8(800)350-83-64

Все о договоре найма жилого помещения в частном жилищном фонде: понятие и образец(2018г)

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма (Корякин В.М.)

Все о договоре найма жилого помещения в частном жилищном фонде: понятие и образец

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ, вступившим в силу (за исключением отдельных положений) с 22 июля 2014 г.

, узаконена новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений в жилищном фонде социального использования, в так называемых наемных домах.

В этих целях внесены соответствующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс Российской Федерации и в Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ).

До принятия вышеназванного Закона под жилищным фондом социального использования понималась совокупность жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемых гражданам по договорам социального найма (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Теперь к жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения как государственного и муниципального жилищного фонда, так и частного жилищного фонда, предоставляемые гражданам как по договорам социального найма, так и по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в наемных домах.

Согласно ст. 91.

1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наймодателем по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):

а) орган государственной власти, уполномоченный выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственника жилого помещения государственного жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

б) орган местного самоуправления, уполномоченный выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;

в) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

Нанимателем жилого помещения по рассматриваемому виду договора может быть гражданин, отвечающий следующим условиям (ст. 91.3 ЖК РФ):

— гражданин признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;

— доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышают максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;

— гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.

Предметом рассматриваемого договора найма является жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования.

При этом предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры) (ст. 91.5 ЖК РФ).

В свою очередь, под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.16 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным, как это имеет место в отношении договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.

Договор заключается в письменной форме.

В нем должны быть указаны срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования будет утвержден Правительством Российской Федерации.

Важной особенностью рассматриваемой новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения.

Еще одно отличие между указанными договорами состоит в размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения.

Согласно ч. 1.1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, включающую:

— возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;

— расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;

— расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;

— иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством Российской Федерации;

2) плату за коммунальные услуги.

Для сравнения: согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору социального найма включает в себя:

а) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

в) плату за коммунальные услуги.

Безусловно, проживание в жилом помещении, предоставленном по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, будет обходиться нанимателю значительно дороже, чем по договору социального найма.

Плата по договору найма жилого помещения в наемном доме уже не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство.

Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт наемных домов, в том числе и на капитальный ремонт.

Такой наемный дом, относящийся к фонду социального использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет.

Имеются и другие отличия между указанными видами договоров найма жилого помещения (см. приложение к настоящей статье).

Таким образом, с вступлением в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г.

N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» в Российской Федерации появилась новая форма жилищного обеспечения граждан, способная снизить остроту извечной для нашей страны жилищной проблемы.

Необходимость внедрения новой формы жилищного обеспечения обусловлена тем, что в последние годы в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимся в жилых помещениях), и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, стала чрезвычайно актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств или за счет ипотечных кредитов ввиду высокой процентной ставки по ним.

Военнослужащие как полноправные граждане Российской Федерации, безусловно, вправе воспользоваться данной формой жилищного обеспечения. Будут ли в нормативном порядке установлены какие-либо особенности реализации данной формы для военнослужащих, покажет время.

Приложение

Сравнительно-правовой анализ

договоров найма жилых помещений

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/1489

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Наем жилья в частном жилищном фонде

Наем жилья в частном жилищном фонде

Наем жилья в частном жилищном фонде.

Собственник (физическое или юридическое лицо, основанное на частной форме собственности) вправе сдавать в наем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного или временного проживания.

Условия найма жилища в частном жилищном фонде регламентируются как договором между наймодателем и нанимателем, так и законодательством. Проводится различие между условиями договора найма жилища, в котором проживает собственник и в котором собственник не проживает.

Жилище, в котором собственник не проживает, может быть предоставлено в наем другому лицу, по договору, заключенному в письменной форме.

Сторонами договора являются наймодатель — физическое или юридическое лицо, являющееся собственником жилища или уполномоченное законодательством или договорам на его сдачу внаем и наниматель — физическое лицо.

Участниками жилищного правоотношения помимо сторон договора в ряде случаев становятся и другие субъекты — члены семьи нанимателя, временные жильцы и поднаниматели.

Выбор лиц, которым жилище сдается внаем, производится собственником.

При переходе другому лицу права собственности на жилище или жилой дом, в котором находится сданное в наем жилое помещение, договор найма сохраняет силу для нового собственника. Прекращение договора в таком случае может быть предусмотрено договором между нанимателем и собственником, сдавшим жилое помещение внаем.

Предметом договора является отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованием.

Права и обязанности сторон и остальных жильцов. Наймодатель обязан предоставить в пользование нанимателя жилое помещение, соответствующее требованиям договора и жилищного законодательства. Порядок содержания жилища определяется непосредственно договором.

Наниматель имеет право использовать жилище для своего проживания и проживания членов своей семьи. Договором может быть прямо предусмотрено, что наниматель использует жилище только для своего личного проживания.

Наниматель имеет право вселять в нанятое помещение временных жильцов и поднанимателей, если иное не предусмотрено договором найма.

Основные обязанности нанимателя заключаются в внесении платы за наем жилища в размерах и в сроки, предусмотренные договором. Наниматель обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением и не допускать его ухудшение, разрушать его.

Наниматель вправе выезжать из нанятого помещения на срок до шести месяцев, если иное не предусмотрено договором. При более длительном отсутствии договор сохраняет силу лишь с согласия на это наймодателя.

Член семьи нанимателя, проживающий вмести с ним, в соответствии с условиями договора найма приобретает такое же право пользования жилым помещением, как и сам наниматель, если при вселении члена семьи между ним и нанимателем не было иного соглашения. Круг членов семьи определяется по общим правилам.

Поднаниматели приобретают права на проживание в жилом помещении в соответствии с договорами поднайма, заключенными с нанимателем.

Условия проживания поднанимателей, в частности срок проживания, размер и порядок оплаты, определяются договором между нанимателем жилого помещения и поднанимателем.

Договор поднайма прекращается, если истек срок его действия либо наступили указанные в договоре обстоятельства.

Досрочное прекращение договора по требованию нанимателя возможно при нарушении договора поднанимателем, если же в договоре не указаны сроки и иные основания прекращения договора поднайма, то он может быть прекращен по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением поднанимателя не менее чем за месяц. Договор найма прекращается также в случаях принудительного прекращения права собственности на жилище. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, если иное не предусмотрено договором поднайма. При прекращении договора поднайма либо его расторжения нанимателем поднаниматель подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения. Наниматель вправе вселить в помещение временных жильцов без заключения с ними договора поднайма. Условия проживания временных жильцов определяются нанимателем. Временные жильцы подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения по требованию нанимателя во всякое время с предупреждением не менее чем за семь дней.

При прекращении договора найма жилого помещения одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматели и временные жильцы при прекращении договора найма подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Источник: http://ibrain.kz/grazhdanskoe-pravo-rk/naem-zhilya-v-chastnom-zhilishchnom-fonde

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

О праве на субсидию нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде

О праве на субсидию нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде

Сохрани ссылку в одной из сетей:

О праве на субсидию нанимателей жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде

Право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг имеют граждане, проживающие в жилых помещениях, собственниками которых являются другие лица при наличии договора найма жилого помещения с собственниками

Договор найма между собственником жилого помещения и нанимателем — физическим лицом — заключается в соответствии с ГК РФ в письменной форме и не должен регистрироваться в налоговом органе.

В договоре обязательно должны содержаться:

      -все реквизиты сторон – ФИО, паспортные данные, адреса;

      -полный адрес жилого помещения, которое сдается в наем, с указанием общей либо жилой (если сдается комната) площади;

      -наименование и реквизиты документа, подтверждающего право собственности наймодателя на жилое помещение;

      -обязанности нанимателя по оплате за жилищно-коммунальные услуги, сумма оплаты за жилищно-коммунальные услуги;

      -сумма платы за найм жилого помещения.

      Заключение договора найма между физическими лицами предусматривает обязательное декларирование доходов наймодателя в налоговые органы.

      При обращении за получением субсидии гражданина, сдающего жилое помещение в наем, сумма, указанная в договоре найма, как доход от сдачи имущества в наем учитывается в его совокупном доходе.

      При расторжении договора найма после назначения субсидии получатель субсидии обязан в течение 1 месяца сообщить о данном факте в отдел субсидий. Расторжение договора является основанием для прекращения субсидии.

      Исходя из норм Семейного и Гражданского кодекса для отдельных категорий граждан невозможно заключение договора найма жилого помещения.

Договор найма не может быть заключен между:

      — супругами, поскольку доходы супругов являются их общим имуществом (ст. 34 СК РФ);

      — родителями и несовершеннолетними детьми, поскольку родители обязаны содержать своих несовершеннолетних детей (ст. 80 СК РФ);

      -опекуном и попечителем, а также их супругами и близкими родственниками и опекаемыми, поскольку они невправе совершать сделки с подопечными (ст. 37 ГК РФ).  

  1. Закон

    В методическом пособии «Как платить за коммунальные услуги. Льготы. Тарифы. Субсидии» собраны документы, регламентирующие деятельность в сфере жилищной политики, системы оплаты жилья и коммунальных услуг, подробно оговаривается право

  2. Статья

    РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИРАЗДЕЛ I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯГлава 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ. ЖИЛИЩНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО.

  3. Закон

    Сборник содержит перечень мер государственной поддержки различных категорий граждан за счет средств федерального бюджета в соответствии с законодательством Российской Федерации, за счёт средств бюджета Удмуртской Республики в соответствии

  4. Методические рекомендации

    Методические рекомендации по обеспечению перехода органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к предоставлению услуг на основе межведомственного взаимодействия

  5. Методические рекомендации

    Методические рекомендации по обеспечению перехода органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к предоставлению услуг на основе межведомственного взаимодействия

Источник: https://refdb.ru/look/2798999.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Тема: «жилищные отношения . договор найма жилого помещения»

Тема: «жилищные отношения . договор найма жилого помещения»

1. Понятие жилищных правоотношений

Жилищное право выделяется в качестве подотрасли гп ,регулирующая многообразно частный и публично-правовые отношения с жилыми помещениями .

Жилищные отношения это – установленные статьей 4 ЖК, круг общественных отношений по поводу:,

­-возникновения и осуществления изменение прекращение права владения

-пользования распоряжения жилыми помещения государственного и муниципального жилищных фондов

пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда

пользование общим имуществом собственников помещения

содержание и ремонта жилых помещений

переустройства и перепланировки жилых помещений

управление многоквартирными домами

предоставление коммунальных услуг.

На ряду с имущественными правоотношениями норму публичного права (например конституционного права)утверждает на жилое помещение ,права собственности на имущество. Т о ЖО носят комплексный характер

2. Принципы ЖП

— принцип доступности для граждан,условий найма жил помещений

— принцип недоустимости непроизвольного …жилища. Ст 3 жк

— пр еприкосновенности жилища

— общедмократического гуманистич отношения к гражданам нанимателям и собственникам жил пом-й

-цивилизованного ил помещ

— недопустимости ограничения или лишение права собственности помещ, за такие права пользованич нанимателя или члена семтьи кот не не связано со злоупотр своимижилищн правами и обящ

3. Жилые помещения, жил. Фонд.

В соотсв со ст15 гк жп признается – изолированное помещние ,являющееся недвижимым ,и пригодно для пост проживания гр.

Договор найма жилого помещения

Ст 671

Договор консенсуальный взаимный возмездный срочный

Данный договор делится на 2 самостоятельных .

Договор социального найма – коммерческого

Жилое помещение по д соц найма предоставляется гр которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях .

Социальное использование –имеет место только в домах гос и муниципального фонда и предназначен для удовлетвоения потребности в жилище социально незащищенным слоям населения.

Состоять на учете в качестве нуждающихся имеют право малоимущее гр если они признанные таковыми в порядке установленном законом с учетом дохода приходящегося на каждого члена семью и стоимости имущества находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогооблажению. Ст 51 жк определяет категории лиц нуждающихся в жилых помещениях предоставляемых по догоовру соц найма

Жилые помещения по договорам соц найма не предоставляются иностранным лицам

Договор заключается в письменной форме на основании решниия о предоставлении жилого помещения жилищного фонда соц использования .

Переход ПС на занимаемого по договору помещение , перевод из гос в мун соб-ть не влечет за собой расторжения договора.

Данный договор заключается без установления срока его действия т е бессрочно .

Права и обязанности наймодателя по догоовру соц найма требовать своевременного внесения платы за услуги .

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных 3х лиц жилое помещение. Принимать участие в надлежащем содрежании принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения , обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг

При не исполнении налагаются меры ответственности

Наниматель в праве не оплачивать услуги

Права и обязанности нанимателя

Наниматель ЖП в установленном порядке имеет праа:

-всилять в занимаемое жилое помещение иных лиц

-сдавать ЖП под наем

-разрешать проживание м в ДП временных жильцов

-осущестлять обмен или замену занимаемого жилого помещения

-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта

-предоставление коммунальных услуг

Наниматель ЖП(но и члены его семьи) обязаны использовать ЖП по целевому назначению и в пределах установленных ЖК РФ, обеспечивает сохранность жилого помещения,поддерживать состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения ,своевременно вносить плату за жилое помещение.

Обязан информирован наймодателя в установленные сроки об изменении условий и оснований дающих права пользования по договору соц найма.

Члены семьи нанимателя имеют равные права по догоовру соц найма

К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно супруг ,дети родителя,данного нанимателя другие родственники или иждивенцы признаются членами семьи если они вселены нанимателем в ЖП.

Дееспособные член ы семьи нажнимателя несут солидарную с нанимателем ответственность

Договор социального найма мб расторгнут в любое время по соглашению сторон

По требованиям наймодателя допускается в судебном порядке в случае :

-невнесение нанимателем за ЖП и (или) коммунальные услуги в течении более 6 месяцев

— разрушение повреждение ЖП

-систематическое арушение прав ,законных интересов соседей

— использование ЖП не по назначению

Договор коммерческого найма ЖП .

Данный договор регулируется ГК .

Данный договор- соглашение при котором наймодатель передает нанимателю ЖП без ограничения размеров за договорную плату во временное владение пользование , а наниматель обязуется использовать в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору .

— консенсуальный

-возмездный

-срочный. Макс срок деяйствия – 5 лет

-двусторонний

Предмет договора – ЖП, находящееся в любом жилищном фонде

Форма заключения договора – письменная . гос регистарция не требуется. По истечению срока договора наниматель имеет право на новый срок

У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора.

Используя свое право на заключение договора на новый срок наймодатель обязан не передавать ЖП в наем в течении года (684 гк)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное ЖП в состоянии пригодном для проживания , обязан осуществлять эксплуатацию дома в котром находится сдаваемое ЖП, обеспечивать предоставление коммунальных услуг ,проведение ремонта и тд .

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания обеспечивать сохранность поддерживать в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязан своевременно вносить плату за ЖП

Договор прекращается по истечении срока действия либо смерти одинокого напимателя, гибели предмета договора . .

Договор найма жп мб расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае ст 687 ч2 п 2

Предоставить срок до года нанимателю на устранение им нарушений послуживших основанием для рассторжени я договора найма ЖП

Договор аренды ЖП

Соглашение по которому арендодатель передает арендатору ЖП без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение или пользование для проживание граждан а арендатор обязуется использовать его в соответсвии с назначением и своевременно выполнять обязательство по договру

Согласно ст 671 гк РФ арендовать жп могут лишь ЮЛ

Договор аренды жилья с гражданами закон не предусматривает

Остальное брать из договора коммерческого найма ЖП

Источник: http://megaobuchalka.ru/5/13450.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Договор найма жилого помещения

Договор найма (Скачать образец) Пример подготовки договора найма (Скачать)

Вам доступен конструктор договоров. Просто авторизуйтесь на портале 1С-Старт и создайте свой договор найма жилого помещения  за 11 минут. Более подробный материал по договорам найма жилого помещения ниже.

Инструкция по подготовке договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения не подчиняется нормам арендных отношений и регулируется в Гражданском кодексе отдельной главой.

Связано это с тем, что наймом называют передачу жилья во владение и пользование за плату для проживания в нем граждан, и их конституционное право на жилье нуждается в дополнительной защите.

Стороны договора найма жилого помещения называются наймодателем и нанимателем, при этом нанимателем может быть только физическое лицо.

Если организация хочет снять жилье для своих работников, то заключать она должна договор аренды, а не найма, и арендованное жилье можно использовать только для проживания.

Существуют три вида найма жилого помещения:

  • социальный наём — если передается жилье в государственном (муниципальном) фонде социального пользования;
  • специализированный наём – если жилье служебное или специального назначения (для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, общежития);
  • коммерческий наём в частном жилищном фонде, цель которого, прежде всего, в получении наймодателем прибыли.

Особенности договора найма жилого помещения социального фонда

В рамках социального найма жилье предоставляет государство, поэтому у такого договора есть ряд своих особенностей. Дополнительно к нормам ГК РФ социальный наём регулируются главой 8.1 Жилищного кодекса и постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 № 1318.

Нанимателем по договору социального найма может быть не каждое физическое лицо. Во-первых, это должен быть гражданин РФ, во-вторых, наниматель должен относиться к малоимущим гражданам и поставлен на учет, как нуждающийся в жилье.

Договор найма жилого помещения в государственном или муниципальном фонде заключается без указания срока, т.е. является бессрочным.

Наниматель, как правило, проживает с семьей, и члены его семьи имеют равные с ним права и обязанности.

В случае смерти или переезда нанимателя, его семья имеет право продолжать жить там же.

Еще одна особенность социального найма – по нему не может быть передано неизолированное жилое помещение, т.е. комната. Сдаваемая площадь должна также отвечать санитарным и техническим нормам с расчетом квадратных метров по каждому жильцу.

Учитывая, что нанимателем социального жилья являются граждане, признанные малоимущими, плата за пользование жильем с них не взимается, но они обязаны платить за коммунальные услуги и вносить плату за содержание и ремонт жилья. Наниматель, который без уважительных причин не оплачивает коммунальные услуги более шести месяцев, может быть выселен только по решению суда. Взамен ему должно быть предоставлено другое социальное жилье.

Если же наниматель нарушает права и законные интересы соседей, использует жилое помещение не по назначению, разрушает его своими действиями, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Что же касается коммерческого найма, то здесь целью наймодателя является, в первую очередь, получение прибыли, поэтому у этого вида договора найма другие условия, которые мы ниже и рассмотрим.

Существенные условия договора коммерческого найма

Прежде всего, договор найма жилого помещения должен содержать подробное описание объекта найма.

Описание должно однозначно указывать на определенную жилую площадь, поэтому необходимо включить в него полный адрес квартиры, общую и жилую площадь, количество комнат.

В отличие от социального, при найме жилья в частном фонде в пользование может передаваться не только квартира (или дом), но и отдельная комната.

Подробное описание жилья можно указать в самом тексте договора или в акте приемки-передачи помещения. Если вместе с жильем передается в пользование имущество наймодателя (предметы быта, мебель и др.

), то и они должны быть вписаны в акт. Желательно описывать это имущество подробно, указывая марку бытовой техники, исправность и другие индивидуальные характеристики.

В дальнейшем это поможет избежать обвинений наймодателя в порче его имущества.

Нанимателю обязательно надо убедиться в том, что жилье ему передает именно собственник, а им может быть обычное физическое лицо или организация. Если у жилья несколько собственников, то должно быть получено нотариальное согласие их всех, или же они сами могут подписать договор найма.

Доказать свое право собственности на жилье наймодатель может с помощью правоустанавливающих документов: выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) или свидетельства о государственной регистрации прав. Чтобы убедиться в том, что жилье сдает собственник, наниматель может сам получить в Росреестре платную выписку из ЕГРП.

Вторым существенным условием договора найма жилого помещения можно назвать размер платы за жилье.

Гражданский кодекс не указывает, что без согласования оплаты договор будет считаться незаключенным (такая норма действует только в отношении договора аренды помещения).

В то же время статья 682 ГК РФ оговаривает, что размер платы за жилье устанавливается в договоре найма.

Как правило, размер платы за наём жилья устанавливается помесячно, но стороны могут договориться и о другом порядке, например, внесении аванса за несколько месяцев.  Достаточно часто при заключении договора найма наймодатель добавляет условие о внесении обеспечительного (гарантийного) взноса.

Эта сумма может достигать ежемесячного платежа за пользование жильем, и возвращается при расторжении договора. Если же наниматель нанес жилью или имуществу собственника какой-нибудь ущерб, то гарантийный взнос может пойти на частичное или полное возмещение этого ущерба.

Для подтверждения того, что наниматель своевременно вносит оплату за пользование жильем, к договору найма необходимо составить приложение в виде платежной ведомости или расписки о получении наймодателем этих денег. В противном случае нанимателю придется доказывать регулярное внесение оплаты за наём жилья в суде.

Обратите внимание: сама по себе сдача жилья в наём не является предпринимательской деятельностью, но полученные наймодателем доходы (если он – обычное физическое лицо, а не ИП) облагаются НДФЛ. По итогам года наймодатель должен сдать декларацию по форме 3-НДФЛ и заплатить 13% полученных от сдачи жилья доходов.

Другие важные условия договора найма жилого помещения

Рекомендуем сторонам договора найма жилья не ограничиваться согласованием только двух существенных условий – описании жилья и размера оплаты.

Обязательно надо согласовать условие об оплате коммунальных платежей.

По общему правилу, это является обязанностью нанимателя (статья 678 ГК РФ), но стороны могут договориться по-другому.

Например, что наниматель будет оплачивать только коммунальные услуги, связанные с приборами учета (электроэнергия, вода, Интернет).

Дополнительной статьей затрат нанимателя могут быть расходы на ремонт снятого жилья. Гражданский кодекс перекладывает обязанность по проведению текущего ремонта на нанимателя, а капитального – на наймодателя, но опять же, можно договориться иначе.

В отличие от договора социального найма, сдача жилья частного фонда ограничивается сроком —  не более пяти лет. Если срок в договоре найма указан не будет, то признается, что он заключен на 5 лет. Договор, который заключен на срок менее одного года, считается краткосрочным.

Договор найма жилья не надо регистрировать в кадастровых органах, независимо от того, на какой он срок заключен. Необходимость государственной регистрации распространяется только на договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года.

Дополнительно стороны могут внести в текст договора согласованные условия, которые не ущемляют их человеческих прав (например, наймодатель может требовать запрета на проживание в его жилье домашних животных).

Права сторон по договору найма жилого помещения

Менее защищенной стороной договора найма жилья считается наниматель, поэтому Гражданским кодексом ему предоставлен больший объем договорных прав:

1.

Наниматель может в любое время расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только с согласия проживающих с ним лиц и письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до расторжения (установить меньший срок не позволяет ГК РФ). На практике стороны не всегда выдерживают такой длительный срок, но делать так можно, если только наниматель и наймодатель разошлись мирно, и никто из них в суд не собирается.

А вот наймодатель может выселить нанимателя досрочно только по решения суда и только в определенных случаях:

  • наниматель не вносит плату за жилье шесть месяцев, а если договор найма краткосрочный, то более двух раз подряд;
  • наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают или портят жилье или имущество наймодателя;
  • снимаемое жилье используется не по назначению;
  • наниматель или проживающие с ним лица систематически нарушают права и интересы соседей.

При этом решением суда наниматель может только быть обязан устранить нарушения, которые привели к иску (срок на их устранение может составлять до года).

Окончательно расторгнуть договор наймодатель сможет только при повторном обращении в суд.

  Но и это судебное решение по просьбе нанимателя может быть исполнено с отсрочкой до года.

Если наниматель не желает расторгнуть договор найма жилого помещения до окончания его срока, то даже смена собственника не дает такой возможности. Обязанности наймодателя перейдут по действующему договору к новому хозяину жилья. 

2.Вместе с нанимателем в снятом жилье могут проживать члены его семьи или другие лица, не являющиеся его родственниками, и за их действия наниматель отвечает перед наймодателем.

  Если они не указаны в тексте договора при его подписании, то потом они могут вселяться только с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей).

На лиц, совместно проживающих с нанимателем, договором тоже можно возложить обязанность вносить плату за жилье, делать ремонт, компенсировать ущерб, тогда они становятся сонанимателями.

В случае смерти основного нанимателя или его переезда, договор продолжает действовать на прежних условиях для оставшихся в жилье лиц.

Кроме того, наниматель и проживающие с ними граждане могут, с уведомления наймодателя, вселить в снимаемое ими жилье временных жильцов.

Проживать они должны безвозмездно (то есть это не вариант поднайма) и сроком не более 6 месяцев.

Запретить проживание временных жильцов наймодатель может, только если при этом не будет соблюдаться норма площади на одного человека.

Передача снимаемого жилья в поднаём возможна только с согласия наймодателя, при этом ответственным перед ним за сохранность жилья и своевременную оплату остается основной наниматель.

3.Преимущественное право на продление договора найма жилья дает нанимателю статья 684 ГК РФ. Обязанность инициативы продления лежит на наймодателе.

Не позднее чем за три месяца до окончания срока договора найма он должен письменно предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях.

Чтобы доказать, в случае спора, факт такого предложения, рекомендуем наймодателю получить подпись нанимателя о том, что он получил такое извещение.

Если новые условия не устраивают нанимателя, то прежний договор расторгается по причине окончания его срока действия.

Ну а если наймодатель не предложил своевременно продолжить договор, а наниматель при этом не сообщил об отказе продлевать договор, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Наниматель по краткосрочному договору найма имеет меньше прав, чем по договору, заключенному на срок больше года:

  • в случае смерти или выезда нанимателя договор прекращает свое действие;
  • жилье нельзя сдать в поднаём;
  • вселение других лиц (не указанных сразу в договоре) и временных жильцов не допускается;
  • у нанимателя нет преимущественного права на продление договора найма.

Все эти ограничения действуют по общему правилу, т.е. прописаны в Гражданском кодексе, но наймодатель может в договоре снять эти ограничения.

Как видим, в теории договор найма жилого помещения полностью отвечает интересам нанимателя. Если вы хотите при съеме жилья избежать неприятных сюрпризов от наймодателя, рекомендуем прописывать в тексте договора права, данные Гражданским кодексом.

Выбрать и скачать Договоры найма жилого помещения

Источник: https://www.regberry.ru/dogovory/dogovor-nayma-zhilogo-pomeshcheniya

Исследование договоров найма жилого помещения

Введение

3

1.Сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения

6

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

6

1.2.Ввиды договора найма жилого помещения

10

1.3. Правовая регламентация арендных отношений

15

2. договора найма жилого помещения

17

2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

17

2.2. Дополнительные условия договора

22

3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

24

Заключение

33

Список литературы

36

Введение

Найм жилого помещения является одним  из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище.

Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Актуальностью темы является то, что новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора найма жилого помещения.

Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями.

Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст.

 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений.

Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер.

Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).

По целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования.

В их числе – договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс.

При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма – найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.

Целью работы является исследование договоров найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели решались следующие задачи:

— определена сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения;

— определена правовая регламентация арендных отношений;

— определено содержание договора найма жилого помещения;

— определены права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения, возникающие в результате заключения договоров найма жилого помещения.

Предметом исследования являются нормы законодательства, регулирующие процесс заключения оговоров найма жилого помещения.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих параграфы, заключения   и списка литературы.

1.Сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма является жилое помещение.

Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями.

ГК РФ определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.

Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.».

Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.

) как один из видов гражданско-правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г.

(далее — ГК), разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения.

Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как «договор социального найма» и «договор коммерческого найма».

22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года.

ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма.

В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.

Источник: http://5fan.ru/wievjob.php?id=87329

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть