8(800)350-83-64

Тсж, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества(2018г)

Тсж как способ управления многоквартирным домом

ТСЖ, как способ управления многоквартирным домом: понятие и функции товарищества

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Одним из таких способов является создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве некоммерческой организации, созданное собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов.

ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД).

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Федеральным законом от 05.05.

2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившим в силу с 1 сентября 2014 года (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Таким образом, с 1 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Законом № 99-ФЗ является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН.

Обращаем внимание, что в настоящее время срочной перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Цели создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

К целям создания ТСЖ также относится:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;

6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров, например, подряда лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме.

Собственники жилых помещений имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания, избрания председателя ТСЖ и др.
С иском о признании решения общего собрания недействительным в суд может также обратиться и Жилищная инспекция.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

  1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
  3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  4. прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели.

Основанием указанных действий служит решение общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В соответствии с частью 2 статьи 152 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды.

Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное право

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-nedvizhimosti-kak-sposob-upravleniya-mkd/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

1.1 Понятие, функции и порядок создания ТСЖ

Жилищный кодекс Российской Федерации законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них.

В результате собственники получили право определять цели управления домом, желаемый уровень качества проживания в нем и размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также выбирать способ управления домом и тех, кто будет оказывать услуги и выполнять работы по управлению, обслуживанию и ремонту. Законодательство принципиально изменило роль муниципалитетов в отношении управления многоквартирными домами: орган местного самоуправления теперь лишь один из собственников помещений и не имеет преимуществ перед другими собственниками при решении вопросов управления домом.

Согласно ЖК РФ предусматривается три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление;

2) управление через товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив (ЖК), жилищно-строительный кооператив (ЖСК);

3) управление через управляющую организацию.

Главное различие между способами управления состоит в том, что для решения задач управления в одном случае собственники создают собственное юридическое лицо, в другом — привлекают стороннее юридическое лицо, специализированную организацию, в третьем — по договоренности друг с другом сами выполняют функции управления. В зависимости от способа управления по-разному решаются вопросы содержания общего имущества (включая ремонт), предоставления коммунальных услуг (а также заключения договоров на поставку коммунальных ресурсов) и их оплаты.

Одним из самых распространенных способов управления многоквартирным домом является управление объединением собственников помещений в доме: чаще ТСЖ, реже ЖК и ЖСК.

Понятие ТСЖ определено ЖК РФ.

Так, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Из данного определения следует, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Цели создания и деятельности этой некоммерческой организации:

— совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

— обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме;

— владение общим имуществом в многоквартирном доме;

— пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

— в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

На рис. 1.1 представлена схема управления многоквартирным домом ТСЖ, либо ЖСК, ЖК.

Учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством от общего числа собственников помещений в доме.

Рисунок 1.1 Схема взаимоотношений при способе управления товариществами собственников жилья (жилищными кооперативами) многоквартирным домом

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства, которое возникает у собственника помещения в доме после заявления о вступлении в ТСЖ.

Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества.

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ.

Управление многоквартирным домом, на базе которого создано ТСЖ, может осуществляться:

1) членами правления во главе с председателем, избранными из числа членов ТСЖ;

2) профессиональным управляющим, привлеченным членами правления товарищества из внешней среды.

Реализация такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом собственников жилья после принятия решения о выборе способа управления включает следующие этапы:

1) утверждение устава ТСЖ и выбор органов управления ТСЖ;

2) государственная регистрация ТСЖ;

3) оформление членства в ТСЖ;

4) оформление договорных связей с собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Вопросы утверждения устава ТСЖ и выбора органов управления ТСЖ могут решаться на первом или на втором общем собрании собственников помещений, принявших решение о создании ТСЖ.

Вопросы создания ТСЖ и утверждения его устава могут решаться на одном собрании или на разных собраниях, то есть на первом собрании собственники помещений в многоквартирном доме выбирают способ управления домом и голосуют за ТСЖ. До второго собрания собственники готовят проект устава ТСЖ и знакомят с ним всех остальных собственников помещений, предлагают кандидатуры в органы управления ТСЖ, а на втором собрании утверждают устав и кандидатуры в органы управления.

Однако, если большинство собственников помещений (по результатам опроса общественного мнения) изначально согласны на создание ТСЖ, то на первое собрание предлагается создание товарищества собственников жилья в доме.

Под государственной регистрацией ТСЖ понимается внесение ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц и присвоение ему основного государственного регистрационного номера — ОГРН. Для этого необходима сдача установленного пакета документов в компетентные органы (в настоящий момент это органы Федеральной налоговой службы).

При государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;

б) решение о создании ТСЖ в виде протокола общего собрания собственников помещений;

в) устав ТСЖ;

г) документ об уплате государственной пошлины.

После государственной регистрации, которая должна быть осуществлена в течение пяти дней с момента сдачи документов, товариществу собственников жилья выдается свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После государственной регистрации товарищества собственников жилья новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений.

Процедура вступления в члены товарищества, а также то, к компетенции какого органа относится прием новых членов, подробно расписывается в уставе ТСЖ.

Поскольку порядок приема в члены ТСЖ заявительный и не требует согласия какого-либо органа ТСЖ, то собственники помещений, сдавшие заявления, сразу становятся членами ТСЖ.

Между товариществом собственников жилья и собственником помещения в многоквартирном доме, не являющимся членом ТСЖ, заключаются договоры на содержание и ремонт общего имущества и на предоставление коммунальных услуг.

При управлении многоквартирным домом ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, могут иметь место две схемы договорных взаимоотношений между ТСЖ и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

1. Заключение договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ (рис. 1.2).

Рис. 1.2 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ

2.

Собственники помещений в многоквартирном доме (члены ТСЖ) делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг ТСЖ, а ТСЖ в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков ЖКУ и заключает с ними договоры от имени ТСЖ (рис. 1.3).

Рис. 1.3 Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ

Таким образом, управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья — это деятельность указанного юридического лица, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, которая осуществляется товариществом собственников жилья самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

Источник: http://pravo.bobrodobro.ru/123198

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов.

Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги.

Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую.

Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме.

Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.

 Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.

В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

— лифты, лифтовые и другие шахты; — коридоры, лестницы, лестничные площадки; — технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; — ограждающие несущие и ненесущие конструкции; — механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; — земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. Основные преимущества ТСЖ:

— ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

— ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

— Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

— В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

— ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

— строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

— предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1,  каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

Источник: http://presnya.mos.ru/housing-and-communal-services-and-accomplishment-tariffs/the-reform-of-the-housing-and-utilities/methods-of-management-of-an-apartment-house/the-partnerships-of-owners-of-housing-as-a-way-of-management-of-an-apartment-house.php

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

ТСЖ

В процессе реформирования ЖКХ наступил важный этап — выбор собственниками способа управления многоквартирными домами.

Когда мы говорим о преобразованиях в системе ЖКХ, то имеем в виду две главные цели: 1- желание перейти к более качественному обслуживанию жилья при одновременном снижении затра

2- сделать каждого человека полноценным и самостоятельным участником реформы, заинтересованным в ее результатах и понимающим свою выгоду от нее.

Наша задача — не принуждать граждан к объединению в какие-либо организации, не навязывать цели и задачи, а убеждать, разъяснять о необходимости проведения реформы, проинформировать об основных этапах проведения выбора способа управления и содействовать собственникам жилья, чтобы полнее осознали свои права и обязанности. Жилищный Кодекс РФ, который действует уже 5 лет, ставит перед органами исполнительной власти и собственниками помещений в многоквартирных домах задачи по коренному преобразованию системы управления жилищным фондом, обязывает всех собственников квартир в каждом многоквартирном доме собраться и принять решение о том, кто и как будет управлять домом. В соответствии с действующим законодательством существует три возможных способа управления: 1.непосредственно самими собственниками (годится только для малоквартирных домов — не более 10-ти собственников) 2.ТСЖ, ЖСК 3.управляющей организацией Выбрать первый способ управления, где каждый собственник осуществляет управление самостоятельно, приемлем только для малоквартирных домов. Поэтому придется осуществлять выбор в пользу 2-х других способов управления- управление ТСЖ или иным кооперативом. Последний способ будет работать в тех домах, где собственники помещений не смогли принять решение в установленные законом сроки — до лета 2008 года. Новый Жилищный Кодекс определил три равноправных способа управления многоквартирным домом, но подробно описал лишь один — управление ТСЖ. Принимая во внимание, что товарищество собственников жилья, как способ управления многоквартирным домом, наиболее полно реализует права и обязанности собственников помещений по управлению жилищным фондом, то основным направлением в части реализации положений ЖК РФ — это сформировать заинтересованность собственников помещений многоквартирных домов в создании ТСЖ. Конечно, сами по себе, из ниоткуда ТСЖ или другие формы управления, которые бы отражали интересы собственников помещений в своих домах и при этом были бы деятельными и рачительными хозяевами, не появятся. Поэтому и принята целевая городская программа поддержки объединений собственников жилья. Собственникам жилья такая помощь будет нужна и при организации ТСЖ и при осуществлении взаимодействия с поставщиками услуг или управляющими компаниями. Нужна будет качественная и масштабная разъяснительная работа относительно прав и обязанностей, компетенции, порядка организации и регистрации ТСЖ или иных возможных кооперативных форм. В настоящее время разработаны и будут опубликованы рекомендуемые для массового применения типовые формы и инструкции по составлению протоколов собраний собственников, по порядку созыва и срокам организации собраний, типовые уставы и отчетные формы для ТСЖ, типовые проекты договоров с поставщиками услуг, наборы регистрационных документов для ТСЖ. На сегодняшний день управление жилыми зданиями с помощью ТСЖ является перспективным направлением развития реформы ЖКХ, так как ТСЖ позволяют улучшить качество работы и получить выгоду для собственников квартир. Для вступления в ТСЖ, конечно же, должны быть мотивы: во-первых — это экономический мотив. Большинство граждан даже и не знают, что будучи собственниками, они могут и зарабатывать на своей собственности, сдавая ее в аренду, размещая на ее территории какие-то прибыльные виды деятельности. во-вторых, это контроль за деятельностью коммунальных служб. Вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество предоставляемых услуг. Качество — третий важный мотив. И последний мотив — это безопасность. Сегодня именно экономическая и социальная безопасность, стабильность являются основными потребностями общества в целом. И это непосредственно относится к ТСЖ. Конечно же, по мере объединения собственников остро встанут вопросы подготовки квалифицированных специалистов для работы в правлении и ревизионной комиссии ТСЖ. По этому направлению мы предлагали жителям, входящим в домовые комитеты, председателям ЖСК пройти бесплатное 2-х недельное обучение, повысить квалификацию в управление многоквартирным домом. Что же такое ТСЖ? ТСЖ — товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников помещений (физических и юридических лиц) На самом деле жилищные товарищества — отнюдь не новое изобретение, они уже были в истории России, но просуществовали недолго. До 1917 года весь жилищный фонд находился в частных руках и проблемы решали сами собственники. Основные преимущества ТСЖ:  — собственники помещений самостоятельно решают, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов. Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации;  — ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнением всех видов работ и услуг; -любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей; -ТСЖ может иметь дополнительные доходы от хозяйственной деятельности, а также от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности, рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.; -полученные дополнительные доходы ТСЖ может тратить только на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, предусмотренных уставом ТСЖ, т.е для эффективного управления домом;  — в ТСЖ создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки счетчиков учеты и применения энергосберегающих технологий. Но собственность подразумевает и обязательства, и имущественную ответственность. Поэтому собственник жилого помещения должен осознать, чт о ему придется платить налог на имущество, содержать его, производить ремонт и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги. Будучи собственником, он должен быть и хозяином на рынке жилищно-коммунальных услуг. Он должен сам определить, кому и за что платить, чьими услугами пользоваться, как развивать и сохранять свою собственность. И главное заключается в том, что никто с верху не навязывает жителям обслуживающую организацию (сейчас она называется управляющая), только вы сами самостоятельно должны решить кому доверить управление своим домом. В настоящее время количество управляющих компаний становится достаточным для выбора, между ними уже сложилась реальная конкуренция. После проведенного отбора будут созданы специальные публичные реестры управляющих компаний, с которыми вы сможете ознакомиться. При создании ТСЖ возникает много вопросов. Один из них наиболее острый для нас. Как быть с капитальным ремонтом? Неужели все ляжет на плечи собственников? Дома изношены и на восстановление требуют значительных материальных затрат. Правительство Москвы уже разрабатывает и с 2008 года получит практическую реализацию долгосрочная целевая адресная программа проведения капитального ремонта, в которой каждый жилой дом станет отдельным мероприятием программы. Город проведет инвентаризацию технического состояния домов и ознакомит с ее итогами всех собственников. Затем планируется оказать бюджетную поддержку всем собственникам жилья, дома которых требуют капитального ремонта. Это будут и те дома, обязательства по ремонту которых не выполнены до 2005 года. И те дома, где государство не имеет такой задолженности, но где нынешние собственники не способны своевременно и в полном объеме обеспечить финансирование ремонтных работ капитального характера. Это будет сделано в порядке общей очереди, по мере высвобождения бюджетных средств, но сделано будет обязательно. И в дальнейшем собственники получат уже в самостоятельное управление находящийся в удовлетворительном состоянии дом с работающими системами жизнеобеспечения. Однако первоочередная поддержка из бюджета будет оказана тем объединениям собственников, которые в добровольном порядке заключат с Правительством Москвы долгосрочные соглашения о включении их домов в городскую систему капитального ремонта. Именно эти дома будут первыми кандидатами на получение бюджетных средств для проведения полного капитального ремонта в нормативные сроки эксплуатации. Кроме того, согласно Постановлению Правительства Москвы от 24.04.2007 № 229-ПП Товариществам собственников жилья будут предоставляться субсидии из бюджета города Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Второй очень важный вопрос — Будут ли повышаться тарифы на услуги? Городские власти планируют в разных формах оказывать финансовую поддержку объединениям жильцов, а также несут определенные социальные обязательства перед льготниками, интересы которых особенно должны учитываться в деятельности ТСЖ. Это значит, что городская власть имеет полное право контролировать целевое расходование средств и деятельность объединений ТСЖ. Блокировать попытки навязывания группой собственников или управляющей компанией дорогостоящих услуг или услуг, не входящих в реально востребованный в данном конкретном доме их перечень. Не секрет, что в ряду собственников могут быть те, кто пытается «приватизировать» взносы собственников, компенсации города, доходы от общественного имущества. Должны быть установлены предельные границы тарифов в отношениях между поставщиками ресурсов и управляющими компаниями. Одновременно должны быть установлены четкий перечень минимального набора услуг управляющих компаний, описания их содержания и регламенты выполнения, параметры стоимости. Это поможет собственникам сделать такой выбор по объему и стоимости услуг, который бы соответствовал финансовым возможностям и потребностям жителей конкретного дома. Но и собственники должны взять на себя ответные обязательства — по своевременной оплате выбранных ими услуг. Кроме того, для получения объективной информации и контроля за ценовой ситуацией мы планируем использовать в цепочке «собственники — ТСЖ — управляющие компании — поставщики услуг» систему ЕИРЦ, которая должна остаться механизмом гарантий для собственников от недобросовестной деятельности управляющих организаций. Жители домов, квартиры которых в большинстве своем приватизированы должны со всей серьезностью и ответственностью подойти к преобразованиям. Они неизбежны и необходимы прежде гражданам, собственникам жилых помещений.

Ваши вопросы, предложения, пожелания, отзывы, критика по проведению реформы, а также создания ТСЖ принимаются по телефону 725–26–89 — абонент «Реформа» по рабочим дням с 8–00 до 21–00 часа.

Источник: http://www.loinfo.ru/zhkh/tszh/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Способы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме.

Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников.

Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом.

При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме, а также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме.

Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора. Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома. Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом.

В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома.

Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации.

Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам.

Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении.

Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли.

Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники.

В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством  на общем собрании.

На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома, например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов.

После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома.

Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом.

Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом.

Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ.

Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ.

Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно по ссылке.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

 Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками.

В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций.

В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации.

Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании.

Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен.

Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Источник: http://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть