8(800)350-83-64

Продление и изменение договора найма жилого помещения(2018г)

Содержание

Как изменить или продлить договор найма или аренды жилья?

К сожалению, сразу всего предвидеть и предусмотреть невозможно.

Поэтому даже если договор аренды/найма составлен грамотно, учтены требования каждой из сторон, и соблюдены все необходимые формальности, со временем могут возникнуть обстоятельства, в силу которых придется вносить изменения в договор.

Право сторон изменять договор по своему соглашению предусмотрено п.1 ст. 450 ГК РФ. В этой статье мы постараемся выделить основные моменты, касающиеся изменения договоров аренды и найма. А также рассмотрим особенности продления каждого из этих видов договоров.

Общие положения по изменению условий договоров

Вносить изменения в договор следует заключением дополнительного соглашения к данному договору. Причем в соответствии с п.1 ст. 452, соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Изменение договоров найма жилья — дополнительное соглашение к договору найма

Если вы сдаете жилое помещение (например, квартиру) физическому лицу, то следует заключить договор найма, отношения по которому регулируются гл. 35 ГК РФ.

Соответственно, при необходимости внести изменения, вам потребуется заключить дополнительное соглашение к договору найма. Доп.

соглашение к договору найма оформляется в простой письменной форме, и, как и сам договор, это не требует заверения у нотариуса и какой-либо регистрации.

Скачать дополнительное соглашение к договору найма

Изменение договоров аренды жилья — дополнительное соглашение к договору аренды

Если вы сдаете жилое помещение (квартиру, комнату, дом) юридическому лицу, то вместо договора найма необходимо будет заключить договор аренды (подробнее об отличиях договора аренды и найма). Здесь хотелось бы напомнить, что договор аренды квартиры (или другого помещения), заключенный на срок более 1 года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). А это значит, что дополнительное соглашение к такому договору также должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Такое дополнительное соглашение вступит в силу, соответственно, с момента его регистрации.

Что касается изменения договоров аренды, заключенных на срок менее 1 года, то дополнительные соглашение об изменении условий таких договоров заключаются в простой письменной форме.

Скачать дополнительное соглашение к договору аренды

Еще раз обращаем ваше внимание на то, что ни сами договоры аренды и найма, ни дополнительные соглашения к ним, вне зависимости от сроков договоров, не требует заверения у нотариуса.

Возможные причины для изменения договоров

Отправной точкой для изменения договора могут служить также и условия самого договора. Так, например, в соответствии с п. 2 ст.

682 ГК РФ, по договору найма (в рамках срока его действия) не допускается одностороннее изменение размера платы, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

То есть если в договоре будут четко оговорены случаи, когда арендная плата изменяется в одностороннем порядке, то для такого изменения достаточно будет направления уведомления инициирующей стороной.

Аналогичный порядок можно прописать в договорах и для изменения других условий, помимо платы. Но так как речь здесь идет о праве на изменение в одностороннем порядке, все формулировки должны быть максимально четкими и не допускать двояких толкований.

Дополнительные соглашение на все случаи жизни (н-р изменение цены аренды, состава проживающих и тд) от юристов Портала

Продление договора найма жилого помещения

Теперь перейдем к продлению договоров. И начнем с особенностей пролонгации договора найма.

В соответствии со ст. 684 ГК РФ, преимущественное право на заключение договора на новый срок принадлежит нанимателю.

У наймодателя есть обязанность не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Напомним, что данное условие не касается краткосрочного найма, то есть договора заключенного на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ) (подробнее о сроках договоров читайте в специальной статье).

К отказу в преимущественном праве продления (в случае договора найма сроком более 1 года) на основании решения «не будем сдавать квартиру в течение года» стоит отнестись серьезно.

Так как если отказать нанимателю в продлении договора, аргументировав это таким решением, и при этом в течение года заключить договор с другим лицом, наниматель вправе будет требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если отношения с нанимателем складываются хорошо, и действительно есть желания продолжить сдавать квартиру ему же, то можно не подписывать новый договор, а заключить дополнительно соглашение о продлении срока действующего договора.

Продление договора аренды квартиры

При пролонгации договора аренды есть свои особенности. Как мы отметили выше, договор аренды, заключенный на срок «не менее 1 года», подлежит государственной регистрации.

Соответственно если при продлении договора, изначально заключенного на срок менее 1года, его срок в итоге составит год и более, такой договор уже придется регистрировать.

Если же заниматься регистрацией по каким-либо причинам не хочется, то следует закончить отношения по первому договору, подписав соответствующее соглашение, а затем заключить новый договор также на срок менее 1 года.

В случае, когда первоначальный договор был зарегистрирован, его продление также должно быть зарегистрировано.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, арендатор также имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Но в соответствии с этой же статьей в договоре могут быть предусмотрены и иные условия заключения нового договора.

То есть в данном случае по договору аренды свободы выбора условий у сторон больше, чем по договору найма.

Заключение

Понимать условия изменения и продления договора нужно еще на этапе согласования условий самого договора. Это важно при заключении как договора аренды, так и договора найма.

Если вы, например, являясь арендодателем/наймодателем, по каким-либо причинам не хотите предоставлять арендатору/нанимателю преимущественного права на заключение договора на новый срок, нужно сразу же оговаривать эти условия и прописывать их в договоре.

Но в случае найма такое возможно сделать только при заключении краткосрочного договора.

Что касается самых основных условий изменения и продления договоров, то здесь важно помнить, что такие соглашения должны заключаться в той же форме, что и сам договор. В противном случае, соглашения просто не будут иметь юридической силы.

Остались вопросы? — проконсультируйтесь с юристом Портала

Сдаете или снимаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

Источник: http://MoskvaRenta.ru/rentalagreements/kak-izmenit-ili-prodlit-dogovor-arendy-ili-najma-zhilya/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Ситуация: Как продлить договор найма квартиры? («Электронный журнал «Азбука права», 2017) / Азбука права

«Электронный журнал «Азбука права», 07.12.2017

Как продлить договор найма квартиры?

Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее года

В случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:

— обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;

— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.

В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).

Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма жилого помещения заключен на срок больше года

При таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.

Примечание.

Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в Росреестр не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2, 4, 5 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Действия наймодателя при истечении срока договора

В обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока договора известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):

— о продлении договора на тех же или иных условиях;

— об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.

Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам.

По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.

Рекомендуем составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.

Обратите внимание!

Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.

В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).

Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).

Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Действия нанимателя при истечении срока договора

Для продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).

Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:

— обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;

— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.

В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Обратите внимание!

Сдача внаем жилого помещения влечет обязанность наймодателя по подаче налоговой декларации и уплате НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Связанные вопросы

Что предусмотреть в договоре найма квартиры? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Источник: http://azbuka.consultant.ru/cons_doc_pbi_200123/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Юридические услуги «ЮрПрофБюро»

Сегодня любой человек или организация могут столкнуться с нарушением собственных прав и законных интересов со стороны другого гражданина или юридического лица.

Однако, для того чтобы должным образом отстоять свою позицию и добиться лучшего исхода в разрешении конфликта, очень часто не хватает ни опыта, ни знаний.

В таком случае следует в обязательном порядке обращаться к квалифицированным специалистам за юридической помощью.

Разумнее всего выбрать компанию с высоким качеством услуг и хорошей деловой репутацией: услуги юриста могут понадобиться в любой момент, а от того, насколько компетентны выбранные вами профессионалы, зависит исход всего дела.

Наша компания в сотрудничестве с ведущими адвокатами Москвы на протяжении многих лет и оказывает помощь всем заинтересованным клиентам: физическим или юридическим лицам.

За время работы в сфере урегулирования разнообразных правовых споров нам удалось добиться для каждого из наших клиентов максимально возможного результата, учитывая обстоятельства в сложившейся уже на момент обращения ситуации.

Услуги адвокатов, с которыми мы сотрудничаем, охватывают фактически все правовые отношения, возникающие в жизни. Мы готовы оказать вам всестороннюю поддержку в таких вопросах, как:

  • Разрешение споров и конфликтов в жилищной сфере.
  • Подготовка, ведение и анализ сделок и договоров, касающихся недвижимости.
  • Разрешение семейных споров, в том числе и с участием несовершеннолетних граждан
  • Разрешение конфликтов в сфере трудовых отношений

Юридические лица могут рассчитывать на оказание услуг такого рода, как:

  • Ведение дел в арбитражном суде.
  • Взыскание задолженности.
  • Контроль исполнительного производства.
  • Правовая поддержка бизнеса.

Кроме того, все наши клиенты могут воспользоваться и такими услугами, как:

  • Получение грамотной и полной юридической консультации по интересующему их вопросу.
  • Урегулирование споров в досудебном порядке.
  • Представительство интересов и защита прав в суде

Неважно, решается ли вопрос в досудебном порядке или только в зале суда, главное для нас — защита интересов и прав клиента любыми доступными законными способами.

На какой бы стадии развития спора вы ни обратились к нам за юридической помощью, помните, что мы пройдем с вами этот путь до конца и будет прилагать максимум усилий для достижения нужного вам результата.

Оказывая юридические услуги, адвокат обязуется осуществить полную и всеобъемлющую помощь в разрешении ситуации клиента, естественно, в рамках действующего законодательства.

В ряде случаев целесообразно урегулировать проблему клиента в досудебном порядке.

Если досудебное урегулирование невозможно или не приносит желаемого для клиента результата, то следующий этап – судебные разбирательства.

Имеющийся опыт работы, знание законодательства и психологических тонкостей ситуации, позволяют нашим специалистам отыскать оптимальный путь решения спора с выгодой для клиента. А в случае необходимости прийти к примирению сторон.

Юридические услуги адвоката в суде

Мы, как и наши клиенты, не заинтересованы в затягивании процесса разрешения спора, мы настроены на достижение положительного и желаемого клиентом результата. Однако иногда нет иного выхода, кроме как обращаться для этого судебные органы.

Но и в этом случае наши клиенты могут быть полностью уверены в нашей высокой квалификации, помощи и поддержке. Адвокаты в рамках разрешения конфликта осуществят такие услуги, как:

  • Сбор и оформление всех необходимых документов для начала и успешного завершения судебного разбирательства.
  • Анализ всех обстоятельств дела, сбор и подготовка доказательной базы.
  • Представительство и защита интересов в суде.
  • Контроль исполнения решения суда.
  • Обжалование решения суда в апелляционных и кассационных инстанциях.

Помните: половина успеха дела в выборе опытного и знающего специалиста. Не стоит надеяться на успешный исход только потому, что, по вашему мнению, на вашей стороне правда.

Аргументированные и убедительные доказательства, правильно выбранная тактика, точное и умелое использование положений действующего законодательства – вот то, что поможет вам победить в борьбе за свои права и интересы, и мы готовы помочь вам в этом.

Источник: http://www.advokat-moskva.ru/services/zhilishchnye-spory/izmenenie-dogovora-nayma-zhilogo-pomeshcheniya/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения

Как правило, договор аренды имеет длительный срок исполнения. Обе стороны, арендатор и собственник помещения, обязаны соблюдать условия соглашения. Но могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые появились позднее подписания основного арендного договора.

Как внести изменения в документ и каким образом работает регламент в подобном случае, будет объяснено в данной статье.

Юридическая необходимость арендного договора

Письменное подтверждение договоренности обязательно следует заключить, поскольку могут возникнуть спорные или конфликтные ситуации. Речь идет об аренде недвижимости, то есть значительных материальных средствах.

Правовые нормы и требования распространяются только на тот перечень прав и обязанностей, которые отображены в документе.

Устные договоренности не могут приниматься в расчет при спорных ситуациях, особенно при судебном рассмотрении.

Другими словами, если со временем появились новые обстоятельства, то потребуется согласовать и перечислить все поправки к основному договору. Внесение поправок и замечаний делается совместно обеими сторонами, подписывается и ставится дата, с которой начинается действие поправок.

Количество причин для изменения основного договора может быть неограниченное количество.

Чаще всего дополнения обусловлены следующими обстоятельствами:

  • изменение цена аренды;
  • продление сроков исполнения основного договора;
  • изменение количества жильцов, арендующих помещение;
  • прекращение аренды ранее договоренности.

Пользователи могут скачать бланки и образцы дополнительного соглашения по найму жилого помещения.

Грамотное оформление документа

Если у одной из сторон появились замечания, претензии или предложения, то нарушать основное соглашение нельзя, требуется оповестить второго участника договора.

Затем пишется проект нововведений и после подписания сторонами, принимается к действию с указанной даты.

Документ пишется в произвольной форме, но должен содержать необходимые сведения:

  • дата составления поправок и дополнений;
  • номер и дата основного договора, к которому пишутся дополнения;
  • личные данные участников соглашения;
  • сведения о будущих изменениях.

За основных участников могут подписать дополнения уполномоченные лица, имеющие юридическое обоснование своим полномочиям.

Непосредственный пункт об изменениях пишется в особом виде.

Могут быть просто указаны такие выражения: «Удалить, расширить или дополнить пункт №», или выражение: «Ввести пункт № в следующей редакции…».

Замечания пишутся обычным языком, без шаблонов, непонятных фраз и фрагментов. Изменения не должны допускать разночтений и двояких толкований.

Следует помнить, что дополнения к договору являются юридическим документом, главным доказательством намерений сторон.

Рекомендуется, после внесения изменений в определенные пункты и введения новых, написать фразу: «Остальной текст договора остается без изменений».

Началом действий может быть день подписания или конкретная дата, указанная в документе. Поправки могут также быть зафиксированы задним числом, позднее, чем они вступили в действие и начали исполняться сторонами.

Как изменяется основной договор

Изменения коснутся только тех пунктов основного документа, о которых есть упоминание во вновь подписанном дополнении.

Количество дополнительных поправок не имеет строгого ограничения, изменения могут вноситься столько раз, сколько требуется участникам договора.

Если аренда длится много лет, то может скопиться некоторое количество поправок.

Не следует уничтожать бумаги, они должны храниться у сторон до окончания срока аренды.

Порой такие дополнения становятся главными доказательствами правильного исполнения своих обязательств.

Если несколько дополнений имеют взаимоисключающую сущность, то исполняемым правилом становится последний по дате документ.

Правила аренды требуют обращения в Росреестр, если срок аренды превышает 11 месяцев. Иногда внесение изменений касается продления договора, соответственно регистрации в государственном органе.

Сделать регистрацию необходимо, поскольку владельцу потребуется оплатить налог за получаемый доход, налог взыскиваются согласно сведениям о стоимости услуги.

Договор обязательно содержит цену аренды, если произошли изменения, то нужно составить поправки к основному документу.

Иногда необходимо не вносить дополнения, а сообщить второй стороне об одностороннем расторжении договора.

Если в основном документе предусмотрены условия досрочного прерывания отношений, то стороны действуют согласно положениям.

Если нет указаний, то сторона может письменно уведомить участника соглашения и предложить свою компенсацию за причиненные неудобства.

По закону уведомить владельца требуется за три месяца, если законодательное условие не выполняется, то владелец имеет право подать исковое заявление с требованием компенсации.

По адресу постоянной регистрации нанимателя посылается письменное уведомление о произошедших нарушений.

Если мирового соглашения не будет достигнуто, то придется обращаться в суд по поводу неисполнения договора аренды.

На практике участники соглашения редко прибегают к написанию уведомлений, предпочитая действовать устно и без посредников.

Если общий срок основного договора и продления превышает год, то документ регистрируется. На практике всегда удобнее пролонгировать первоначальный договор, чем заключать новое соглашение.

Если сроки не установлены, то аренда считается заключенной на срок 5 лет.

Как правильно снимать квартиру

Источник: http://alljus.ru/grazhdanskoe-pravo/oformlenie-dokumentov/dopolnitelnoe-soglashenie-k-arendnomu-dogovoru.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Соглашение о продлении договора аренды

Даже грамотно составленный договор со временем нуждается в изменениях и дополнениях – обстоятельства могут измениться у каждой из сторон.

Право вносить новые пункты и менять условия договоров закреплено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса.

Мы будем говорить о моментах, относящихся к договорам аренды, в частности о продлении их действия.

Изменения в договор аренды можно вносить путем заключения дополнительного соглашения, составленного в форме, аналогичной основному договору (п. 1 ст. 452).

Изменения в договоре найма жилого помещения

Сдача жилья (квартиры дома и т. п.) физическому лицу оформляется договором найма (глава 35 ГК).

Если появляется необходимость изменить условия договора, нужно составить дополнительное соглашение в простой письменной форме.

Нотариального заверения такое соглашение, как и сам договор, не требуют.

Если жилое помещение сдано юридическому лицу, требуется заключение договора аренды. Если срок аренды превышает 1 год, необходима государственная регистрация договора. Это значит, что и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано.

Действие договора и соглашения начинается только с момента государственной регистрации. Для договоров аренды, заключаемых на срок менее 1 года, дополнительные соглашения составляются в простой письменной форме.

Ни одна из форм договора аренды и дополнительного соглашения по ним в нотариальном заверении не нуждается.

Причины изменения договора иногда содержатся в условиях этого договора.

Например, в договоре найма оговорено, что изменить в одностороннем порядке размер платы невозможно, кроме случаев, прописанных в законе или договоре.

Следовательно, при четком описании условий, при которых плата может быть изменена в одностороннем порядке, достаточно уведомить другую сторону договора. В этом порядке могут быть изменены и другие условия договора.

Продление договора найма жилья

Статьей 684 ГК установлен порядок, при котором преимущественным правом на продление срока найма пользуются уже существующие наниматели.

Владелец жилья (наймодатель) должен за три месяца до окончания действия договора или ранее предложить продление договора с теми же или измененными условиями.

Об отказе сдавать внаем жилье следует предупреждать нанимателей в тот же срок.

Если это условие наймодателем не выполнено, и наниматель от продления договора не отказывается, договор пролонгируется на старых условиях, включая время действия. На договора, заключенные на срок до одного года, это правило не распространяется.

Отказ в дальнейшем пользовании жильем, поступивший от владельца недвижимости, должен сопровождаться обязательством не сдавать квартиру внаем в течение года.

При несоблюдении этого условия наниматель вправе требовать аннулирования договора с возмещением убытков, понесенных вследствие отказа в продлении договора.

Если обе стороны договора согласны продолжать отношения найма, договор может быть продлен путем составления дополнительного соглашения.

Так как договора и дополнительные соглашения, заключаемые на срок более одного года, должны быть зарегистрированы, при продлении краткосрочного договора обычно возникает необходимость этой операции.

Чтобы не проводить регистрацию, можно закончить первый договор и заключить новый – на срок менее одного года.

В договорах аренды жилья (с юридическими лицами) допускается большая свобода, чем в договорах найма. Арендатор пользуется преимущественным правом на заключение нового договора или продление действующего, но при этом могут предусматриваться другие условия заключения договора.

Условия продления или изменения договора следует четко оговаривать на стадии согласования.

Например, наймодатель вправе вписать в договор пункт о необязательности предоставления арендатору преимуществ при заключении нового договора.

При найме жилья подобные условия могут действовать исключительно для краткосрочных договоров. Юридическую силу имеют только дополнительные соглашения, составленные в той же форме, что и сам договор.

Источник: https://bbf.ru/documents/3844/

Договор найма продление

Здравствуйте! У мня вопрос касающийся аренды жилья. аренды закончился год назад.

Собственник жилья решил преподнести сюрприз на новогодние праздники и сообщил 28 Декабря о том что 6 января нужно освободить квартиру. Подскажите как быть в этой ситуации?

Есть ли у меня какие либо права? Продляется ли автомотически? Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Учимся грамотно продлевать договор найма

Напомним, что такое договор найма. Для этого обратимся к законодательству.

Суть определения сводится к следующему: по коммерческого найма собственник жилого помещения передаёт нанимателю (квартиросъёмщику) за вознаграждение квартиру для временного проживания (ст. 671 ГК РФ).

В нашем случае существенных условий всего два: предмет и плата за жилое помещение.

Несущественных больше: срок заключения, количество проживающих в квартире, порядок оплаты коммунальных платежей (договорённость, кто именно будет это делать), возможность ремонта квартиры и т.

Если новый впоследствии признан незаключенным, возникает вопрос: действует ли в данном случае возобновленный? Ответ на этот вопрос имеет значение, в частности, при определении непрерывного срока владения и пользования арендованным имуществом субъектом малого и среднего предпринимательства для дальнейшей реализации им преимущественного права на приобретение имущества в собственность. Например: вы подписали договор с поставщиком о поставке к вам компьютерного оборудования на 6 месяцев.

Продление договора найма жилого помещения образец

Договор найма жилого помещения оформляется в письменной форме. Это главное требование к документу. Письменный является единственным документом, которое дают нанимателю право на пользование и вселение в жилое помещение.

В этом документе право нанимателя основывается лишь на административном акте, а также на ордере, который предоставляется на его основании. К тому же ордер является единственным документом для проживания в помещении, поскольку именно на его основании заключается социального найма.

Продлевать или не продлевать договор аренды?

Очень часто в вопросах, которые мне задают и присылают, всплывает вопрос: продлевать или не продлевать договор аренды официально?

Люди пишут, что уже прожили в этой квартире год, никаких проблем у них не было и хозяева предлагают не продлевать, а жить так — без договора, аргументируя «Ну мы же уже друг друга знаем!».

Что делать в таком случае? Действительно хозяева квартир или сами жильцы не всегда хотят продлевать аренды и снова оформлять отношения документально, после истечения первого договора.

Продление договора аренды

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца). Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

Пролонгация договора найма

Даже грамотно составленный со временем нуждается в изменениях и дополнениях – обстоятельства могут измениться у каждой из сторон.

Право вносить новые пункты и менять условия договоров закреплено пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса. Мы будем говорить о моментах, относящихся к аренды, в частности о продлении их действия.

Изменения в договор аренды можно вносить путем заключения дополнительного соглашения, составленного в форме, аналогичной основному (п. 1 ст. 452)

Срок договора коммерческого найма

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Источник: http://juridicheskii.ru/dogovor-najma-prodlenie-38415/

Допсоглашение к договору аренды в 2017 году — образец, нежилого помещения, о расторжении, о продлении срока

Условия арендных отношений определяются соглашением сторон. Но обстоятельства могут меняться, что влечет изменение договоренностей. Как в 2017 году оформить дополнительное соглашение к арендному договору?

Заключение сделки аренды сопровождается оформлением надлежащего договора. В нем определяются условия правоотношений. Но оговоренные условия могут измениться в связи с обстоятельствами.

Нужно ли в этом случае перезаключать договор или достаточно дополнить основной документ? Как составляется дополнительное соглашение к арендному договору в 2017 году?

Основные аспекты

Арендные правоотношения регулируются договором. Под арендой понимается передача имущества от собственника к иному лицу в пользование, за определенную плату и на оговоренный срок.

В договор включаются любые пункты, которые стороны считают важными. Но вместе с тем законодательно определены условия, без которых документ признается недействительным.

Договор аренды должен обязательно включать в себя:

  • данные сторон;
  • описание объекта;
  • длительность аренды;
  • сумма и порядок оплаты.

Дополнительно указываются такие сведения, как:

  • ответственность сторон за нарушение условий;
  • причины досрочного расторжения;
  • возможность пролонгации;
  • обязанности сторон и т. д.

Чаще всего арендный договор заключается на относительно длительный период – несколько месяцев или лет. Понятно, что предусмотреть все ситуации невозможно и может потребоваться изменение условий.

Но и устный договор силы не имеет. Потому при частичном изменении договора составляется дополнительное соглашение к основному соглашению.

Необходимые термины

Дополнительное соглашение к договору это приложение, являющееся неотъемлемой частью основного документа.

Обязательно указание реквизитов арендного договора, чтобы можно было определить изначальные условия сделки.

Стороны вправе подписать дополнительное соглашение в любое время, когда возникла такая необходимость.

Причем подписывается соглашение непосредственно теми лицами, которые заключали договор аренды – арендатором и арендодателем или их законными представителями.

Договор аренды составляется в письменной форме. Соответственно письменным должно быть и соглашение.

При нотариальном заверении договора, нотариус должен заверить и дополнение. Если договор регистрировался в госорганах, то регистрации подлежит и изменение договоренности.

Назначение документа

Предназначением дополнительного соглашения является корректировка отдельных условий договора. Когда меняются только некоторые условия, то перезаключать сделку нецелесообразно.

Намного проще внести коррективы посредством дополнения основной договоренности. Как правило, соглашение к договору аренды составляется, когда необходимо:

  • пролонгировать действие сделки;
  • изменить стоимость оплаты;
  • досрочно расторгнуть договор.

Но в целом стороны могут самостоятельно решать, какие условия подлежат изменению. Главное правило – в соглашении должны указываться, какие пункты меняются и как они звучат после изменения.

Нормативная база

В гражданском законодательстве закреплены понятия найма и аренды, как порядка временного пользования помещением.

Регистрация договора проводится в соответствии с ФЗ «О госрегистрации прав и сделок с недвижимостью». Сущность дополнительных соглашений и их отношение к начальному договору определены в ст.453 ГК РФ.

Законодательно необходимость допсоглашения обусловлена тем, что устное изменение условий не признается юридическим фактом. Согласно ст.310 ГК РФ одностороннее изменение условий сделки невозможно.

Оформление образца допсоглашения к договору аренды

Типовая форма дополнительного соглашения к договору аренды содержит в себе следующие элементы:

Преамбула наименование типа документа; участвующие стороны; дата и место составления документа;

ссылка на основной договор (указание реквизитов)

Основная часть предмет соглашения; изменяемое условие;

вносимое изменение

Заключительная часть реквизиты сторон; согласие с изменениями;

дата и подписи сторон

Но используя шаблон соглашения, важно учитывать нюансы изменений. В каждом отдельном случае может потребоваться соблюдение определенных правил.

О продлении срока (пролонгация)

Зачастую соглашение о пролонгации договора аренды составляется даже в том случае, когда договором предусмотрено автоматическое продление.

Требованием регистратора является предоставление арендатором допсоглашения для отслеживания сроков.

Каких-то особых отличий между составлением договора и соглашения к нему не предусмотрено. Но нужно учесть определенные нормы:

Договор, заключенный сроком на 11 месяцев не регистрируется в госорганах Для продления договора нужно заключать новый договор каждый раз по истечении срока. Пролонгация договора увеличивает срок договора и соответственно возникает спорность, касающаяся необходимости госрегистрации
Договор сроком на год и более Должен регистрироваться в Росреестре в обязательном порядке. Для пролонгации не требуется перезаключение договора, достаточно составления дополнительного соглашения. Но дополнение нужно зарегистрировать в том же порядке, что и основной договор

Об изменении цены

Указание цены в арендном договоре это одно из основных условий сделки. Пока цена не указана, договор нельзя считать действительным.

С течением времени стоимость аренды может меняться по разным обстоятельствам – рост цен, проведение ремонта жилья собственником, желание хозяина.

Об изменении цены арендодатель обязан уведомить арендатора заранее и желательно в письменной форме.

Важно знать, что до истечения срока договора арендатор не обязан соглашаться на изменение ранее оговоренных условий.

Но для этого потребуется сослаться на иные причины расторжения, указанные в договоре аренды изначально или обосновать необходимость расторжения.

Но отказ арендатора от изменения цены на протяжении действия договора предусмотрен по закону. На практике соглашаться приходится, поскольку причина для досрочного расторжения в случае отказа будет найдена.

В заключаемом соглашении указывается:

  • реквизиты договора аренды;
  • номер изменяемого условия о цене (можно привести цитату из текста);
  • новое условие с указанием цены и порядка оплаты;
  • согласие сторон, дата, подписи.

При смене арендодателя (собственника)

Смена владельца объекта аренды может стать причиной для расторжения договора по истечении срока или на основании причин для досрочного расторжения.

Но если новым собственником планируется сдача объекта в аренду, то можно просто сменить стороны сделки. Конечно, если нового владельца устраивают положения ранее заключенного арендного договора.

Соглашение в этом случае включает в себя такие пункты:

  • ссылка на начальный договор;
  • указание прежних сторон договора;
  • указание того, какая сторона в договоре сменилась, и какие документы подтверждают основание смены;
  • согласие с условиями раннее заключенного договора и продолжение его действия в прежнем порядке;
  • дата, подписи сторон.

Регистрация дополнительного соглашения не потребуется, если срок договора еще не истек. Новый собственник приобретает квартиру вместе с обременением.

При расторжении основного договора

Договор аренды может быть расторгнут:

  • по истечении срока действия;
  • в одностороннем порядке на основании причин, оговоренных в договоре или судебного решения;
  • досрочно по обоюдному согласию сторон.

В последнем случае дополнительное соглашение необходимо, чтобы исключить возможные претензии сторон по поводу одностороннего расторжения договора.

Например, арендатор пожелал съехать, предупредил хозяина жилья на словах, но официально договор не расторг.

Но поскольку действие сделки продолжается, то арендодатель через некоторое время может обратиться в суд и потребовать уплаты стоимости аренды за весь период аренды.

Описание причины расторжения в этом случае необязательно, обоюдное согласие является определяющим моментом. Бланк соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

Важно! При оформлении расторжения договора нужно дополнительно составить акт приема-передачи объекта. Этот документ подтвердит, что предмет сделки действительно возращен владельцу и претензии отсутствуют.

Особенности в зависимости от объекта

Изменения в арендный договор могут вноситься не только в отношении цены, пролонгации или изменения сторон.

Отдельно стоит отметить ситуацию, когда меняется предмет аренды. Такие ситуации не часто, но встречаются. Основное условие таково, чтобы новый объект принадлежал тому же собственнику.

В остальном существенных условий для составления соглашения нет. Точно также прописывается, что и на что меняется.

То есть прописывается, что сменяется объект договора. При этом приводятся идентификационные характеристики нового объекта.

Схема дополнительного соглашения всегда примерно одинакова. Но в зависимости от того, что является предметом сделки, существует определенная специфика.

Нежилое помещение

Соглашение к договору аренды жилого или нежилого помещения составляется по одному и тому же алгоритму. Но это только в том случае, когда изменяется все кроме предназначения объекта.

В случае, когда в процессе действия договора меняется статус помещения, лучше всего перезаключить договор – расторгнуть старый и подписать новый.

Но такой, казалось бы, не слишком существенный нюанс может оказаться очень важным. Смена предназначения может полностью изменить права и обязанности сторон.

Порой прописать все изменения в соглашении практически аналогично оформлению нового договора.

Земельный участок

В соответствии с п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок меньше года, госрегистрации не подлежит.

Регистрировать сделку в Росреестре не потребуется. На практике нередко встречаются ситуации, когда краткосрочный договор аренды земельного участка неоднократно продляется.

Правовая позиции ВАС РФ в этом случае сводится к тому, что госрегистрация допсоглашения не нужна.

Составить дополнительное соглашение к договору при аренде земли можно и при изменении стоимости аренды, смене сторон и т. д.

Но в случае изменения категории земли или вида разрешенного использования соглашение может не отображать всей сути изменившихся обстоятельств. Когда права и обязанности сторон существенно меняются, лучше оформить новый договор.

Жилое помещение

При аренде квартиры договор часто заключается на длительный период. За время действия может многое поменяться. Касается это и стоимости аренды, и пролонгации и прочего.

Иногда причиной может стать изменившееся семейное положение жильца. Например, по договору предусматривалось, что жилец проживает один.

Но квартирант женился и желает поселить супруга на законном основании в арендованное жилье или требуется временная прописка родственников.

Если найдено обоюдное решение, составляется и подписывается дополнительное соглашение. Когда второй стороной изменение не одобряется, то договор сохраняется в прежнем виде, расторгается в связи с окончанием срока или досрочно по желанию сторон.

К сведению! Дату начала действия соглашения стороны определяют самостоятельно. Можно обозначить начало действия «задним числом» или договориться об изменении на будущее с указанием точной даты.

Допсоглашение к договору найма жилого помещения:

  • о пролонгации;
  • об оказании дополнительных услуг;
  • об изменении стоимости проживания.

Транспортное средство

Аренда транспорта без экипажа согласно ст.642 ГК РФ означает, что собственник передает арендатору ТС в пользование на определенное время за плату без оказания услуг по техническому сопровождению и управлению.

К тому же ответственность за нанесение вреда третьим лицам возлагается на арендодателя. Без аренды экипажа затраты на обслуживание транспорта целиком ложатся на арендатора.


: дополнительное соглашение к договору о признании электронных документов

То есть при изменении, касающемся аренды экипажа или отказа от него, уровень ответственности значительно меняется.

Лучше всего прописать изменения в новом договоре.

Нужно знать, что к договору аренды ТС не применяются некоторые общие правила аренды. В частности:

  • не действует норма о возобновлении договора на неопределенный срок;
  • не применяется правило о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора по истечении срока.

Следовательно, если арендатор желает продлить аренду, то ему нужно примерно за месяц до окончания срока действия аренды уведомить о своем желании арендодателя и оформить соглашение о продлении договора.

Важно! Если срок договора истек и соглашение о пролонгации не подписано, но при этом арендатор продолжает использовать транспорт, то арендодатель не сможет взыскать неустойку за отсутствие арендной платы.

Как пример, типовая форма и образец допсоглашения к договору аренды автотранспорта здесь.

Оборудование

Когда предметом аренды является оборудование, то поводом для составления дополнительного соглашения может выступать досрочное расторжение аренды.

Дополнительно к соглашению составляется акт приема-передачи предмета аренды. Также основанием дополнения могут становиться изменившиеся условия эксплуатации.

В таком случае соглашение составляется для установления порядка оплаты этих улучшений арендодателем, что может выражаться снижением стоимости аренды.

Составлять дополнительное соглашение можно практически к любому договору аренды. Но нужно помнить, что после подписания, соглашение обретает такую же юридическую силу, как и основной договор.

Потому к его составлению нужно отнестись с не меньшим вниманием, чем к заключению договора аренды.

В случае возникновения сложностей может потребоваться консультация юриста, но, как правило, сложностей не возникает при составлении соглашения по форме договора.

Источник: http://jurist-protect.ru/dopsoglashenie-k-dogovoru-arendy/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть