8(800)350-83-64

Способы оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости здания(2018г)

Содержание

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости недвижимости

Способы оспаривания и уменьшения кадастровой стоимости здания

Если кадастровая стоимость недвижимого имущества неоправданно завышена, собственник вправе подать заявление на переоценку.

В статье приведена пошаговая инструкция, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, а также особенности уменьшения в зависимости от типа объекта – квартира, дом, нежилое помещение.

Законодательно процедура снижения кадастровой стоимости объектов регулируется следующими актами:

  • ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года – устанавливает принципы и порядок проведения оценки;
  • Постановление Пленума Верховного Суда № 28 от 30 июня 2015 года – регулирует частные ситуации, возникающие при рассмотрении дел о перерасчете кадастровой стоимости недвижимых объектов;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24 июля 2007 года – дает разъяснения о кадастровых ошибках и неточностях, оказывающих влияние на результат оценки;
  • ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 года, регулирующий порядок проведения оценочных работ на территории РФ.

Исходя из законодательных указаний, можно привести пошаговую инструкцию снижения кадастровой стоимости недвижимости.

Шаг 1. Определение наличия оснований для переоценки

Если собственник обнаружил завышение кадастровой стоимости, необходимо удостовериться, что увеличение произошло необоснованно.

Как правило, заинтересованность в цене объекта по данным кадастра наступает после получения квитанции из налоговой инспекции, в которой указывается платеж, не устраивающий владельца.

Размер имущественного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости квартиры, дома или нежилого помещения, поэтому целесообразность снижения цены по данным кадастра очевидна.

Определить, какие данные содержаться в Росреестре, можно путем получения выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Заказать выписку можно несколькими способами:

  1. Личное обращение в территориальный Росреестр по месту нахождения имущества.
  2. Посещение территориального МФЦ.
  3. Подача заявки на получение выписки посредством портала Госуслуги.
  4. Подача заявки на официальном сайте Росреестра.
  5. Направление заявления на выдачу выписки почтой. Потребуется отправить заказное письмо с уведомлением о вручении адресатом.

Получение выписки облагается государственной пошлиной. Ее размер для граждан составляет 300 рублей, для юридических лиц – 950 рублей. Оплатить можно в любом отделении банка или через систему интернет-банкинг.

Далее потребуется сравнить цену, указанную в выписке, с примерной стоимостью недвижимости на рынке. Можно просмотреть объявления о продаже аналогичных объектов. Если стоимость в выписке выше рыночной примерно на 30 % и более, то это серьезное основание для переоценки.

Еще один важный момент – подать заявление на переоценку можно не позднее пяти лет (а в некоторых регионах РФ 2-3 лет) после даты изменения. Это связано с тем, что спустя установленный период происходит плановая переоценка. Ее результаты также можно оспорить.

Шаг 2. Обращение в оценочную компанию

Для доказательства разницы между рыночной и кадастровой стоимостью потребуется заключение профессионального оценщика, имеющего лицензию на осуществление подобной деятельности.

Обращение в оценочную компанию неизбежно. Специалист-оценщик проанализирует документы и расскажет, насколько целесообразно заниматься оспариванием кадастровой стоимости недвижимости.

Разумеется, услуги оценщика платные. В среднем они обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Цены зависят от региона.

Если оценщик подтвердит, что стоимость завышена, потребуется заключить с ним договор на проведение оценочных работ. Стоимость подготовки отчета об оценки зависит от сложности объекта и места его нахождения.

Если были выявлены недостоверные сведения, содержащиеся в едином реестре, то потребуется получить соответствующее заключение. Его делает также эксперт-оценщик. Стоимость экспертизы 10-20 тысяч рублей.

Цены внушительные. Однако на выплате необоснованно высокого налога можно потерять существенно больше.

Шаг 3. Сбор документов

Для начала процедуры по снижению кадастровой стоимости потребуется подготовить ряд бумаг:

  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • копию правоустанавливающего документа – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре;
  • общегражданский паспорт РФ.

В учреждении потребуется также заполнить заявление установленного образца о снижении кадастровой стоимости недвижимости.

Если какие-то документы будут отсутствовать или данные в них не соответствуют действительности, заявление не будет принято в работу.

Шаг 4. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия будет сформирована в Росреестре. При обращении собственнику будет выдан бланк заявления, в котором указываются личные данные владельца, а также телефон, адрес и электронная почта для связи. Потребуется также изложить причины для начала процесса оспаривания кадастровой стоимости.

Заявление может быть не принято к рассмотрению по следующим основаниям:

  • отсутствуют документы, перечень которых приведен выше;
  • нарушены сроки подачи заявки на переоценку;
  • кадастровая стоимость объекта недвижимости идентична его цене по рынку.

Во всех других случаях заявление поступает в работу специальной комиссии.

Заявление будет рассмотрено в течение месяца с момента принятия. После рассмотрения заявитель будет уведомлен о результатах. Кроме того, он вправе присутствовать на заседании комиссии.

Результатом рассмотрения может стать отказ в переоценке или удовлетворительное решение. Члены комиссии самостоятельно уведомляют Росреестр о принятом вердикте. В случае отказа собственник может оспорить это решение в судебном порядке в течение 10 дней.

Шаг 6. Составление иска в суд

Начиная с января 2017 года, граждане и организации вправе подавать в суд сразу, в обход специальной комиссии. Однако зачастую этот способ более затратный, поэтому многие пользуются прежним алгоритмом.

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика (Росреестра). В документе указывается одно из следующих требований:

  • оспорить решение или действия комиссии;
  • установить в отношении недвижимости кадастровую стоимость с учетом выявленных недостоверных сведений.

Помимо этого в иске указывается наименование суда, истца и ответчика, сведения о нарушении прав или законных интересов заявителя, основания и доводы для подтверждения требований, а также перечень прилагаемых документов.

К иску прилагаются точно такие же документы как при обращении в комиссию и вынесенное административное решение. Потребуется сделать нотариально заверенные копии бумаг для ответчика.

Подача иска в суд облагается государственной пошлиной. Для граждан ее размер составляет 300 рублей, для организаций – 2000 рублей.

Шаг 7. Судебное заседание

Судом будет рассмотрено исковое заявление в течение одного-двух месяцев в зависимости от обстоятельств дела. В процессе рассмотрения истец должен доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.

Если по результатам судебного заседания кадастровая стоимость объекта будет скорректирована, изменения будут применяться с 1 января года, в котором был подан иск. То есть, налоговая инспекция должна будет сделать перерасчет налога на имущество.

Как уменьшить кадастровую стоимость в зависимости от объекта

Рассмотрим особенности снижения кадастровой стоимости в зависимости от типа недвижимости: квартира, дом или нежилое помещение для коммерческих целей.

Квартира

Основная причина уменьшения кадастровой стоимости квартиры – некорректность сведений, указанных в общем реестре недвижимости. Как правило, ошибки допускаются в процессе анализа данных для целей оценки.

Пленум Верховного Суда РФ установил, что относится к недостоверным сведениям (Постановление № 28 от 30 июня 2015 года):

  • некорректное оперирование сведениями при вычислении;
  • ошибочные сведения в списке единиц недвижимости, ожидающих переоценки;
  • игнорирование аварийного состояния квартиры;
  • использование при оценке некорректных факторов, которые оказали прямое влияние на результат.

Специалист при проведении оценки может неверно интерпретировать целевое назначение квартиры, ее техническое состояние, месторасположение и другие факторы.

Важно учитывать нормативные акты регионов. В некоторых районах исчисление имущественного налога на квартиру происходит на основе инвентаризационной стоимости. В этом случае в переоценке кадастровой стоимости будет отказано.

Дом

При определении кадастровой стоимости дома учитываются следующие данные:

  • площадь;
  • год постройки;
  • материалы, используемые при строительстве;
  • местонахождения строения;
  • наличие или отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования.

В этот список входят и другие характеристики. Однако, зачастую, при определении кадастровой стоимости не учитывается фактический износ дома, его реальное состояние. По этой причине итоговый результат не всегда корректен и его можно оспорить.

Нежилое помещение

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения чаще интересует юридических лиц. Для них наиболее целесообразно снижение этого показателя. Как показывает судебная практика, снизить цену по данным кадастра в некоторых случаях удается в 5 раз.

С 2017 года юридические лица могут не тратить время на обращение в специальную комиссию. Раньше это было обязательной процедурой, предшествующей обращению в суд. Теперь это не требуется.

При возникновении необходимости обращайтесь за консультацией к юристу. Получить правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, пошаговая инструкция, представленная выше – это четкий и подробный алгоритм действий. Однако для обращения в суд, вероятнее всего, потребуется помощь профессионального юриста.

Источник: http://EstateLegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-poshagovaya-instrukciya/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений

Оспаривание кадастровой стоимости нежилых помещений

Кадастровая стоимость по своей сути представляет собой рыночную цену объекта, по мнению государственной кадастровой оценки. Эта величина соотносима со всеми современными видами недвижимости, в том числе и нежилыми помещениями.

Процесс гос. оценки, определяющий реальные цены, включает в себя все методы массовой оценки и индивидуального подхода, применяемого в отношении объектов, проверить которые стандартными способами невозможно. При расчете значения в идеале используются следующие общие параметры:

  • Месторасположение и планировка недвижимого имущества.
  • Окружение, инфраструктура.
  • Престижность района.

Помимо этих, оценочные мероприятия включают в себя и множество других пунктов, зависящих уже от специфики недвижимости, ее предназначения. Чем «благоприятнее» данные, тем больше кадастровая стоимость.

Рассчитанная кадастровая стоимость становится основанием для налогообложения, также данную величину активно применяют для:

  • При приобретении недвижимости.
  • При оформлении наследства.
  • Если объект приобретается в ипотеку на различные нужды.
  • При передаче имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду для подсчета арендной платы.

Проходить переоценку недвижимости, обновлять данные требуется не реже одного раза в пять лет.

Почему кадастровая стоимость объектов недвижимости часто завышена?

На сегодняшний день государство законодательно монополизировало деятельность на оценку объектов недвижимости: жилых, земельных территорий и так далее.

Зачастую определение стоимости происходит в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей   Несмотря на многочисленные способы, вышеназванные и многие другие факторы, за основу в большинстве случаев берется:

  • Конъюнктура рынка.
  • Экономические тенденции.

Очень многие, действительно важные факторы упускаются, например, транспортная доступность, назначение помещения. Стоимость у торгового, офисного, складского или помещения свободного назначения в одном и том же районе города может различаться в разы..

Беглый, поверхностный анализ соответствия может показывать заоблачные значения, превышающие современные реалии на 60%. В некоторых случаях находятся и более значительные превышения. Такие неточности крайне выгодны для государства, но не несут плюса для собственников.

Вы можете ознакомиться с отчетом кадастровой оценке в фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра в разделе «Отчеты об определении кадастровой стоимости», скачав отчет вы поймете какие именно факторы легли в основу завышения. Пользователи вправе не согласиться с результатами оценки, осуществив оспаривание в установленном порядке.

Уменьшение кадастровой стоимости нежилого помещения: куда обращаться?

Для обычных собственников, индивидуальных предпринимателей, а также юридических лиц существует для способа оспаривания, снижения установленной кадастровой величины:

  • Комиссия Росреестра.
  • Суд.

Подавать прошения в названные инстанции для обжалования, пересмотра могут следующие категории лиц:

  • Собственники объектов недвижимости.
  • Бывшие владельцы и другие лица, которых в налоговом смысле до сих пор затрагивает оценка имущества (до сих пор платят налоги или требуют пересмотра уже выплаченных средств).
  • Любой участник долевой собственности (согласовывать с остальными совладельцами не обязательно).
  • Арендатор (в том случае, если оценка оказывает влияние на размер оплаты аренды, что непосредственно прописано в договоре).

Этапы оспаривания кадастровой стоимости

  • Проверка сроков. Первоначально для пересмотра рекомендуют обращаться в Росреестр. Подача заявления осуществляется в ограниченные сроки, которые начинаются с момента опубликования результатов оценки в кадастре до следующей переоценки – не более пяти лет.
  • Проверка наличия ошибок, связанных с указанием назначения и категории недвижимости, размеров объекта и т.д.
  • Осуществление оценки
  • Сбор пакета документации. И в комиссии, и в суде список документов практически не отличается.
  • Рассмотрение заявления. Период принятия решения составляет около месяца, в зависимости от объекта недвижимости со спорной кадастровой величиной.
  • Удовлетворение или отказ. В случае с положительным ответом на обращение – в кадастр вносится новая запись. При отказе и несогласии с ним, собственник имеет право обратиться за обжалованием в суд.
  • Судебное разбирательство. Сроки рассмотрения искового заявления также различаются, могут доходить до нескольких месяцев. Если предоставить всю доказательную базу, правильно оформить иск, то шансы оспорить и уменьшить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости очень велики.

Документы для подачи заявления или иска

Не важно, где заявитель будет обжаловать результаты, в комиссии или в суде. Пакет документации для оспаривания кадастровой стоимости нежилой недвижимости идентичен:

  • Действующая справка о кадастровой стоимости.
  • Документ, утверждающий право собственности заявителя.
  • Доказательная база неточности проведенной оценки (технические бумаги, сведения о местоположении).
  • Подготовленный независимым оценщиком отчет.

Единственное отличие-дополнение – это обязательное прикладывание в суде квитанции об уплате государственной пошлины.

Для чего нужно снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости?

Отрицательный эффект значительно завышенной кадастровой стоимости налицо:

  • Сильный рост налоговой нагрузки. Сегодня действующее налоговое законодательство предусматривает – 0,1% от величины на некоммерческую и 2% на коммерческую недвижимость.
  • Значительное повышение налогообложения при продаже. Законом определено продавать недвижимое имущество по цене, не дешевле 70% от кадастровой стоимости, что по умолчанию заставляет потратиться, оплатив большой налоговый сбор.
  • Более высокая цена при приобретении объекта в аренду или выкупе государственной недвижимости.
  • Пропорциональное увеличение государственных пошлин, всевозможных сборов.
  • Более значительные штрафы при различных административных нарушениях.

Оспаривание кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости — это  процедура, состоящая из комбинации оценочной и юридической услуг. Для ее реализации мы можем предложить свои услуги:

  • Весь спектр услуг по всем видам оценок.
  • Отличные цены. На сайте есть подробный прайс-лист с расценками, акциями и выгодными предложениями.
  • Качественные консультации. Подробно ответим на все интересующие вопросы.
  • Индивидуальные решения. Каждый клиент может рассчитывать на уникальные методы и решения. Учитываются все особенности, тонкости.

Воспользуйтесь услугами «Гильдии независимых консультантов». Мы гарантируем вам отличный, положительный результат быстро и доступно. Не нужно тратить свое время, силы и деньги, просто заходите на сайт и оставляйте заявку.

Источник: https://notiss.ru/osparivanie-kadastrovoy-stoimosti-nezhilyih-pomeshheniy/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, квартиры или другого объекта недвижимости. Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, квартиры или другого объекта недвижимости. Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости

Часто бывает так, что кадастровая стоимость завышена, что приводит к переплате налогов на недвижимость.

Чтобы этого избежать, нужно воспользоваться процедурой оспаривания кадастровой стоимости квартиры, земельного участка или другого объекта недвижимости.

О том, как оспорить кадастровую стоимость через суд или специальную комиссию, читайте в нашей статье.

Величина установленной государством для конкретного объекта кадастровой стоимости определяет размер ежегодно уплачиваемого налога на недвижимость.

Влияет она и на другие финансовые моменты, связанные с эксплуатацией недвижимого имущества.

Во многих случаях в кадастре прописывается завышенная стоимость, превышающая даже рыночную оценку объекта.

В описанных условиях собственники и лица, использующие недвижимость, заинтересованы в оспаривании кадастровой стоимости с целью ее снижения. Это позволяет получить реальную выгоду в нескольких ситуациях:

  • уменьшается величина налога на недвижимость;
  • снижается выкупная цена объекта;
  • уменьшается оплата для арендаторов;
  • снижается налог на имущество юрлиц, и так далее.

С 2015 года оспариванием кадастровой стоимости квартир и прочих объектов активно занимаются и частные лица.

Именно с этого момента их налог на собственность стал рассчитываться в зависимости от цифры, указанной в реестре. У владельцев появился свой интерес в понижении стоимости имущества.

Нужно отметить, что на такую схему расчета налоговой нагрузки перешли еще не все регионы страны. Однако к 2020 году такой переход состоится повсеместно.

В некоторых случаях оспаривание кадастровой стоимости может быть направлено в сторону ее повышения. Владелец бывает заинтересован в этом в следующих ситуациях:

  • объект оформляется в качестве залога при получении кредита;
  • рассчитывается величина выплат, которые будет делать страховая компания;
  • ведется судебное разбирательство, связанное с определением прав на недвижимое имущество;
  • определяется конкретная сумма для погашения материального ущерба, и так далее.

Оспаривать указанную в кадастре цифру в тех или иных случаях могут владельцы недвижимости (в том числе, бывшие), ее арендаторы, а также лица, претендующие на собственность.

Оспаривание кадастровой стоимости в Москве и Московской области

Заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве  проходят по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, дом 15.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Московской области находится по адресу: г. Москва, Поклонная, 13.

Что нужно знать, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Предпосылки для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов возникают потому, что эта цифра обычно рассчитывается в массовом порядке с использованием средних показателей. При расчете учитывается назначение недвижимого имущества и его расположение, то есть кадастровый квартал. Эти моменты не всегда трактуются однозначно.

В случае с земельными участками очень важно понимать, для чего они будут использоваться. Есть большая разница в реальной стоимости земли, отводимой под многоэтажную и частную застройку.

Однако нередко такие участки в кадастре не различаются. Они прописываются предназначенными для «жилищного строительства», в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой.

Часто также происходит оспаривание кадастровой стоимости квартир. При ее расчете у оценщика зачастую недостаточно информации.

Он может знать размер жилища и тип дома, но при этом не иметь никаких данных о состоянии здания и степени его изношенности.

Неизвестным часто остается даже материал стен.

В результате всего этого возникают ситуации, когда указанная в кадастре цифра совершенно не соответствует рыночной оценке объекта. Владельцы недвижимости видят здесь ущемление своих прав и начинают отстаивать их.

Первично для получения справедливых цифр люди и компании идут в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Если она отклоняет заявление, то можно идти с административным иском в судебный орган.

Как определить необходимость оспаривания

По законодательству кадастровая стоимость не должна изменяться слишком часто.

Ее плановые корректировки обычно выполняются раз в 5 лет, в некоторых случаях такая процедура может осуществляться раз в 3 года, но не чаще.

Оценка в каждом субъекте федерации производится своими оценочными организациями. Рассчитанные ими цифры утверждает глава региона.

В постановлении регионального руководства отмечается категория недвижимого имущества и населенный пункт, в пределах которого она находится.

В зависимости от этого и производится вычисление кадастровой стоимости. К примеру, для земельных участков определяется цена 1-го квадратного метра, которая и используется в дальнейших подсчетах.

Обозначается и дата, после которой начинается новая оценка.

Как определить, целесообразно ли заниматься оспариванием кадастровой стоимости земельного участка или иного недвижимого имущества? Для этого нужно сравнить указанную в реестре цифру с ценой, предлагаемой рынком. Расчет последней осуществляют специализированные оценочные компании, заключения которых работают в качестве серьезного аргумента.

Кадастровую стоимость земли можно уточнить несколькими способами.

1. Заказать соответствующую справку в кадастровой палате. 2. Получить информацию на сайте Росреестра.

На нем имеется «Публичная карта», на которой любой желающий может ознакомиться с особенностями того или иного объекта. Для получения информации кадастровый номер вводится в строку поиска.

В результате появляется карта с основными сведениями об участке, среди которых будет и его стоимость.

3. Рассчитать самостоятельно, предварительно собрав всю необходимую информацию. Для этого нужно точно знать площадь участка, категорию земель и местонахождение объекта. Эти сведения сопоставляются с теми результатами оценки, которые утверждает своим постановлением глава региона.

Целесообразность оспаривания кадастровой стоимости зависит от результатов сравнения двух цифр: полученной цены из кадастра и ее рыночного отражения.

Способы  и порядок снижения кадастровой стоимости в 2017 году

Действующие законы предполагают два способа изменения кадастровой стоимости:

  • обращение в специальную комиссию, занимающуюся переоценкой объектов недвижимости в регионе;
  • подача иска в суд.

На практике действительно эффективным оказывается именно обращение с административным иском в суд. Именно там вопрос будет рассматриваться беспристрастно.

Да, по закону комиссия тоже собирается из независимых представителей, однако по факту она обычно работает в качестве того же административного органа.

В итоге на досудебном этапе оспаривание кадастровой стоимости с целью ее уменьшения успешно завершается в очень редких случаях.

Какие документы нужно предоставить

Перечень документов зависит от того, в какую инстанцию происходит обращение с желанием пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости. Комиссия рассматривает вопрос при получении от заявителя следующих бумаг:

  • заявление на оспаривание кадастровой стоимости, составленное в свободной форме;
  • документы, подтверждающие права заявителя на недвижимость;
  • заключение оценщика с четко указанной рыночной ценой объекта, отличной от прописанной в кадастре. Этот отчет предоставляется в бумажном и электронном вариантах;
  • экспертиза выданного оценщиком заключения. Ее проводит союз оценщиков для подтверждения того, что рыночная цена была подсчитана верно. Экспертное заключение передается в бумажном и электронном варианте;
  • сведения, подтверждающие недостоверность информации, использованной при выведении кадастровой стоимости. Такие бумаги собираются в случае, когда оспаривается именно этот факт, а не несоответствие рыночной цене;
  • справка о закрепленной на текущий момент в кадастре цене объекта недвижимости.

Если оспаривание кадастровой стоимости происходит в суде, то перечень документов будет несколько иным. Здесь от заявителя потребуется:

  • исковое заявление, составленное с указанием всей необходимой информации (подробнее об этом напишем ниже в соответствующем пункте);
  • подтверждение оплаты госпошлины. Для юридических лиц она составляет 2 000 рублей, для частных лиц – 300 рублей. Пошлина может оплачиваться несколькими дольщиками, в таком случае каждый из них вносит равную часть необходимой суммы;
  • ксерокопии документов, подтверждающих права на недвижимость. В случае с арендаторами – договор аренды;
  • копия заключения оценщика, подсчитавшего рыночную цену объекта. Для убедительности важно, чтобы оценку производила организация, имеющая хорошую репутацию в регионе;
  • заключение экспертизы на выданный оценщиком отчет. Она проводится союзом оценщиков (СРО) и подтверждает соответствие его работы правовым нормам. Такую экспертизу обычно инициирует сам оценщик, потому что он состоит в саморегулируемой организации и имеет необходимые контакты;
  • справка с указанием прописанной в кадастре цены объекта;
  • информация, подтверждающая недостоверность данных, на основе которых проводилась кадастровая оценка. Эти бумаги нужны, если оспаривание кадастровой стоимости происходит именно из-за недостоверных сведений, а не из-за расхождений с рыночными реалиями;
  • почтовые квитанции, подтверждающие отправку заявления в комиссию с ксерокопией ее решения. Данный момент обязателен для юридических лиц;
  • прочие бумаги, которые могут помочь в рассмотрении конкретной ситуации.

Уменьшение стоимости в комиссии

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости создается в каждом субъекте федерации. Подавать свои обращения в этот орган могут как организации, так и частные лица. Обычно заявителями являются собственники, хотя в некоторых случаях могут быть и другие правообладатели.

Для организаций первоначальное обращение к комиссии с 2015 года стало обязательным. Перед подачей судебного иска они должны пройти через эту инстанцию.

На частных лиц и ИП такой обязанности не накладывается.

Они при желании могут сразу идти в суд, если не хотят тратить свое время и силы на разбирательство в комиссии.

Обращаться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости можно в течение 5 лет с момента закрепления в кадастре результатов оценки. Корректировка этой цифры происходит на двух основаниях:

  • при оценке специалисты кадастровой службы пользовались недостоверной информацией. Такое нарушение чаще касается зданий и их частей, нежели участков земли;
  • кадастровая стоимость не соответствует рыночным реалиям.

Заявитель в лице организации или гражданина в заседании комиссии не участвует. Решение выносится в течение месяца.

При положительном ответе комиссия сама отравляет всю необходимую информацию для корректировки записей в кадастре. При отрицательном результате заявитель получает соответствующее уведомление.

Его можно обжаловать в суде, хотя предъявление решения комиссионного органа в таком случае обязательно только для юрлиц.

Уменьшение стоимости в суде

Ранее мы уже отмечали, что организации в отличие от частных лиц и ИП перед походом в суд обязаны пройти через комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Подаваемый в этой ситуации иск будет административным.

Такие дела с 2015 года находятся в ведении федеральных судов на уровне области, края или республики. Подача иска возможна в любое время с того момента, когда была утверждена оспариваемая цена и до появления новой оценки.

Исковое заявление лучше готовить с участием юриста, так как в него нужно грамотно уложить достаточно большой объем информации. От этого зависит успех будущего разбирательства. В иске об оспаривании кадастровой стоимости указывается следующее:

  • полный набор сведений о рассматриваемом объекте;
  • актуальная цена из кадастра и дата ее очередного внесения;
  • оценка рыночной цены объекта. Разница между кадастром и рынком должна быть существенной, иначе в иске может быть отказано. При различии в пределах 10% шансов оспорить кадастровую стоимость через суд немного;
  • обоснование конкретного нарушения прав владельца или пользователя недвижимости. Это может быть завышенный размер налога, большая арендная плата, чрезмерная (или наоборот недостаточная) сумма выплаты за нанесенный ущерб и так далее.

Положительное судебное решение приведет к уравниванию представленной рыночной цены и цифры в кадастре. Последствия этих корректировок будут действовать с начала того года, в котором заявитель обратился в суд. 

Источник: https://www.gkh.ru/article/102437-osparivanie-kadastrovoy-stoimosti

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости зданий и нежилых помещений

Алгоритм оспаривания кадастровой стоимости зданий и нежилых помещений

11.11.2014

Применение кадастровой стоимости для исчисления налога на имущество организаций в отношении административных, торговых зданий и нежилых помещений придало обсуждению вопросов, связанных с указанной стоимостью, еще большую значимость. Напомним, что кадастровая стоимость устанавливается государством централизовано и может значительно превышать рыночную. Это, в свою очередь, приводит к увеличению размера налога. В настоящей статье мы постараемся предложить заинтересованным в оспаривании кадастровой стоимости лицам краткий алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости применительно к зданиям и нежилым помещениям.

Прежде всего, нужно узнать сам размер кадастровой стоимости.

Он указывается в кадастровом паспорте объекта, кадастровой выписке об объекте недвижимости, кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта и в публичной кадастровой карте, доступной на сайте Росреестра. Однако, как показывает практика, последние два источника недостаточно надежны.

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо понять механизм ее формирования применительно к конкретному объекту. Возможны два варианта.

В первом случае, когда объект был включен в перечень объектов для проведения массовой государственной кадастровой оценки, в распорядительном акте субъекта РФ должна быть утверждена кадастровая стоимость этого объекта.

Во втором случае, когда объект в такой перечень включен не был (объект отсутствовал в государственном кадастре недвижимости когда формировался перечень для массовой оценки), для определения кадастровой стоимости используется специальный порядок, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 № 113. В соответствии с указанным порядком ФГБУ «ФКП Росреестра» должно определить кадастровую стоимость путем умножения среднего удельного показателя для кадастрового квартала, где расположен объект, на его площадь. Практика показывает, что кадастровая палата часто допускает ошибки при таком умножении, что создает основания для оспаривания ее действий.

Согласно п.2 ст.375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст.378.2 НК РФ.

Таким образом, из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта должно следовать, что кадастровая стоимость присутствовала в кадастре по состоянию на 1 января.

При этом, следует помнить про особенность, установленную для нежилых помещений п.6 ст.378.2 НК РФ.

Для них, даже если стоимость не определена, для исчисления налоговой базы будет использоваться утвержденная кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение.

Затем необходимо установить, что права заинтересованного лица действительно затронуты результатами определения кадастровой стоимости. Прежде всего, это выражается в необоснованном увеличении налогового бремени.

Необходимо определить, что конкретный объект недвижимого имущества относится к числу «отдельных объектов», налоговая база в отношении которых определяется как их кадастровая стоимость. Критерии отнесения объектов недвижимого имущества к числу таких объектов установлены в ст.378.2 НК РФ с особенностями, установленными законом субъекта РФ. 

Источник: https://www.pgplaw.ru/news/article/the-algorithm-of-challenging-the-cadastral-value-of-buildings-and-non-residential-premises

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения | Юридические Советы

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размер земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ.

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.
Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Способы снижения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Уменьшение стоимости в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право.

Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии.

Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Например

Источник: http://juresovet.ru/osparivanie-kadastrovoj-stoimosti-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть