8(800)350-83-64

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы(2018г)

Содержание

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку: причины отказа банка и штрафы

Сегодня на Habrealty.ru:

выясним, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и  последствия незаконной сдачи в аренду в аренду ипотечной квартиры. Это когда банк не знает об этом, но догадывается:)

Иными словами, квартира приобретается не для собственного проживания, а чтобы собственные накопления не обесценились.

Однако, среди нашего населения устойчиво и иное мнение, к примеру, что самые лучшие инвестиции – это золото. Но каждому свое.

Нюансы ипотечной квартиры

Уверенность в том, что стоимость недвижимости будет только расти, у наших соотечественников настолько велика, что многие из них именно с инвестиционной целью приобретают московские новостройки и курортную недвижимость при помощи ипотечных кредитов.

Впрочем, от подобного шага только возрастает желание, как можно быстрее отбить вложенные средства. Поэтому многие новоиспеченные владельцы ипотечных квартир сразу стремятся сдать в аренду ипотечную квартиру.

Вторая причина, по которой сдача в аренду ипотечных квартир так распространена – это уменьшение финансовой нагрузки на заемщика, за счет выплаты части или даже полностью. Ипотечного займа арендатором с течением времени.

Я думаю, что многие мои читатели тоже занимаются подобными схемами и это очень хорошо, потому что вы уже являетесь инвесторами с постепенным переходом в рантье.

Однако здесь следует четко понимать, что пока ипотечный кредит не выплачен, квартира находится под обременением, из-за которого вы обладаете только ограниченными правами на нее.

Помимо того, что вы имеете право жить в квартире, вы также можете:

  • прописаться в ней;
  • прописать в ней жену и детей;
  • сделать в квартире косметический ремонт.

Конечно, банковский служащий не будет каждый день являться к вам, чтобы проверить, насколько вы выполняете права и обязанности, взятые по ипотечному договору.

Но, тем не менее, у них имеется право согласно закону «Об ипотеке» осуществлять внезапные проверки, чтобы проконтролировать состояние и условия содержания ипотечной квартиры.

А теперь представьте, что банковский работник приходит однажды вечером под дверь вашей квартиры и ему открывает арендатор: — «Здравствуйте. Я ваша тетя!». Хорошо, что не дядя..:)

Для вас, последующий за этой встречей звонок банковского служащего, который узнал, что вы занимаетесь сдачей в аренду ипотечной квартиры без ведома банка, будет неприятным.

В противном случае, у вас могут возникнуть проблемы, причем, не только со стороны банка.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Конечно, можно, т.к. сам банк заинтересован в том, чтобы вы платили исправно взятый на себя кредит. Но при этом вы должны обеспечить сохранность квартиры (исключить пожар, затопление и иные способы повреждения объекта).

Что будет, если сдавать ипотечную квартиру без ведома банка

Во-первых,

банк вас может оштрафовать за сдачу в аренду в ипотечной квартиры. Сумма штрафа прописана в договоре по ипотечному кредиту.

Более того, банк может потребовать от вас досрочно полностью погасить остаток по ипотечному кредиту, если сама возможность сдачи квартиру в аренду не прописана в ипотечном договоре.

Впрочем, если у вас нет задолженности по ипотечному кредиту, то вы, скорее всего, выплатите банку оговоренный в договоре штраф и просто испортите свою кредитную историю.

Поэтому проще всего поставить в известность банк о своем желании сдать ипотечную квартиру в аренду и получить от него разрешение.

Если вы точно проплачиваете взносы, то банк охотно пойдет вам навстречу, ведь для него подобный шаг будет означать то, что у вас появится дополнительный источник дохода, и ваша кредитоспособность повысится.

Во-вторых,

из-за неофициальной сдачи в аренду ипотечной квартиры у вас могут возникнуть проблемы со страховкой, поскольку согласно любому договору ипотеки вы должны будете застраховать купленную квартиру.

Не секрет, многие арендаторы к чужой собственности и квартиры относятся, мягко говоря, не слишком бережно.

Для банка небрежное отношение – это, прежде всего, потеря ее ликвидности, то есть, он ее сможет продать за меньшую цену, чем он рассчитывал. А это, поверьте. Банку не понравится больше всего.

Именно поэтому большинство владельцев ипотечных квартир предпочитают не афишировать свое желание сдавать в аренду ипотечную квартиру.

Но это очень часто выходит боком.

Если причиной пожара или любого другого страхового случая оказались арендаторы вашей квартиры, то страховая компания может отказаться от возмещения ущерба на основании того, что в договоре страхования отсутствует пункт о возможности проживания в застрахованной квартире арендаторов.

В результате вам придется возмещать ущерб самостоятельно, а это обойдется куда дороже доплаты по договору страхования.

В-третьих,

у вас возникнут проблемы с налоговой, поскольку вы со сдачи в аренду ипотечной квартиры должны платить налог в размере 13% от арендной платы.

При обнаружении налоговыми сотрудниками факта вашей незаконной сдачи в аренду квартиры, вы не только должны будете уплатить сумму неоплаченных налогов, но и заплатить штраф до 300 тысяч рублей.

И снова оказывается дешевле заплатить 13%-ный налог, чем впоследствии выплачивать сотни тысяч штрафов. Теперь вы знаете, как можно сдавать ипотечную квартиру в аренду и как лучше это сделать.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/arenda/sdat-v-arendu-ipotechnoy-kvartiryi.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2017 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки.

Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки.

Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк.

Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме.

Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

Риски

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

: Покупка квартиры для сдачи в аренду

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzyatuyu-v-ipoteku/

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Правила съема

Правила съема

26 февр. 2016, 11:30

Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей.

А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены.

Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.

Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать.

Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире.

Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком.

Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности.

При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям.

В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности.

Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

  • прописывать родственников;
  • делать перепланировку и переустройство;
  • сдавать в аренду.

В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?

Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.

Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.

Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора.

Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру.

К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход.

Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит.

Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:

  1. Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
  2. Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
  3. Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.

Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.

С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.

В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора.

Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии.

С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь.

Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.

Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

  • банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
  • в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
  • если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
  • по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде.

Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки.

При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие.

Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам.

Согласие обеспечено, если вы:

  • исправно погашаете кредит;
  • содержите квартиру в надлежащем состоянии;
  • внесете в договор страхования необходимые изменения.

2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:

  • свидетельство о праве собственности на жилье;
  • справку из ЖЭКа о составе семьи;
  • нотариальное согласие всех собственников квартиры.

3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.

4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

  • у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
  • договор найма заключается на срок свыше года;
  • банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме.

Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску.

Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

  • В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
  • Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
  • Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами. Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.
  • Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история нарушителя существенно испортится.
  • Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут дополнительные проблемы с налоговыми органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов.

При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

Источник: https://cbkg.ru/articles/pravila_sema.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку (ипотечный кредит) — в аренду, по военной ипотеке, в Сбербанке

Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.

И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.

А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.

Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

  • использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
  • извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

  • потерять предмет залога;
  • получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

  • с меньшими сроками;
  • с большими процентными ставками.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе военной ипотеки, то тут ситуация весьма неоднозначная:

  1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
  2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий Сбербанка, содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

  1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
  2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
  3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.

При невозможности клиента выплатить долг, банк обратит свое внимание на предмет залога. Заемщик и его арендаторы будут выселены, а квартира продана.

Ипотека таким образом будет закрыта, но кредитная история окажется испорченной.

На видео о сдаче купленного жилья

Источник: http://77metrov.ru/mozhno-li-sdavat-kvartiru-vzjatuju-v-ipoteku.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

О чем должен знать ипотечный заемщик, прежде чем сдавать квартиру в аренду 

Купить квартиру и сдать ее внаем — простейший рецепт заработка для тех, кто приобрел недвижимость для извлечения дохода. Ситуация становится сложнее, если жилье взято в ипотеку.

В этом случае в цепочку «владелец — квартиросъемщик» добавляется банк, выдавший кредит, и страховая компания, участвовавшая в сделке.

Несмотря на то что ни банк, ни страховая не имеют права распоряжаться ипотечной квартирой, накладываемые ими ограничения могут серьезно осложнить процесс получения дохода.

 Кто и зачем сдает ипотечные квартиры

 «Многие покупатели оформляют квартиру в ипотеку, чтобы оплачивать часть платежей с помощью дохода от аренды, — рассказывает руководитель департамента аренды риелторской компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

— Статистику таких покупателей не ведут, так как клиент не обязан предварительно уведомлять банк в процессе одобрения ипотеки о планах по будущей сдаче квартиры. По заметкам многих ипотечных брокеров, таких клиентов очень много.

Большой объем сдаваемых квартир (особенно в новостройках) приобретен в ипотеку и находятся под обременением у банка». 

«Схема особенно подходит тем клиентам, которым есть где жить.

Для них платежи от аренды полностью или частично покрывают ежемесячный платеж по ипотеке, — поддержала коллегу глава департамента городской недвижимости «НДВ» Светлана Бирина.

— Такой формат также удобен тем, кто покупает квартиру детям «на вырост». Пока ребенок живет с родителями, люди спокойно сдают жилье и платят по кредиту». 

В зависимости от цены квартиры и размера начального платежа арендная ставка может компенсировать часть ежемесячных отчислений банку, а может и полностью покрывать расходы заемщика на обслуживание кредита.

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит. На деле банки только препятствуют успешной аренде.

 

А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ. 

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру.

Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». 

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.

Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. 

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет.

Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева.

— Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать проверок

 Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»). 

С банкирами не согласны риелторы.

«Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может». 

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора.

Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке.

В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде. 

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева. 

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя».

То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира.

 В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк.

Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же». 

Если вы арендатор 

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина.

— Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир». 

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны». 

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства.

Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе.

Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Источник: http://ipoteka.realty.rbc.ru/article/ipoteka-v-arendu-kak-pravilno-sdat-zalozhennuyu-kv/

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки?

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и !

к содержанию ↑

Законодательство

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

  • Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
  • Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

к содержанию ↑

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

к содержанию ↑

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

к содержанию ↑

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

к содержанию ↑

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

  1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
  2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
  3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

  • Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
  • Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
  • Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
  • Ухудшение состояния, порча имущества;
  • Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

  1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
  2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-v-arendu/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть