8(800)350-83-64

Варианты обмена квартиры: прямой, двойной или равноценный?(2018г)

Содержание

Что такое прямой обмен квартир –uefima.ru

Варианты обмена квартиры: прямой, двойной или равноценный?

13 марта 2014 : UEFIMA.RU :  Прямой обмен квартир предполагает долгий процесс подбора вариантов. Обратившись к специалиста процесс равноценного обмена будет произведен в кратчайшие сроки.

Прямой обмен квартир или, иными словами: равноценный обмен квартир может потребоваться в разных случаях, например смена места работы или учебы, желания быть ближе к родственникам, съехать подальше от надоедливых и шумных соседей, уехать из района с плохой экологической ситуацией и т.д. Обратившись в компанию «Центр обмена жилья» Вам не придется долго подбирать варианты для обмена, благодаря постоянно обновляющейся базе данных, наши специалисты в течение 24 часов подберут Вам не один вариант.
Факторы, влияющие на стоимость жилья при обмене.

Известное заблуждение, что на стоимость квартиры влияют только квадратные метры, есть множество факторов, из которых формируется рыночная стоимость квартиры:Возраст дома (чем старше дом – тем меньше стоимость квадратного метра);Давность ремонта;Наличие современных удобств в квартире;Этажность дома;Планировка дома;Расположение вблизи заводов или иных промышленных предприятий;Расположение вблизи трасс и магистралей;Дефекты строительства;

Инфраструктура и благополучие района.

Именно поэтому подобрать варианты для прямого обмена самостоятельно почти невозможно, для этого необходимо досконально изучить рынок и разбираться во всех тонкостях такого процесса как обмен жилья.

Чаще всего произвести обмен приватизированной квартиры без доплаты практически невозможноЭтапы прямого обмена жильяОбращение в надежное агентство недвижимости;Установление рыночной стоимости квартиры;Подбор вариантов;Осуществление договоренностей с противоположной стороной;Сбор документов;Заключение договора.

Необходимые документы.

Для того чтобы провести прямой обмен жилья, потребуются документы:

Согласие на обмен органов опеки и попечительства, в случае, если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане.

Такое согласие соответствующие органы выдадут, только если ,по их мнению, права несовершенных или недееспособных жителей квартиры не ущемлены;Согласие всех граждан прописанных в квартире, не зависимо от постоянного места жительства;Заявление от собственника установленного образца;Выписка из домовой книги, включающую сведения о всех когда-либо проживающих в данной квартире;Справка по отсутствию задолженности по коммунальным платежам;Копии и подлинники документов, устанавливающих собственность ;Паспорт собственника;

Паспорта всех прописанных в квартире граждан.

Всегда бывают моменты, когда хочешь вернуться домой, в пустую квартиру и оказаться во власти одиночества. Ты просто …

Мы никогда не сможем осознать насколько сильно мы зависим от нашего мозга, потому что наш мозг захватил и наше …

Важным вопросам на сегодня остается вопрос о соотношении понятий «цивилизация» и «формация». Базируясь на работах К. …

В настоящее время Коломойский фактически объявил войну всем своим конкурентам на Украине. Ведь именно с его подачи был …

Усиление воздействия хозяйственной (скорее — бесхозяйственной!) деятельности человека на природные системы ведёт к их …

В парке «Яхрома» в субботу 18 февраля 2012 года проходило захватывающие соревнования по горнолыжному спорту. В нашей …

DDoS атаки — распределенных атака на отказ в обслуживании — являются излюбленным методом атаки на сайт с целью вывода …

По определению, некоммерческая организация — юрлицо, которое не имеет целью своей работы получение прибыли. Однако …

Источник: http://www.uefima.ru/articles/chto-takoe-pryamoj-obmen-kvartir.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Схема проведения обмена квартир: виды обмена, пакет документов, доплата

Схема проведения обмена квартир: виды обмена, пакет документов, доплата

Что представляет собой обмен жилья? Под обменом обычно подразумевают любую сделку с жильем, в результате которой одно жилое помещение заменяется другим.

До начала приватизации, следствием которой явилась передача жилья в частную собственность граждан, обмен квартир был единственным способом изменить жилищные условия.

Однако появление рынка недвижимости привело к тому, что так называемый «классический» обмен недвижимости сменился обменом через куплю-продажу.

Если разобраться в юридической стороне вопроса, то обмен жилья – это процедура, осуществляемая между нанимателями неприватизированных квартир и комнат.

В тех случаях, когда происходит обмен квартир или размен квартиры, находящихся в собственности, правильнее употреблять термин «мена».

При этом абсолютное большинство случаев – это ситуации, при которых одна квартира продается, а другая – покупается. Юридически эти случаи нельзя рассматривать, как обмен недвижимости.

Обмен квартир – виды и особенности.

Разменять квартиру при помощи классического обмена – дело хлопотное и растянутое по времени.

Неудивительно – ведь для этого нужно, чтобы новое жилье устроило не только Вас, но и тех людей, которым Вы предлагаете свою квартиру на обмен.

В том случае, когда обмен недвижимости включает более двух участников, сроки сделки и ее сложность возрастают в разы.

Это привело к тому, что в последнее время «классический» обмен жилья почти полностью уступил место сделкам, на профессиональном языке риэлторов называющихся «альтернативными». Сегодня в Москве обмен квартир чаще всего осуществляется при помощи подобных сделок. Это же касается других городов России.

Суть «альтернативной» сделки состоит в том, что обменять квартиру можно через ее продажу.

После того, как находится покупатель на квартиру, выставленную на продажу, продавцам подыскивается наиболее приемлемый для них вариант жилья, продаваемого на открытом рынке недвижимости.

Обмен жилья по этой схеме имеет ряд преимуществ по сравнению с «прямым» обменом, так как позволяет принять во внимание пожелания и вкусы всех участников сделки и значительно увеличивает возможности выбора. Есть только две проблемы, делающие возможность обменять квартиру подобным образом не такой простой и быстрой, как хотелось бы. Дело в том, что в начале «цепочки» должен стоять так называемый «чистый» покупатель – т.е. человек, у которого есть свободные деньги и ему ничего не нужно предварительно продавать, а в конце – квартира, взамен которой продавцам не требуется другое жилье.

В условиях кризиса «чистых» покупателей становится все меньше, и размен квартиры при помощи альтернативных сделок постепенно замирает.

Шансы, что в ближайшее время появится достаточное количество кредитоспособных покупателей, и обмен жилья при помощи альтернативных сделок увеличится – невелики.

Это время как нельзя лучше подходит для того, чтобы, не ожидая годами выхода из кризиса, решить свою жилищную проблему при помощи старого проверенного способа. Именно сейчас «прямой» обмен жилья вновь выходит на первые позиции.

Стагнация рынка и практически полное отсутствие покупателей, имеющих свободные деньги, привело к тому, обмен квартиры на дом, расселение квартир, обмен квартиры с доплатой и другие сделки по обмену жилья заставляют риэлторов обратиться к давно забытой практике «прямого» обмена недвижимости

Схема осуществления обмена приватизированного жилья.

На сегодняшний день в большинстве случаев в обмене участвуют приватизированные квартиры. Поэтому обмен квартир происходит через составление договора купли-продажи. В этом смысле технология обмена квартир идентична технологии купли-продажи.

Однако подготовка к сделке отличается параллельной проверкой юридической правомочности участников цепочки, решивших обменять квартиру, юридической готовности документов на квартиру и прочих необходимых условий, позволяющих осуществить сделку.

Происходит это потому, что «прямой» обмен жилья – процесс специфический и если из цепочки выпадает хотя бы одно звено, она может полностью развалиться.

Найти подходящий вариант жилья взамен юридически дефектного в разы сложнее, чем при проведении «альтернативных» сделок.

Вследствие этого риэлтор обязан, подыскивая варианты для всех членов цепочки, желающих обменять квартиру, параллельно проверять жилье на юридическую чистоту.

Обменять квартиру в Москве и в других городах России возможно только после построения «закрытой цепочки» и завершения процедуры юридической проверки документов.

Следующий этап сделки – сбор документов, необходимых для того, чтобы продажа (обмен) недвижимости состоялась.

Далее совершается сама сделка, во время которой происходят необходимые взаиморасчеты (так как чаще всего происходит обмен квартиры с доплатой), подписание договора купли-продажи и регистрация сделки в кадастровых органах.

На этом процесс сделки не заканчивается. Обмен жилья считается полностью завершенным только после того, как участники сделки, получив зарегистрированные документы, пропишутся и освободят участвующие в обмене квартиры.

Поскольку реально при обмене приватизированной квартиры происходит ее продажа, обмен недвижимости в этом случае осуществляется при помощи пакета документов аналогичного собираемому для сделок купли-продажи.

Стандартный пакет документов для обмена жилья через продажу содержит:

— правоустанавливающие документы, подтверждающие права собственника на жилое помещение.

К ним относятся договора передачи, мены, дарения, купли-продажи; свидетельство о праве собственности, свидетельство государственной регистрации права на имущество, свидетельство о праве наследства, а в случае принадлежности дома ЖСК – справка о полностью выплаченном пае. В случае если происходит обмен недвижимости, право собственности, на которую определено решением суда – решение суда также считается правоустанавливающим документом.

— паспорт жилого помещения, включающий экспликацию и поэтажный план. Этот документ получают в районном бюро технической инвентаризации (БТИ). В тех случаях, когда обмен жилья нотариально удостоверяем, необходимо дополнительно заказать справку об оценочной стоимости квартиры.

— документы, заказываемые в ЕИРЦ, включающие выписку из домовой книги и копию лицевого счета для тех случаев, когда обмен квартир нотариально заверяется. Для облегчения процесса сбора документов в настоящее время ЕИРЦ постепенно переходят к выдаче «Единого жилищного документа».

— документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении)

— для состоящих в браке (разведенных) – свидетельство о браке (расторжении брака)

— в тех случаях, когда обмен жилья включает квартиры, приобретенные в собственность в браке, необходимо письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора купли-продажи.

Это необходимое условие, даже если на момент сделки брак уже расторгнут, но на момент приобретения жилья в собственность он существовал.

Обмен квартир, которые получены в собственность на безвозмездной основе (вступление в права наследства, приватизация, договор дарения) не требует согласия супруга (супруги).

Когда заключается брачный контракт, обмен квартиры также не требует письменного согласия супруга (супруги), если в нем оговорено единоличное право собственности на квартиру одного из них.

Однако в этом случае обмен недвижимости требует предъявления брачного контракта. Если брачный контракт не заключался, супруг или супруга обязаны дать письменное согласие не только для проведения продажи, но и для проведения покупки жилья.

— если обмен квартир происходит с участием несовершеннолетних граждан, необходимо получить соответствующее разрешение отдела опеки и попечительства несовершеннолетних в районной управе.

— помимо стандартного набора документов, обмен жилья, находящегося в собственности может потребовать наличия иных документов.

Перечень дополнительных документов, необходимых для того, чтобы обменять квартиру, определяется в каждом конкретном случае с учетом специфики готовящейся сделки.

Размер доплаты.

Обычно довольно сложно провести обмен квартир, которые идентичны по цене (здесь учитываются параметры, месторасположение, тип дома и т.д.). Поэтому чаще всего происходит обмен квартиры с доплатой.

Расчет доплаты производится с учетом рыночных цен обмениваемых квартир. Эта процедура – одна из самых сложных. Обмен жилья невозможен без компромиссов.

Нежелание какой-либо из сторон идти на уступки по величине доплаты или нереальная оценка стоимости своей квартиры, может привести к тому, что вся цепочка развалится, и сделка не состоится.

07 декабря 2009

Рост или падение долларовых или рублёвых цен на недвижимость ожидает нас в 2015 году?
02 февраля 2015
Кризисы прошлых лет позволяют делать выводы о коррекции цен на столичную недвижимость в долларах и в рублях. Но если среднее долларовое удешевление составляло 35%, то с рублевыми ценами все не так однозначно. В целом новая цена жилплощади в 2015 году будет зависеть от комфортности дома или коттеджа, удобства проживания и доступности на авто. В зависимости от перечисленных условий цены могут снизиться на 20-50% в долларах.
Обмен квартир в Подмосковье на аналогичную квартиру в пределах МКАД. Возможности. Варианты.
01 февраля 2015
Реальные варианты обмена недвижимости, находящейся за МКАД, на квартиры и комнаты ближе к центру Москвы. Смогут ли владельцы 1-2-3-комнатных квартир в Подмосковье рассчитывать на аналогичные апартаменты в пределах Кольцевой автотрассы.
Новые квартиры в районах за МКАД с уже построенными станциями метро
30 января 2015
Жизнь в пригородах Москвы может быть настолько же удобной по доступности к инфраструктуре и офису, расположенному в городе, как и жизнь в столице. Новые станции метро за рамками МКАД сократили время, за которое можно добраться от центра до Бутово, Митино и других районов. Квартиры в новых подмосковных ЖК пока еще сравнительно недороги.

372670137372843737212

Источник: http://www.Obmen.ru/baza_nedvigimosti/articles/shema-provedeniya-obmena-kvartir-vidy-obmena-paket

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Недвижимость КМВ

Подробности 07.12.2014 01:11

Одним из наиболее простых и удобных способов изменения жилищных условий, является обмен недвижимости.

Такая сделка позволяет избавить её участников от лишних хлопот, помогает быстрее переехать на новое место жительства.

Предлагаем рассмотреть возможные способы обмена квартиры, а также список необходимых для сделки документов.

Когда цель оправдана средствами

Граждане меняют привычные места жительства по целому ряду причин. Из существующих способов обмена жилья каждый располагает набором своих достоинств и недостатков.

Владельцы квартир чаще всего производят обмен жилья для улучшения жилищных условий.

Ситуаций, требующих расширения жилплощади довольно много: это и пополнение семейства, и рост материального благосостояния, позволяющий повысить уровень комфорта, и необходимость смены района проживания на более привлекательный.

Практика современных риелторов показывает, что существует немало клиентов, желающих повысить свое материальное положение, обменяв просторную квартиру на меньшую жилплощадь с солидной доплатой и сохранив при этом привычное место проживания. Существует и обратный вариант с доплатой для тех граждан, которые могут себе позволить улучшение условий жизни.

Достаточно часто востребованы варианты обмена квартиры большого формата на две квартиры меньшей площади, называемые в народе разъездом. Обычно раздел жилья и переезд в отдельные квартиры возникает после развода или при разделе наследства.

Местоположение и состояние квартиры играют важную роль при размене. Приведем пример: небольшая квартира, расположенная в центральном районе, может быть обменена на более просторное жилье в отдалении от центра.

Варианты обмена

В советское время часто практиковался равноценный обмен квартир при переезде в другой город. При смене жизненных обстоятельств или места работы междугородний обмен квартир помогал гражданам избежать немалых хлопот по поиску покупателя в своем городе и от поиска квартиры на новом месте.

Реалии современного рынка недвижимости предлагают три варианта обмена квартирами:

  • первый вариант обмена — это купля/продажа;
  • второй вариант представляет собой прямой мену одной квартиры на другую;
  • третий вариант — альтернативная сделка.

Владельцы квартир, имеющие опыт работы с недвижимостью, могут не привлекать профессиональных риелторов при простом обмене по первому варианту.

Фактически весь процесс строится из двух операций, при котором владелец квартиры сперва подыскивает покупателя на свое жилье, и в тоже время находит объект недвижимости по своему предпочтению.

Операция прямого обмена не проста и требует опыта в подобных сделках. Такая операция позволяет поменять как приватизированные квартиры, так и неприватизированные.

Сложностью данного способа является то, что не так и много клиентов, имеющих такое желание, т.е.

не просто найти вариант, учитывающий все условия каждой из сторон сделки.

Альтернативная сделка обмена позволяет снизить финансовые риски участников сделки, и как правило, проводятся риелторами.

В этом случае предполагается получение аванса от покупателя квартиры, денежные средства которого в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

В результате участниками сделки подтверждается серьезность намерений и фиксируется цена, так как после внесения аванса отказаться от сделки будет затруднительно.

Альтернативный обмен позволяет избежать риски, которые могут возникнуть после продажи квартиры, но до момента покупки новой, а цены на жилье резко выросли, либо продавец недвижимости, которую выбрали к покупке, передумал ее продавать, то есть квартира продана, а прежнему владельцу жить негде.

«Trade-in»

В практике девелоперов появилась интересная схема обмена – «trade-in», которая позволяет быстро переехать в квартиру новостройки, при этом старое жилте принимается в счет оплаты нового.

От начала оформления таких сделок до переезда в новую квартиру проходит совсем немного времени — порядка трех дней.

Обмен жилья по данной схеме достаточно востребован среди клиентов московских риелторов.

Задействование «материнского капитала»

Средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка, так называемый «материнский капитал», можно использовать при обмене квартиры.

Практически все крупные риелтерские агентства осуществляют подобную услугу с «материнским капиталом» по достижении ребенком трехлетнего возраста, в соответствии с требованием закона.

Сделка с ипотечным жильем

Особо необходимо отметить тонкости обмена ипотечного жилья, то есть обмен квартиры, приобретаемой с использованием ипотечного кредита. В настоящее время достаточно высок процент квартир, которые покупают на деньги, выданные банками в виде ипотеки.

Для проведения операции обмена ипотечного жилья необходимо получить одобрение банка, выдавшего кредит, и его участие в сделке. В таких случаях подготавливаются для заключения два новых договора продажи и покупки.

Причём покупатель выплачивает банку долг продавца ипотечной квартиры, либо принимает на себя долговые обязательства с последующим погашением долга по кредиту.

При переоформлении документов покупаемой квартиры, банк накладывает обременение на нового владельца, которое не позволит осуществить продажу приобретенной квартиры до полной выплаты долговой суммы.

Сделка с муниципальной квартирой

На сегодняшний день достаточно много квартир жилого фонда является муниципальной собственностью.

Граждане, проживающие в таких квартирах, имеют право претендовать на улучшение своих жилищных условий, при этом изменить условия жизни, сменить район проживания, или расширить жилплощадь можно единственным способом — обменом.

Процедура обмена таких квартир невыгодна для владельцев приватизированного жилья и требует сбора многочисленных бумаг, именно поэтому она не получила широкого распространения.

Жильцы, проживающие в муниципальных квартирах, заключают договор социального найма.

Владельцы частных (приватизированных) квартир, при переезде в муниципальную собственность, должны переоформить договор на себя, а вторая сторона сделки по обмену получает квартиру в полную собственность.

Владельцы приватизированных квартир могут заключать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены, а у проживающих в муниципальном жилье вариантов меньше.

Поменяться неприватизированными квартирами доступно лишь заключив договор мены, а чтобы обменять муниципальное жилье на приватизированное — требуется его вначале приватизировать.

Налогообложение

При заключении прямого обмена, оплата налога никоим образом не регламентируется Налоговым Кодексом РФ, однако Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что при договоре мены применяются те же правила налогообложения, что и при договоре купли-продажи.

Юридически считается, что сторона, передающая права собственности на квартиру, признается продавцом, а противоположная сторона — покупателем.

При исчислении налога считается, что оплата за каждую из квартир, производится в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены.

Если обмениваемая квартира принадлежит владельцу более трех лет, то в таком случае налог не взимается.

Необходимые документы

Для совершения процедуры обмена или продажи недвижимости собственник должен располагать следующими документами:

  • Правоустанавливающие документы, определяющие принадлежность квартиры.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета.
  • Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо проведение оценки недвижимости).
  • Документы, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Кроме этого потребуется предъявить документы, подтверждающие, что при проведении сделки не нарушаются права третьих лиц:

  • Свидетельство о заключении или расторжении брака для всех участников сделки, письменное согласие супруга/супруги (также в том случае, если брак уже расторгнут), если недвижимость была приобретена в период брака и права на имущество в равной степени принадлежат обоим супругам.
  • Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних необходима при  заключении сделки с недвижимым имуществом, где  несовершеннолетние дети прописаны либо имеют доли.

Заключение

Специалисты по работе с недвижимостью отмечают, что сделки по обмену одного объекта недвижимости на другой, в своем большинстве являются более сложными, чем процедуры купли-продажи. Чтобы избежать рисков и других возможных неприятностей, желающим обменять жилье рекомендуется воспользоваться услугами опытного риелтора, это поможет сэкономить время и нервы.

Агент недвижимости обязан обеспечить профессиональный подход при проверке и дальнейшей подготовке необходимых для совершения сделки документов.

При работе с недвижимостью вторичного рынка, когда у квартир могло поменяться несколько владельцев, требуется тщательно проверить возможное нарушение чьих-либо прав, чтобы избежать факта признания сделки недействительной.

Источник: http://bkmv.ru/content/residential-real-estate/1577-sposoby-obmena-kvartir

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Прямая, свободная и альтернативная продажа квартиры: что это такое, плюсы и минусы

Продавая недвижимость, собственник чаще всего планирует на вырученную денежную сумму приобрести новую жилую площадь.

Реже бывают случаи, когда квартира продаётся за ненадобностью, так как у продавца уже есть своё жильё и он хочет получить деньги на руки.

В этих ситуациях сделки осуществляются по-разному, где каждая продажа имеет своё название.

Типы продаж

Существует 2 основных вида продаж:

  • прямая (по-другому свободная или чистая) продажа квартиры;
  • альтернативная продажа квартиры.

Выделяют ещё третий тип продажи – «цепочку», которая состоит из нескольких альтернатив. Но такой вариант встречается очень редко.

Свободная (прямая) продажа квартиры

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!Просто позвоните по телефону из любого региона России:Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Свободная продажа квартиры – это сделка, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец или продавцы (когда в квартире несколько собственников). Покупатель в таком случае получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в квартиру, освобождённую от третьих лиц.
Такую сделку часто называют «прямой» продажей.

При свободной продаже необходимо очень внимательно оформлять документацию. В ней должны быть подробно расписаны основные условия:

  • передача ключей от квартиры;
  • дата выселения прежних хозяев;
  • снятие жильцов с регистрационного учёта;
  • наличие обременений на имущество;
  • план действий при наступлении непредвиденных ситуаций.

Альтернативная продажа квартиры: что это такое, особенности

В 70% случаев недвижимость продаётся для того, чтобы на вырученные деньги приобрести новую жилую площадь.

Такой тип сделки называется альтернативной продажей.

Процесс оформления документации здесь более сложный, так как в ней, в отличие от «прямой» продажи, принимают участие уже 3 стороны:

  • продавец квартиры № 1;
  • покупатель;
  • продавец квартиры № 2, которую хочет приобрести продавец квартиры № 1.

Так как владелец отчуждаемой недвижимости не может остаться без жилой площади, он ищет себе взамен другую квартиру. На это необходимо время. А покупатель вынужден ждать, пока продавец не найдёт жильё, которое будет ему подходить по всем параметрам.

В такой сделке деньги на руки не передаются, а засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.

Если гражданин находит недвижимость дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу собственности по альтернативной сделке он получает на руки. А если квартира оказалась дороже продаваемой жилплощади, то продавец должен доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости.

Альтернатива при продаже квартиры должна подбираться в соответствии с суммой, которой располагает продавец.
Бессмысленно завышать цену с целью покупки более дорогого жилья, так как недвижимость будет продаваться очень долго.

В таких случаях можно обратиться за помощью к риелтору, который поможет подыскать квартиру, соответствующую сумме вырученных денег. Риелтор берёт за свои услуги процент от общей стоимости продаваемой недвижимости, который составляет от 2 до 8 процентов.

В некоторых случаях выделяется отдельный вид продаж — «цепочка», которая состоит из нескольких альтернатив. Например, гражданин за счёт вырученных средств хочет приобрести две квартиры, с меньшей площадью (размен). В этом случае в сделке будут участвовать 4 человека.

Также «цепочка» может выстроиться, если продавец предыдущей недвижимости приобретает новую, продавцы которой покупают следующую.

Альтернативная продажа квартиры и риски

  1. Отказ продавца от сделки. Главный риск приобретения жилья по альтернативной сделке заключается в том, что собственник может передумать продавать квартиру.

    Это может быть связано с невозможностью подобрать подходящее жильё.

  2. Собственник вправе изменить условия сделки в одностороннем порядке. Это несёт риск потери денег.
  3. Недоговорённость между собственниками жилища.

    Допустим, кто-то из владельцев против продажи квартиры или недоволен её стоимостью.

  4. Недееспособность одного из владельцев недвижимости.
  5. Смерть собственника.

Существует риск создания слишком длинной «цепочки» альтернатив. Подобный тип продажи несёт за собой увеличение времени оформления, а с ней и риски разрыва сделки.

Потому что в любое время один из продавцов может отказаться от продажи и вся сделка станет недействительной. Документы придётся собирать заново.

Даже если все нюансы сделок будут детально проработаны каждым собственником, то всё равно есть риск при оформлении документации остаться ни с чем.

Это объясняется тем, что в альтернативной сделке договоры купли-продажи никак не связаны юридически между собой. Каждый оформляется по отдельности. Если регистратор откажется оформлять один из пакетов документов, то остальные будут оставаться в процессе.

Поэтому при отказе одного из собственников от продажи недвижимости или несоответствии документации оформление одного из договоров приостанавливается.

В таком случае необходимо прервать юридический процесс подготовки других договоров регистратором. Но как это сделать на практике, когда остальных участников сделки всё устраивает? Если частичная регистрация уже произошла, значит нужно:

  • договориться с другими владельцами о расторжении договоров, иначе можно остаться без квартиры;
  • обратиться в суд о восстановлении права на квартиру, если добровольно не получается решить вопрос с другими продавцами.

Чтобы обезопасить себя необходимо каждый день отслеживать ход процесса регистрации по номеру заявления:

  • на сайте Росреестра;
  • по единому бесплатному телефонному номеру Росреестра (8-800-100-34-34).

Хорошо бы для регистрации нанять стороннего исполнителя. Этим занимаются многие юридические компании, в которых риск частичной регистрации сводится к минимуму, потому что в процессе постоянной практики они изучили требования Росреестра досконально.

Но идеальным вариантом будет поведение сделки через нотариуса. Нет необходимости проверять юристами Росреестра удостоверенные нотариусом документы. А срок оформления регистрации сократится в разы.

Тип продажи альтернатива имеет очень тонкую специфику в оформлении документов. Здесь нужна помощь грамотного специалиста.

Велики риски потерять или наоборот не купить желаемую собственность.

Поэтому при приобретении жилплощади безопаснее приобретать квартиру с помощью прямой продажи, предварительно проверив юридическую чистоту сделки.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

  1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
  2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
  3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная».

Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения.

В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

  • возможная потеря купленной недвижимости;
  • возможная потеря большой суммы денег;
  • затраты на оформление документов в Росреестре;
  • потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Ещё минус прямой продажи может быть в конфликте между собственниками, когда одной квартирой владеют несколько человек. Они часто не могут определиться с ценой на недвижимость.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/pryamaya-svobodnaya-alternativnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Обмен квартиры: советы и проблемы

Обмен квартиры: советы и проблемы

Квартирный вопрос — не праздный. Для большинства наших сограждан он имеет первостепенное значение. И в этом большом квартирном вопросе — обмен жилплощадью, занимает очень важное место. Казалось бы, что обмен — это не купля-продажа и ничего сверхсложного не может быть по определению.

На поверхностный взгляд, так оно и есть — участники сделки передают друг другу свое жилье, оформляют права собственности, заключают договор и процесс обмена можно считать завершенным.

Но в любом процессе, связанным с обменом, и этим он мало отличается от процесса купли-продажи, есть масса тонкостей невидимых участникам обменного процесса, которые не обладают профессиональными юридическими знаниями. А ведь сделки производим мы — простые граждане. И хотя без помощи юристов невозможно обойтись, все-таки даже нам, простым людям, неплохо иметь некоторые представления о характере и тонкостях подобных сделок.

Основным документом в процессе обмена квартир является договор, в котором прописаны все условия, заключаемой сделки.

И даже, если вы его составляете в простой письменной форме, то есть без помощи нотариальной конторы, что вполне допустимо с юридической точки зрения, все равно — консультация у специалиста вам просто необходима.

Оптимальным решением будет обращение к опытному нотариусу, тем самым, перекладывая на него ответственность за соблюдением законности сделки, а так же соблюдение интересов и требований к предполагаемому обмену. Обмены по своей сути могут быть нескольких видов.

Наиболее простым кажется равноценный обмен. Такой обмен осуществляется когда квартиры являются идентичными, то есть участники сделки признают их таковыми.

Этот случай достаточно удобен для участников сделки, поскольку не предполагает доплат и мена осуществляется просто оформлением передачи собственности друг другу.

Если обмен квартир не является равноценным, то в договоре должно быть отражено в какой форме будет осуществлена доплата. Формы могут быть самыми разными: денежная компенсация или компенсация другим имуществом (например, автомобилем, земельный участком и т.д.).

Иногда, для облегчения сделки, участники обмена признают квартиры равноценными, хотя по сути они таковыми не являются, и в устной форме договариваются о размере доплаты.

В таких случаях следует помнить, что в случае очень большой разницы в реальной стоимости жилья, сделка может быть оспорена в суде.

Также немаловажный фактор обмена квартирами — формы собственности, предполагаемых объектов сделки.

Если квартиры являются собственностью участников процесса обмена, то сама сделка мало чем отличается от простой купли-продажи квартиры.

Если квартиры или одна из квартир не являются собственностью участников сделки, а являются например, муниципальной собственностью, то процесс значительно усложняется, поскольку потребуется разрешение наймодателя на обмен социального жилья. При обмене неприватизированного жилья возникает огромное количество бюрократических вопросов — одних справок придётся собрать порядка десятка.

После составления, договор должен пройти процедуру регистрации. Для регистрации потребуется сбор довольно большого числа документов, что является делом очень хлопотным. Следует отметить также еще ряд важных моментов.

Нельзя производить операцию обмена квартир, домов, которые находятся в процессе реконструкции, либо подлежат в скором будущем реконструкции или сносу.

Недопустимым с юридической точки зрения, будет попытка совершения сделки с квартирой, которая является предметом залога или судебного спора.

Далее следует помнить, что при необходимости следует к договору прилагать справки об отсутствии задолженности по налогам на унаследованное от кого-либо или подаренное кем-либо жилье.

Ко всему прочему, к договору могут прилагаться заверенные нотариусом согласие на обмен от супругов или других лиц, имеющих права на данную жилплощадь. Если в квартире, которая предполагается к обмену, зарегистрировано недееспособное лицо (инвалид, несовершеннолетний ребенок), то для совершение обмена потребуется разрешение органов опеки.

Особенно важно для нас, простых граждан, неискушенных во всех тонкостях сложного процесса обмена квартиры, не только квалифицированная помощь специалистов, но и личная внимательность на каждом этапе осуществления мены. Это внимательность ко всем документам, справкам и прочим бумажным делам, чтобы и в без того хлопотном и трудном деле не прибавить лишних и совершенно ненужных проблем.

Еще о чем следовало сказать: иногда бывает, что прямой обмен квартир невозможен и требуется целая цепочка обменов для достижения желаемого результата.

В таком случае даже опытные и надежные риэлторы не в состоянии гарантировать надежность всех звеньев этого процесса. Стоит только одному из участников обмена изменить свои планы, как рушиться вся цепочка.

И процесс приходиться выстраивать заново. Бывает, что обменные цепочки достигают более десятка звеньев. Поэтому, настоятельно рекомендуем всем желающим, обменивая свои квартиры, очень внимательно отнестись к выбору риэлторской фирмы.

Потребуйте, чтобы контора, которая взяла на себя обязательство по обмену вашей квартиры, провела юридическую проверку вариантов обмена, постаралась бы выявить нежелательные эпизоды и поставила вас в известность по ним.

Неплохо, чтобы фирма, которая помогала вам с обменом квартиры, помогла вам также и в некоторых других моментах, например регистрации.

Хотите снять квартиру дешево?

Как купить или снять квартиру по объявлению

К списку статей

Источник: http://realty.flatco.ru/publikacii/15-obmen-kvartiry-sovety-i-problemy

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Последнее обновление: 20.12.2016

Альтернативная покупка или продажа квартиры (об этом ниже) – это самый распространенный тип сделки на рынке недвижимости. В Москве, например, по оценкам риэлторов, среди всех сделок купли-продажи квартир, более 70% – альтернативные.

Почему так? Да потому, что большинство людей, продавая свои квартиры, не остаются с деньгами на улице, а покупают себе взамен другие квартиры, фактически, меняя свое жилье.

Такая одновременная продажа одной квартиры и покупка другой, и называется альтернативной сделкой с недвижимостью.

В риэлтерском сленге существует несколько названий для разных типов сделок купли-продажи квартир:

  • Прямая (или чистая/свободная) продажа;

  • Альтернативная покупка или продажа квартиры («альтернатива»);

  • «Цепочка» (несколько «альтернатив», увязанных в одну сделку).

Тип сделки намекает на ее простоту или сложность, а также – на время, которое потребуется на подготовку такой сделки. Очевидно, что выстраивание «цепочки» усложняет сделку, и требует больше времени на ее подготовку, по сравнению с простой («чистой») продажей квартиры.

Рассмотрим прямую и альтернативную продажу квартир подробнее.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Прямая продажа квартиры

Имеется в виду, что Продавец квартиры просто получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен. Т.е. за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются/покупаются одновременно с ней.

При прямой (или чистой) продаже квартиры есть только две стороны сделки: Продавец и Покупатель. Больше они ни от кого не зависят. Это, очевидно, самая простая и удобная форма сделки с недвижимостью. Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Какие основания права собственности на квартиру могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

Альтернативная продажа квартиры («альтернатива»)

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой).

Причем, делается это одновременно, т.е.

сделка на обе квартиры проходит в один день, оба Договора купли-продажи (ДКП) подписываются одновременно, и регистрация документов на обе квартиры происходит тоже единовременно.

Чаще всего оказывается, что это единственный способ поменять свою квартиру на ту, которую хочется.

Ведь прямой обмен (по договору мены квартир) случается очень редко, так как для этого должно произойти полное совпадение интересов тех, кто меняется.

А это, понятное дело, ситуация маловероятная.

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны:

  • Покупатель квартиры-1;
  • Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2;
  • Продавец «альтернативой» квартиры-2.

В разговоре «альтернативной квартирой» могут называть как квартиру-1, так и квартиру-2. Это уже – на вкус участников сделки. Суть от этого не меняется. Мы, например, для понимания называем «альтернативной» ту квартиру, которая покупается взамен имеющейся, то есть – квартиру-2.

Типовой алгоритм проведения альтернативной сделки мы для удобства вынесли в отдельную заметку:

Подробный порядок действий при проведении альтернативной сделки с квартирой – рассмотрен на отдельной странице по ссылке.

Альтернативная сделка с недвижимостью, естественно, несколько сложнее в плане организации, чем «прямая (или чистая) продажа». Она занимает больше времени, и имеет свои специфические риски (об этом ниже). Но это наиболее распространенный вариант обмена квартир через куплю-продажу.

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры в альтернативной сделке? Смотри по ссылке.

«Цепочка» квартир

«Цепочка квартир» – это сделка, в которой продается не одна «альтернативная квартира», а две или несколько. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке» квартиры.

Причем, необязательно эти квартиры выстраиваются последовательно друг за другом.

Например, при продаже 4-х комнатной квартиры, ее Продавец выбрал себе взамен две «однушки» и «двушку» (с доплатой) – вот и построилась «цепочка» из четырех квартир, где вместо одной покупают сразу три «альтернативных».

Очевидно, чем длиннее «цепочка квартир», тем больше ее участников, и тем сложнее выстроить всю сделку.

Время подготовки такой комплексной сделки, а также вероятность ее срыва – повышаются.

 Если в процессе подготовки сделки выпадает одно звено «цепочки», то рушится вся сделка, и приходится начинать все сначала.

На практике, «цепочки» свыше 4-х квартир встречаются редко.

Чтобы ограничить рост «цепочки квартир», можно в условиях Договора об авансе внести условие, что очередной Продавец должен будет выбирать себе взамен квартиру только в прямой продаже.

Реалии рынка недвижимости большого города таковы, что среди квартир в прямой продаже чаще встречаются «однушки» и «двушки». Большие же квартиры (3-4-х комнатные), как правило, тянут за собой «альтернативу» или целую «цепочку».

  ♦ К слову об альтернативных сделках ♦

(о междугороднем обмене жилья через альтернативную сделку купли-продажи)

Что нужно знать об общей собственности супругов в сделке купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Расчеты через банковские ячейки в альтернативных сделках

Передача денег в альтернативной сделке или в цепочке квартир, обычно, происходит наличным путем с использованием банковских сейфовых ячеек.

Чтобы учесть разные интересы участников, арендуют две или несколько ячеек одновременно, и подписывают разные соглашения по условиям доступа к каждой ячейке.

Чаще всего, продажа одной квартиры и покупка другой (альтернативной) происходит с доплатой или, наоборот, получением разницы в стоимости. Тогда для расчетов арендуют две банковские ячейки – одну для основной суммы, другую для доплаты (см. пример-схему).

  ♦ Пример-схема передачи денег через две ячейки ♦

По сравнению с расчетами в обычной (прямой) сделке купли-продажи квартиры, в альтернативной сделке существуют свои нюансы денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, т.к. здесь возникает конфликт интересов нескольких сторон сделки (подробнее об этом см. по ссылке).

Просмотр квартиры на «вторичке» перед покупкой. Какие вопросы задавать Продавцу? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Специфические риски альтернативной сделки

Помимо типовых рисков, характерных для обычной продажи или покупки квартиры, при построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого комплексного процесса. Не нужно их бояться, нужно просто тщательней подойти к процессу подготовки этого мероприятия. Ведь любой риэлтор (а кто такой этот «риэлтор»? – см. по ссылке) организует такие сделки регулярно.

Какие же специфические риски присущи альтернативным сделкам с квартирами? Об этом ниже.

В альтернативной сделке (в цепочке квартир) участвует сразу несколько владельцев недвижимости.

Банальная несогласованность действий между ними приводит к разрыву всей сделки.

Даже если всего один из участников что-то «неправильно понял», в результате пострадают все участники – цепочка развалится.

Чтобы этого не произошло, условия сделки и последовательность действий многократно проговариваются со всеми участниками во всех деталях.

А лучше, если у каждого участника будет согласованный и набросанный на бумаге план действий по сделке (ссылку на типовой план действий для альтернативной сделки – см. выше).

Важно также, чтобы запросы (ожидания) владельцев квартир, тянущих за собой «альтернативу», были адекватными, то есть соответствовали рыночным ценам и возможностям.

Иначе возникает риск увеличения сроков сделки (Продавец не может подобрать себе «альтернативу»), и риск увеличения цены первой квартиры (Продавец не может уложиться с покупкой «альтернативы» в первоначальную цену).

Но даже в хорошо согласованной альтернативной сделке всегда присутствует так называемый «риск частичной регистрации» – когда регистрируется только часть из общего пакета документов на две или несколько квартир.

Дело в том, что юридически все Договоры купли-продажи квартир в альтернативной сделке между собой никак не связаны (т.е. юридически независимы). Поэтому регистратор формально не имеет оснований регистрировать их «одним пакетом».

И требовать от регистратора прекратить регистрацию одного договора, если будет приостановлена регистрация другого – бесполезно. В результате кто-то из участников сделки может остаться без квартиры или без денег.

Как не допустить такой коллизии?

Для этого на практике применяют следующее.

Ежедневно отслеживают ход процесса регистрации по номерам заявлений на регистрацию, благо на сайте Росреестра есть такая возможность онлайн (здесь), да и по единому бесплатному справочному телефону Росреестра (8-800-100-34-34) тоже подскажут.

Если Росреестр приостанавливает регистрацию по одному из договоров, то уведомление об этом незамедлительно направляется участникам этого договора. Тогда участники другого договора сразу пишут заявление на приостановку и второго договора.

Далее разбираются с причинами. Чаще всего, причинами приостановки регистрации могут быть сомнения регистратора в каких-либо документах, и его требование предоставить дополнительные справки. После чего процесс регистрации возобновляется.

Но в некоторых случаях может быть и отказ в регистрации.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

Другой способ решения – нанимают для регистрации всего пакета документов стороннего исполнителя. Такие услуги по регистрации сделок с недвижимостью оказывают многие юридические компании.

Стоит это недорого, но вероятность «частичной регистрации» в этом случае сильно снижается, так как юристы из этих контор занимаются регистрацией регулярно, и досконально знают требования местных отделений Росреестра.

Но самый надежный способ регистрации всего пакета документов скопом при альтернативной сделке купли-продажи квартиры – это проведение сделки через нотариуса. У нотариуса особые отношения с Росреестром, и особые полномочия для регистрации документов в этом ведомстве.

В частности, удостоверенные нотариусом договоры по сделкам с недвижимостью не нуждаются в дополнительной проверке юристов Росреестра, а потому срок регистрации здесь в разы короче, чем срок регистрации «обычных» документов. Когда нотариус берет регистрацию всего пакета на себя, то риск «частичной регистрации» близок к нулю.

Если все-таки не уследили за процессом, и «частичная регистрация» документов в альтернативной сделке произошла, то здесь два пути, как избежать потери денег или потери права на квартиру:

  1. Решить вопрос согласованными действиями всех участников альтернативной сделки (если все участники – адекватные и порядочные люди). Например, завершить все-таки регистрацию по тому договору, где случился отказ в регистрации. Или всем вместе расторгнуть остальные договоры и вернуть все в исходное положение.
  2. Решить вопрос через суд (если некоторые участники сделки, получив что хотели, отказались решать вопрос добровольно).

Следует также учитывать, что при построении «цепочек квартир» увеличивается количество всевозможных нюансов, спорных вопросов, задержек, а значит в договоры (авансовые и купли-продажи) нужно вносить сроки с некоторым запасом. Этот запас времени даст возможность решить возникший вопрос без разрыва отношений с участниками сделки, и без перезаключения ряда договоров.

Это касается сроков аванса, сроков доступа к ячейке с деньгами, сроков физического и юридического освобождения квартиры после продажи, и т.п.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Налоги в альтернативных сделках с квартирами

При совершении альтернативных сделок с недвижимостью, часто происходит путаница в исчислении налогов и налоговых вычетов. Участники таких сделок пытаются подменить налоговый вычет, возникающий при продаже квартиры, на сумму затрат, возникающих при альтернативной покупке.

Например, многие полагают, что если продать свою квартиру, скажем, за 100 руб., и тут же купить альтернативную квартиру с доплатой за 120 руб., то сальдо дохода за один налоговый период будет отрицательным (т.е. дохода нет), а значит, и налог платить не надо. Это ошибка.

С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и покупка другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это происходит или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, Продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как Покупатель, имеет право на налоговый вычет (возврат НДФЛ из своей будущей зарплаты).

Другими словами, в альтернативных сделках налоги и налоговые вычеты применяются обычным порядком (подробнее о них – см. по ссылке), и никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры НЕ происходит.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

Источник: http://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть