости.

Его и необходимые документы заинтересованное лицо подаёт в комиссию для рассмотрения спора о кадастровой стоимости.

Комиссия состоит из людей, которые не являются специалистами в данной сфере знаний, поэтому презентовать свою позицию стоит с помощью оценщика как можно более подробно.

В случае отказа заинтересованная сторона имеет право обратится в арбитражный суд за защитой своего права.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://PravoNedv.ru/obshhee/ocenka-kadastrovoj-stoimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.