8(800)350-83-64

Как уменьшить несправедливо завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости?(2018г)

Содержание

Кадастровая стоимость квартиры: как ее оспорить?

Как уменьшить несправедливо завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Изменение расчета налога на имущество с начала 2015 года по его кадастровой, а не по инвентаризационной, как ранее, стоимости привело многих собственников квартир, домов, дачных участков, гаражей и т.д.

к необходимости добиваться пересмотра этого расчета. Дело в том, что при применении максимальной ставки налоговые платежи для некоторых категорий населения могут вырасти в 20 раз, а местным властям выгодно вести расчет налога на имущество именно по максимуму.

В результате уже сейчас в Росреестре уже имеются тысячи заявлений от граждан с просьбой пересмотра кадастровой стоимости. А о важности этого вопроса говорилось на протестных акциях москвичей, связанных с программой реновации жилья.

Хотя формулу расчета и определяли с тем учетом, чтобы не вызывать излишне негативной реакции общества, тем не менее, не удалось избежать увеличения налоговой нагрузки на многих малоимущих граждан.

Например, пожилых москвичей, чьи квартиры, полученные еще в советские годы, находятся в престижном районе столицы. Они просто будут не в состоянии оплачивать такой налог.

Изменения коснутся и владельцев недостроенных, но уже зарегистрированных домов в Подмосковье, расположенных на больших участках земли. Сложности могут возникнуть и у граждан, решивших вложиться в новые квартиры без отделки.

Раньше при инвентаризационной оценке недвижимого имущества принимались во внимание себестоимость материалов и износ объекта, что в целом позволяло оценивать объект по стоимости, далекой от реальной.

Сейчас же берется в расчет большее количество параметров оценки. В частности, учитывается расположение объекта (в том числе и расстояние до центра населенного пункта).

А также площадь, год постройки, материалы, используемые при строительстве объекта, расстояние до железнодорожного вокзала, наличие развитой инфраструктуры рядом с объектом и другие важные факторы.

Благодаря этому кадастровая стоимость квартиры максимально приблизилась к рыночной.

Правила предусматривают проведение кадастровой оценки не чаще раза в три года, но и не реже раза в пять лет.

Ставка налога на имущество для московской квартиры стоимостью до 10 млн рублей теперь составляет 0,1%, если имущество оценивается в 10-20 млн рублей, то ставка увеличивается до 0,15%, при расчете налога на имущество стоимостью 20-50 млн рублей берется ставка 0,2%, и максимальная ставка 0,3% используется для имущества стоимостью 50-300 млн рублей. Москвичи могут воспользоваться налоговым вычетом в размере кадастровой стоимости. Так, для комнат он составляет 10 кв.м, для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м. В переходный период ставка налога будет повышаться на 20%, и полного размера она достигнет к 2020 году. Именно тогда собственники жилья начнут платить уже полную сумму налога.

Предвидя возможные последствия ввода нового расчета налога на имущества, которые могут проявляться в несправедливой оценке стоимости жилья, Росреестр создал специальную интернет-площадку, на которой собственники жилья могут получить справочные сведения о кадастровой стоимости объекта. Для этого в «личном кабинете» на информационном ресурсе Росреестра надо ввести адрес своего недвижимого имущества, и все данные об этом объекте появятся на странице. На том же сайте можно найти информацию, согласно которой, в случае несогласия с оценкой, можно оспорить ее в суде, или посредством специальных комиссий по оспариванию, в которые нужно обратиться в управлениях Росреестра по всей России. Есть возможность получить бесплатно и кадастровую справку. Для этого надо обратиться в филиал Росреестра в своем населенном пункте.

Как и где оспаривать кадастровую оценку?

Законодательство предусматривает вероятность пересмотра кадастровой оценки в случаях, если при ее расчете использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости, а также при установлении в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость. Стоит учесть, что утвержденная кадастровая стоимость действует от двух до пяти лет. Оспаривать ее имеет смысл, если это принесет существенное снижение налоговых расходов. Учитывать изменение кадастровой стоимости будут начиная с года подачи заявления о ее пересмотре. Поэтому и подавать заявление об этом нужно сразу после утверждения кадастровой стоимости, которую нужно изменить.

Итак, рассмотрим два способа опротестования кадастровой оценки. Первый – и наиболее часто используемый – способ решения данного вопроса через суд. Данный способ требует больших усилий и материальных затрат.

Кроме того, судебные тяжбы занимают довольно длительное время, приносят психологический дискомфорт и в результате отбивают у многих собственников жилья желание заниматься этим вопросом.

И даже если принимается положительное решение по вопросу заявителя, суд может уменьшить заявленные им расходы, например, на оплату юриста, или возложить на истца стоимость судебной экспертизы, а в результате не все расходы заявителя реально будут возмещены.

Меньших усилий требует второй способ, когда оспаривание кадастровой оценки происходит через специальные комиссии, созданные при Росреестре. На рассмотрение обращения по данному вопросу специалистам ведомства отводится один месяц.

Собственники жилья могут оспорить стоимость «по недостоверности» и «на основании отчета».

К специальному заявлению для пересмотра кадастровой стоимости прикладываются также: кадастровая справка о стоимости объекта, где указаны сведения о результатах, подлежащих оспариванию; нотариально заверенная копия документа, который подтверждает право на объект; экспертное заключение оценщиков. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении недвижимого имущества его рыночной стоимости, то к заявлению прикладывается также отчет об этом в электронном виде и в бумажном варианте. При обращении в комиссию потребуется оплатить услуги оценщиков и нотариуса, при этом результаты оспаривать получается без особых сложностей. Оценщики, которые уже давно работают в сфере недвижимости, составляют свои отчеты грамотно, их деятельность регулируется ст. 24 ч.18 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в РФ». А уже в случае отрицательного заключения комиссии ее решение уже можно оспорить и в суде, если собственник по-прежнему считает расчет кадастровой стоимости несправедливым.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недвижимости, находящейся в долевой собственности?

Поскольку каждый собственник уплачивает налоги самостоятельно, то и оспаривать кадастровую стоимость своего имущества он может без участия и согласия других собственников жилья.

Кадастровая стоимость будет пересматриваться для объекта  недвижимости в целом.

Несогласие других собственников объекта недвижимости может приниматься судом в расчет, но не является основанием для отказа в пересмотре.

Будут ли в будущем какие-то изменения в правилах оценки?

Из интервью заместителя руководителя Росреестра М. Смирнова журналу «Огонек» стало известно, что правила оценки будут изменяться и далее.

Уже в январе 2017 года запущено реформирование, согласно которому к 2020 году в каждом субъекте России будут открываться госучреждения, которые будут непосредственно заниматься кадастровой оценкой недвижимости по единой методике.

Эти учреждения будут подчиняться местным властям, а Росреестр будет осуществлять только надзорные функции. Кроме того, эта реформа приведет к введению персональной ответственности должностных лиц.

Гражданин, который считает расчет кадастровой оценки несправедливым, может обратиться в то же самое учреждение, которое и производило ему этот расчет.

Реформа подразумевает и внедрение инновационных технических средств для определения параметров объекта недвижимости без обязательного присутствия его владельца. Так, прогрессивный способ использования дронов очень удобен, например, при дистанционном обследовании земельных участков. В Татарстане и в Тульской области дроны уже применялись.

По новостям кадастра:

Кадастровую оценку передали государству

Источник: http://www.ab-realty.ru/info/snizit-kadastrovuju-stoimost-kvartiry.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Начиная с середины 2014 г.

ко мне за советом стали обращаться люди, недовольные слишком высокой кадастровой стоимостью их земельных участков и, следовательно, суммой земельного налога. Они хотели бы изменить кадастровую стоимость, по которой теперь рассчитывается и налог на имущество граждан.

Однако целесообразно ли добиваться изменения кадастровой стоимости – большой вопрос.

Давайте обратимся к размеру налога. Сейчас в большинстве случаев в столичном регионе он рассчитывается так: 0,3% от кадастровой стоимости земельного участка и 0,1–0,3% от стоимости квартиры (не дороже 300 млн руб.).

Если вы думаете, что кадастровая стоимость ваших земель или недвижимости сильно завышена относительно рыночной цены, это надо проверить.

Для этого получаете в Федеральной кадастровой палате (официальное название очень длинное) справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости и кадастровый паспорт.

У профессионального оценщика заказываете отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с положительным заключением саморегулируемой организации (СРО, в которой состоит оценщик) о соответствии вышеуказанного отчета действующему законодательству РФ. Только так можно понять, вы были правы или нет.

Только если кадастровая стоимость оказалась выше рыночной хотя бы на 30%, есть основания идти в суд.

Заявление в суд подаете по правилам Кодекса административного судопроизводства в РФ. Ответчиком надо указать федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Ведь именно эта организация ответственна за изменения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Приложите к заявлению отчет оценщика и заключение СРО – без них у суда не будет оснований устанавливать кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости объекта недвижимости.

Замечу, что наличие оценки само по себе не является достаточным основанием для изменения кадастровой стоимости. Необходимо еще доказать, в чем состоит нарушение прав заявителя. Например, в качестве обоснования нарушения прав можно указать разницу в размере уплачиваемого налога.

Если из отчета оценщика следует, что рыночная стоимость объекта ниже кадастровой более чем на 30%, будьте готовы к проведению судебной экспертизы по определению рыночной цены. Лучше заранее определить круг независимых оценочных компаний, которые вы предложите для этих целей в рамках судебного разбирательства.

Если суд согласится с вашими доводами и экспертными оценками, то платить уменьшенную сумму налога вы сможете уже за тот год, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и в последующие периоды.

Важно принять во внимание расходы, которые вы должны будете понести. Пошлина за получение справки и кадастрового паспорта – 600 руб., стоимость услуг оценщика – 80 000 руб., заключения СРО – около 20 000 руб.

, судебной экспертизы – 80 000 руб., услуг юриста – не меньше 70 000 руб., госпошлина при обращении в суд – 6000 руб., плюс транспортные расходы (не меньше 400 руб.).

Таким образом ваши затраты составят не менее 257 000 руб. Конечно, суд может возложить на ответчика расходы на ведение дела, однако сначала эти деньги вы потратите из собственного кармана.

К тому же суд редко взыскивает расходы на юристов в полном объеме.

Получается, снижать кадастровую стоимость квартиры или земли через суд имеет смысл, если она приближается к 50 млн руб.

и вы полагаете, что она завышена в 2 раза и более. В этом случае затраты на ведение судебного процесса смогут окупиться за несколько лет экономии налогового платежа.

Но, может быть, вы считаете по-другому?

Мнения экспертов банков и инвесткомпаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов

Источник: https://www.vedomosti.ru/finance/blogs/2016/06/17/645722-kak-snizit-kadastrovuyu-nedvizhimosti

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Как уменьшить кадастровую стоимость

Поскольку кадастровая стоимость любого объекта недвижимости является базовым фактором для расчета налога, который вам придется за него заплатить, становится понятно, что вопрос о том, как снизить кадастровую стоимость является совсем не риторическим. Тем более, что нередки случаи, когда эта самая стоимость неоправданно завышается по разным причинам. И особенно – в последнее время.

Кто определяет кадастровую стоимость

Понятно, что кадастровая стоимость недвижимости не берется «с потолка», кто-то ее должен рассчитать и определить. Но сегодня это делается исключительно заочно, на основании тех сведений, которые хранятся в Государственном Кадастре Недвижимости.

Ответственность за кадастровую оценку возлагается на региональные органы власти, привлекающие к этому процессу лицензированных специалистов из организаций, профессионально занимающихся оценочной деятельностью.

Они используют собственную методику, но главным образом, применяют модели – статистические, аналитические и математические, основанные на целом ряде факторов, таких, как местоположение объекта недвижимости, его площадь и год постройки, материалы, из которых построен объект, категорию земель, к которым относится земельный участок и его целевое назначение, экономическое развитие региона и так далее. Поскольку нигде в законодательстве не прописано, какие именно факторы должны быть главными в кадастровой оценке недвижимости, проводится сравнительное изучение рыночной стоимости схожих объектов на основании случайной выборки, сделанной компьютерной программой. В общем, хотя оценщики и стараются сделать результат своей работы максимально беспристрастным и объективным, иногда происходят определенные сбои – ведь предпочтительная методика оценки может быть у каждого своей. Тем более, когда речь идет именно о кадастровой оценке, когда осмотр конкретного объекта недвижимости даже не производится. И хотя до сих пор кадастровая стоимость недвижимости продолжает оставаться для многих объектов несколько ниже рыночной, как правило, на 15-20 %, год за годом эта разница продолжает сглаживаться и есть серьезные основания полагать, что уже к 2020 году, она исчезнет совсем. Между тем, как уже было сказано, именно исходя из кадастровой стоимости, происходит расчет налога на недвижимость. Поэтому его резкий рост может оказаться для многих собственников весьма неприятным сюрпризом.

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости и возможно ли это сделать

Специалисты рынка недвижимости утверждают, что действительно случаи, когда кадастровая стоимость того или иного объекта оказывается необоснованно завышенной, встречаются не так уж и редко.

Между тем, мало кто из обычных граждан знает о том, что эту оценку можно оспорить.

И хотя в суды продолжают поступать иски об уменьшении кадастровой стоимости, все же они являются, скорее, исключением из общего правила и исходят от профессионалов, работающих на юридическое лицо.

В то же самое время закон допускает пересмотр кадастровой оценки недвижимости, как правило, в двух случаях: если сведения, на основании которых производилась оценка, оказались неверными или же кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости. При этом нужно понимать, что рыночная стоимость должна быть подтверждена не договором купли-продажи, а официальным отчетом, составленным профессиональным независимым оценщиком.

Существуют всего лишь два пути для того чтобы попытаться уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Это обращение в региональное отделение Росреестра или же подача судебного иска.

При обращении в Росреестр необходимо представить кадастровый паспорт объекта недвижимости, о котором идет речь, а также профессиональное заключение об его рыночной стоимости, сделанное независимым оценщиком.

Для иска в суд вам также понадобятся эти документы, а также правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Если же речь идет о том, что оценка была произведена на основании изначально неверных данных, то понадобятся и документы, подтверждающие этот факт.

Уменьшение кадастровой стоимости – возможности и перспективы

Как показывает практика, процесс уменьшения кадастровой стоимости недвижимости оказывается длительным и довольно непростым. Прежде всего, вам следует обратиться в комиссию при территориальном отделении Росреестра и попытаться защитить свои права именно там.

Только после того, как ваше требование будет отклонено, вы можете обращаться в суд в противном случае, ваше исковое заявление будет просто отклонено.

Для того чтобы доказать в суде, что кадастровая стоимость является существенно завышенной по сравнению с рыночной, она действительно должна превышать ее в два или в три раза.

Кроме того, отчет независимого оценщика, представленный в виде доказательства, должен быть составлен практически безупречно, а так бывает далеко не всегда.

Кроме того, существует еще такой фактор, как срок давности, иными словами, для того чтобы подать иск в суд у вас есть только три месяца с того момента, как вы узнали, что ваши права были нарушены.

Без помощи профессиональных юристов здесь обойтись не получится, тем более, что судьи и сами пока еще не наработали достаточной практики в этом деле. В общем, если кадастровая стоимость вашей недвижимости не слишком велика, возможно, и не стоит этим заниматься. Конечно, если речь идет об объекте, цена которого начинается от нескольких десятков миллионов рублей, дело иное. Здесь разница в сумме уплачиваемых налогов действительно может оказаться весьма и весьма существенной и тоже достигать внушительных сумм.

Источник: http://www.jurist-center.ru/umenshit_kadastrovuju_stoimost.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как самостоятельно снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Кадастровый паспорт – один из важнейших документов на собственность.

Ведь в нем не только указывается базовая информация по недвижимости, но и её кадастровая стоимость – установленная государством цена.

Эта цифра – один из главных параметров, участвующий в налогообложении, купле – продаже и иных операциях, связанных с деньгами.

В этой статье мы расскажем о том, как изменить кадастровую стоимость квартиры, дома или участка, а так же ответим на вопрос «Как уменьшить кадастровую стоимость в том случае, если в самом паспорте она указана верно?».

Когда нужно проводить изменения?

Для начала рассмотрим причины, по которым вообще проводится изменение кадастровой стоимости квартиры в большую или меньшую сторону. Они могут быть связаны как с личными интересами собственника имущества, так и с более простыми юридическими причинами:

  • Стоимость квартиры сильно завышена. Хоть это и полезно при купле – продаже, завышенная стоимость квартиры так же увеличивает и размер налогообложения, что не так выгодно для её владельца. В этом случае можно требовать уменьшения цены для подачи новых бумаг в налоговую;
  • Стоимость квартиры сильно занижена. Такой вариант благоприятен для тех, кто оплачивает налог, но он же создает определенные проблемы при продаже имущества. Во первых, сильно заниженная стоимость приведет к убыткам при передаче прав собственности, а во вторых, вы можете привлечь нежелательное внимание со стороны Росреестра и все той же налоговой, и вам же будут грозить штрафы за их неправомерное снижение;
  • Стоимость квартиры указана неверно. Порой из – за ошибки работников Росреестра или каких – либо сервисов и баз стоимость квартиры в кадастровом паспорте указывается абсолютно неверной. Такую ошибку надо срочно исправлять, проводя переоценку – ошибки в кадастровом паспорте могут создать проблемы при абсолютно любых юридических операциях с недвижимостью, так как кадастровая стоимость – один из важнейших показателей, имеющихся у недвижимости.

Как запросить проверку?

Сделать это достаточно просто. Вам потребуется следовать весьма простой инструкции:

  • Соберите необходимый пакет бумаг. В него входят: правоустанавливающие бумаги на недвижимость, технический паспорт, кадастровый паспорт с неверными сведениями, ваше удостоверение личности;
  • Обратитесь в отделение Росреестра, за которым закреплена недвижимость. Там вам потребуется запросить стандартную форму заявления на внесение изменений в кадастровый паспорт собственности;
  • Заполните заявление. Внесите в него все данные о собственности, а также укажите причину, по которой вам потребуется перепроверка. Затем оплатите пошлину и подайте заявление;
  • Дождитесь решения Росреестре, в назначенный день проведите проверку вместе с инженером. Получите от него все нужные вам бумаги или же закажите их после проведения всех необходимых процедур отдельно.

Как видите, изменение кадастровой стоимости – процесс достаточно простой. Но это в идеале – на практике порой приходится проводить её самостоятельно или даже через суд.

Проводим проверку самостоятельно

Проверка кадастровой стоимости хоть и является работой госслужб возможна и силами самого собственника жилплощади.

Для того, чтобы выполнить её, можно обратиться в специальное оценочное бюро имеющее все необходимые права и лицензии на проведение оценки недвижимости.

Сделать это достаточно просто – нужно будет только обратиться в одну из таких организаций, договориться о времени проверки, оплатить услуги. При себе нужно будет иметь только паспорт, документы на недвижимость и, при необходимости, правоустанавливающие бумаги.

В назначенный день к вам будет обязан явиться инженер, который проведет необходимые измерения, составит план и при этом укажет верную стоимость жилплощади.

После этого вам выдадут пакет бумаг, заверенный подписью специалиста и печатью оценочного бюро, который вы сможете использовать как документы, устанавливающие реальную кадастровую стоимость.

При этом изменения в кадастровом паспорте все равно нужно проводить, так как в государственных бумагах так же должна содержаться верная информация.

Что делать в случае отказа?

Зачастую случается так, что Росреестр либо не признает за собой ошибки вовсе, либо отказывает заявителю в его просьбе о перепроверке, ссылаясь не недостаточно обоснованные причины или вовсе их не называя.

Если вы подали заявление и бумаги по всем правилам, И у вас действительно есть основания для снижения кадастровой стоимости, то такой отказ будет неправомерен, и вам придется бороться с несправедливостью.

И сделать это можно с помощью суда.

Для того, чтобы принудить государственные службы к проведению проверки, вам потребуется сначала сообщить о нарушении ваших прав в суд. Сделать это можно с помощью искового заявления. В нем вам потребуется указать:

  • Наименование суда, в который подается ваше обращение, а так же сведения о вас как об истце и о Росреестре как ответчике;
  • Общее описание проблемы, причины отказа Росреестра и иные трудности, которые не дают вам провести переоценку собственности;
  • Ваши требования и их обоснования с точки зрения закона;
  • Перечень документов, которые будут использованы при подаче заявления в качестве доказательств;
  • Вашу роспись и дату подачи иска в суд.

После того, как вы закончите составлять иск, его потребуется правильно подать. Сделать это можно самостоятельно, лично обратившись в нужный вам суд, с помощью представителя, имеющего от вас доверенность, или через «Почту России», отправив заявление заказным письмом.

Как снизить цену?

Теперь ответим на вопрос «Как снизить кадастровую стоимость самостоятельно?». Такая операция нужна тем, кто не желает выплачивать налог или его размер кажется несправедливо завышенным.

Ответ на поставленный вопрос прост – чтобы снизить стоимость земли, дома или квартиры в кадастровом паспорте, уменьшите её фактическую стоимость.

Напомним, что на цену недвижимости в основном влияют:

  • Её адрес;
  • Площадь;
  • Дата постройки;
  • Физическое состояние и уровень износа;
  • Материалы, и которых постройка возведена;
  • Назначение постройки и возможность её использования для получения выгоды;
  • Наличие улучшений;
  • Роль для окружающей инфраструктуры.

Информация!

Некоторые из этих параметров никак не изменить, но большинство все же можно. Уменьшите площадь имущества, проведя перепланировку, снесите пристройки, замените некоторые элементы на более старые. Иными словами, ухудшите состояние недвижимости.

При этом такие работы так же окажутся весьма затратными, да и повторная оценка и заказ бумаг далеко не бесплатны.

Поэтому стоит подумать «А стоит ли проводить какие – либо действия для уменьшения кадастровой стоимости самостоятельно в том случае, если она измерена правильно?», так как сама эта операция крайне невыгодна.

Источник: http://VseNaslednikam.ru/kak-samostoyatelno-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Если у вас остались вопросы позвоните нам или задайте их нашему юристу в поле ниже и получите бесплатную консультацию.

Как оспорить — кадастровую стоимость? Кадастровая стоимость неверна, завышена, как снизить?

По законодательству, исчисление налога на собственность происходит с учетом кадастровой стоимости. Каждый владелец собственности, может оспорить свою кадастровую стоимость, если посчитает ее не соответствующей действительности. Рассчитать кадастровую стоимость и налог.

Процесс оспаривания кадастровой стоимости — Как оспорить ?

Граждане нашей страны могут подать заявление в суд или обратиться к специальным оценщикам, занимающимся оспариваем подобных вопросов. Специалисты рекомендуют сначала обратиться к независимой комиссии.

Найти такие комиссии вы можете в каждом регионе России, они работают под управлением Росреестра. Адреса и дополнительную информацию о работе независимых комиссий вы можете найти на сайте Росреестра. 

!

Важно!

Для физического лица доступно обращение в суд или в независимую комиссию

Для юридического лица ‒ сначала необходимо обратиться в независимую комиссию

Длительность процедуры оспаривания

После подачи заявления, рассмотрение вопроса происходит в течение месяца. В случае положительного результата, будет изменена сумма налога за последующие налоговые периоды, а также за год, в котором было подано заявление.

Рассмотрим подробней каждый случай оспаривания

1

В первом случае вам понадобится собрать данные о том, когда и каким методом была проведена оценка кадастровой стоимости. Для этого посетите сервис «Фонд данных государственной кадастровой оценки» на сайте Росреестра.

Также вы можете запросить эти сведения у соответствующих органов власти.

2

Во втором случае вам необходимо заказать кадастровую справку, где будет указана кадастровая стоимость и дата ее установления. После сравнения результатов вы точно будете знать, есть ли у вас основания, чтобы обращаться за оспариванием в соответствующие органы.

Далее вам необходимо подтвердить рыночную стоимость. Для этого закажите отчет у независимых оценщиков, важно чтобы выбранный вами оценщик мог предоставить отчет, в электронном варианте с цифровой подписью.

Важно!

Оценку рыночной стоимости нужно заказывать на дату, когда проходила оценка кадастровой стоимости.

Если расхождения в показателях достигает 30%, вам необходимо обратиться в саморегулируемую организацию (СРО), в которой числится независимый оценщик, подготовивший вам отчет.

В этой организации вы получите экспертное заключение и сможете подавать заявление.

В случае отрицательного результата гражданин имеет право подать заявление в суд.

Росеестр не проводит кадастровую оценку, но может скорректировать стоимость, если на это есть законные основания.

Рекомендации юриста по уменьшению налога на земельный участок, квартиру.

Образец заявления для оспаривания кадастровой стоимости налога на недвижимое имущество

 Скачать образец заявления на оспаривание кадастровой стоимости.

Источник: https://online-resource.ru/informaciya-rosreestra/zavishennaya-kadastrovaya-stoimost/

Как оспорить завышенную кадастровую стоимость объекта недвижимости

Приветствую вас, уважаемые читатели моего блога! На связи риэлтор из Ростова-на-Дону Кирюнина Наталья Игоревна. Уже в этом году перед продавцами квартир, домов и участков ребром встал вопрос, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Объясню почему.

Изменилась статья 217.1 НК РФ. То, касается налогообложения дохода, полученного от продажи объекта недвижимости, вкратце сводится к следующим пунктам:

  • с 3 до 5 лет увеличился срок владения, по истечении которого можно смело продавать свое недвижимое имущество, не боясь попасть под налог;
  • изменился сам расчет налога. Теперь бесполезно указывать в ДКП заниженную цену – налоговая считает налог, опираясь на цифру кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Не могу сказать, что эти нововведения сильно отразились на количестве продавцов. Если человеку надо продать, то он продает даже на изменившихся условиях.

Моя задача, как риэлтора, донести до продавца основные положения и посоветовать заранее просчитать налог к уплате с тем, чтобы потом не закатывать глаза в ужасе:

— Откуда эта цифра взялась?

Тем более, что уже столкнулись с необъяснимыми случаями, когда кадастровая оценка намного выше, чем этот самый объект можно продать на сегодняшнем рынке.

Вот буквально на днях была свидетелем того, что продавец двухкомнатной квартиры на Северном с удивлением обнаружил, что кадастровая стоимость его квартиры 4500000 рублей. А продал он ее за 3 млн. И совершенно счастлив, так как на СЖМ вполне себе можно поискать аналоги и за 2700000.

И что делать? Платить? Обидно.
Надо выяснять: откуда, как и как уменьшить?

Где можно оспорить кадастровую стоимость. Какие документы нужны

Отвечу на вопрос где:

  • комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;
  • в суде.

Сразу скажу, что комиссия хоть и государственный орган, но случаи снижения кадастровой стоимости при обращении в комиссию очень редки. Не знаю, уж в чем их интерес? А может им просто проще отфутболить, чем разбираться.

Но у юридических лиц другого выхода нет, им сначала в комиссию, а уж потом, при отрицательном результате, они могут обратиться в суд с обжалованием решения комиссии.

А «физики» могут сразу идти в суд с заявлением, не проходя этап комиссии.

Какие документы нужны при обращении в комиссию

Обратиться в комиссию можно по двум причинам: недостоверность сведений использованных при кадастровой оценке;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со своим случаем, вы предоставляете:

Если вы затрудняетесь, под какой из этих двух случаев попадаете, то сначала идите в филиал «Росреестра» по вашей области или краю.

Там делаете запрос на тему, каким именно образом была сформирована кадастровая стоимость вашей квартиры. В ответе на запрос будет указана организация, которая проводила оценку по вашей квартире.

И вот туда уже надо обращаться за самим отчетом об оценке.

Причем, если вы попадаете под первый пункт, то снизить кадастровую стоимость обычно легче. Тут достаточно обнаружить ошибку в отчете оценщика.

Ошибкой может быть все, что угодно: неверно указанный этаж (первый/последний этажи это, как правило, минус 10% к цене), неверно указанная площадь, неверно указанный материал, из которого построено здание.

В общем, ищите ошибку по списку. Вот сколько пунктов есть, все и смотрите и сравнивайте с реальным положением вещей.

Отдельно отмечу такое понятие как аварийность здания. Добиться для дома статуса аварийного в наше время очень непросто.

На доме есть трещины, но его будут всячески подмазывать, подкрашивать, обещать капремонт, но аварийным признают, если уж только совсем валиться будет. А что говорить про так называемые «ниточки».

Люди годами живут в таких домах и в лучшем случае добиваются лишь косметического ремонта. А это ведь минус 20% — 30% к цене.
А оценщик мог не обратить внимание на тот факт, что дом с «ниточками».

Комиссия берет месяц. Затем выдает результат: «отклонить» либо «пересмотреть». Если «пересмотреть», то комиссия сама направит все документы оценщикам и в ЕГРН. Но неплохо все это самому проконтролировать.

Налоговая будет учитывать эти изменения с того числа, как они были внесены в ЕГРН.

Если «отклонить», то надо идти в суд. При этом суд никак не учитывает решение комиссии, а ведет дело, так сказать, с чистого листа.

Какие документы нужны при обращении в суд:

Надо быть готовым к тому, что суд затребует дополнительные документы и справки.

После того как постановление суда вступит в силу, суд направляет копию решения в адрес кадастровой палаты и она должна внести изменения по стоимости, но я посоветовала бы самостоятельно взять решение суда и вместе с заявлением о внесении изменений отнести в палату.

Вернусь к случаю с продавцом «двушки» на Северном. О такой безумной кадастровой оценке своей квартиры он узнал почти что случайно. Дело в том, что собственником квартире он был в доле с женой. В соответствии с ФЗ №72 от 02.06.

2016 сделки по продаже недвижимости в долях подлежат нотариальному удостоверению. А нотариус берет, естественно, деньги. Сумма напрямую зависит от стоимости указанной в договоре.

И, если нотариус сочтет, что сумма по договору занижена, он вправе запросить сведения о кадастровой стоимости и взыскивать пошлину, отталкиваясь именно от нее.

Не знаю уж, что именно в данном конкретном случае послужило причиной обращения нотариуса за выпиской. Вроде там была полная сумма по договору. Но факт остается фактом. Выписка была получена, и глаза округлились у всех.

Вероятно, оценщик был просто пьян, когда стандартную «двушку» 83 серии с обычным ремонтом, просто чистенькую и аккуратную, оценил в 4.5 миллиона . Шутка.

Так что желающим продать свою квартиру, дом, земельный участок до истечения 5 лет владения я настоятельно советую узнать сначала кадастровую стоимость своей недвижимости. Я не буду приводить ссылки на сайты, где это можно сделать. Они то работают, то не работают. Самое простое – зайти в ближайший МФЦ и сделать запрос.

В любых ситуациях есть свои плюсы. Плюсом в данной ситуации будет то, что теперь можно не стараться обмануть налоговую и уходить от уплаты налога, что само по себе, конечно, нехорошо.

Если не будем платить налоги, где потом брать деньги на образование, больничные, пенсии?
Теперь в любом случае выгодно указывать в договоре купли – продажи полную сумму.

Продавец не будет бояться «писем счастья», а покупатель во-первых получит налоговый вычет в полном объеме, во-вторых не будет волноваться, что вдруг чего, а в договоре миллион.

Тяжко будет тем, кто занимался бизнесом по ремонту квартир. Купил стройвариант, сделал ремонт, продал. Вполне себе неплохой бизнес. Квартира покупается дешевле, еще на этапе котлована, причем не одна, а несколько.

Стройматериалы закупаются оптом, с хорошими скидками. Бригады проверенные. Покупателей на такие квартиры всегда хватало. Не каждый покупатель захочет ждать, пока дом постоят и сдадут. Не каждый захочет возиться с ремонтом.

А разница не такая уж и большая. Дом новый, ремонт добротный, качественный. Такие квартиры всегда шли хорошо. Но теперь при продаже надо будет заплатить серьезный налог. А вычетом можно воспользоваться только раз в год.

Ну разве что теперь чеки собирать на каждый шуруп.

Успехов!

Источник: https://elanvist.com/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimosti/

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Несколько советов по тому, что нужно делать, если рыночная стоимость недвижимости стала намного меньше кадастровой.

Если такая ситуация вам знакома и пришлось с ней столкнуться, то прежде, чем идти в бой и заниматься вопросом оспаривания завышенной цены недвижимости по кадастру, сперва надо узнать, сколько будет стоить этот процесс и как это сможет снизить ваш налог на имущество.

Такое явление как завышение кадастровой стоимости недвижимости хорошо знакомо многих россиянам, у которых в собственности есть недвижимость.

Это может вызывать вполне оправданное беспокойство, ведь от оценочной кадастровой стоимости напрямую зависит размер налога на имущество.

При этом налог растет с ростом цены объекта недвижимости.

Отметим, что налог вводится постепенно – за 2015 год владельцы уплатили в прошлом году около пятой части от его полной суммы. А в этом году выплатят 40%, и только к 2020 году будут выплачены все 100%.

А если оспаривать?

Если кадастровая оценка вашей недвижимости выше, чем рыночная, то и без суда ее реально оспорить. Нужно обратиться в Росреестр – при нем создали спецкомиссии, в компетенции которых рассмотрение таких  обращений.

Но прежде чем туда идти, нужно знать, что необходимо будет заказать отчет оценщика, который пропишет в нем рыночную стоимость квартиры или дома на данное число и месяц. Влетит это в копеечку – 40 тысяч рублей.

Если в комиссии вы получите отказ (да, такое бывает), то решить дело можно через суд. Но это еще дороже – до 70 тысяч рублей. А на самом деле на выходе расходы куда больше. И пусть отчет оценщика так и будет стоить те самые 40 тысяч, то юристу гонорар придется тоже выплатить.

Хотя в этом контексте стоит упомянуть постановление Конституционного суда, принятое в июле текущего года.

В нем говорится, что все судебные издержки должен платить тот орган, который принял результаты  определения кадастровой стоимости, когда она была завышена.

То есть, есть реальный шанс, что судебные издержки переложат с истца на ответчика, поэтому процедура подешевеет и станет не такой пугающей.

Как узнать, оправдана ли вся волокита?

Прежде чем начинать тяжбы, нужно трезво понимать, будет ли это экономически целесообразно. Поэтому нужно подсчитать свои расходы и возможную в будущем выгоду от уменьшения ставки.

Для примера. Если взять апартаменты площадью 100,4 кв.м. с кадастровой ценой 39,9 млн, то ставка имущественного налога составит 0,2%, платеж – 63 тысячи. Если ее кадастровая стоимость 87.89 млн, то налоговая ставка 0,3%, а платить надо будет 211 тысяч. Разница – 148 тысяч рублей.

Если посчитать, что как минимум на оспаривание кадастровой стоимости уйдет 70 тысяч, то сэкономите вы 78 тысяч. Но помните, то в 2017 году вы заплатите только 40% полного налога, то есть после оспаривания заплатите только 25,2 тысячи, а если судиться не хотите – то 84,5 тысячи.

В общем, разница будет уже меньше – 59,3 тысячи, а потратите вы 70 тысяч. Как видите, не очень разумно получается.

Словом, эта процедура будет иметь хоть какой-то толк, если судебные затраты будет платить ответчик или в том случае, если кадастровая стоимость недвижимости продержится хоть пару лет.

Обращаем ваше внимание: федеральное законодательство утверждает, что кадастровая переоценка может проводиться раз в два года только в трех городах – Санкт-Петербурге, Севастополе и Москве. В остальных населенных пунктах это реально вообще не реже, чем в 5, и не чаще, чем раз в 3 года.

Источник: https://pronedra.ru/economics/business/2017/12/05/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga-199708.html

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества?

Выступление на круглом столе «Новый этап правового регулирования в сфере недвижимости: практика Крыма», организованном Черноморской юридической группой в Симферополе 1.10.2015 г.

***

Добрый день, уважаемые господа!

В моём выступлении речь пойдёт о том, как снизить кадастровую стоимость здания или земельного участка (далее для краткости просто «объекты»).

Почему этот вопрос важен для бизнеса? Кадастровая стоимость — это официальная государственная оценка стоимости объекта.

Она устанавливается для расчёта трёх налогов: земельный налог, налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц, а также для расчёта арендной платы объекта и выкупной цены земельного участка под зданиями.

Почему кадастровая стоимость высока? Потому, что она определяется методом массовой оценки, без учёта индивидуальных особенностей объектов.

Как следствие она часто оказывается завышенной, а налоги, арендная плата и выкупные платежи получаются чрезмерно высокими, порой даже разорительными.

По этой причине у бизнеса есть интерес в законных способах её снижения.

Как это правильно сделать я кратко расскажу в моём выступлении.

Мой рассказ будет основан на трёх нормативных документах.

Первый — это Закон об оценочной деятельности, второй — принятое в конце июня этого года постановление пленума Верховного суда, по вопросам оспаривания кадастровой стоимости.

Третий – это вступивший в силу 15 сентября новый Кодекс административного судопроизводства, в котором есть отдельная глава, посвящённая этой процедуре.

Сначала я расскажу ряд общих правил, которые надо знать до того, как начинать эту процедуру, затем опишу сам порядок оспаривания.

***

Общие правила – это ответы на два вопроса: (1) Кто имеет право снизить кадастровую стоимость? (2) Каковы основания для снижения кадастровой стоимости?

Ответ на первый вопрос таков: право снизить кадастровую стоимость имеют компании и граждане, владеющие объектами на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, которые платят налог, либо которые арендуют эти объекты и платят аренду, рассчитанную от размера кадастровой стоимости.

Бывший собственник объекта так же может оспорить кадастровую стоимость, если результатами кадастровой оценки затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика.

Если объект принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то любой дольщик может начать пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков.

Если кто-то арендует объект, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то снизить кадастровую стоимость можно без согласия собственника, если в частной — только с письменного согласия собственника.

Второй общий вопрос: каковы основания для снижения кадастровой стоимости? Таких оснований два:

(1) недостоверность сведений об объекте использованных при определении его кадастровой стоимости, т. е. допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Например:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, разрешённое использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия),
  • неправильное применение данных при расчёте кадастровой стоимости,
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

(2) установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Это самое популярное основание для снижения. По статистике оно используется в 90% случаев.

Для того, чтобы понять какое основание для оспаривания стоит использовать можно направить запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В течение семи рабочих дней с даты поступления указанного запроса, Росреестр обязан предоставить заявителю запрошенные сведения.

На этом мы закончим с общими вопросами и перейдём непосредственно к самой процедуре снижения.

***

Для снижения кадастровой стоимости организациям необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра, а в случае несогласия с её решением – в суд. Граждане и индивидуальные предприниматели могут сразу, минуя комиссию, обращаться в суд.

Сразу скажу, что в Крыму такой комиссии пока нет и когда она будет создана не известно. Поэтому о том, как обращаться в комиссию я рассказывать не буду.

Однако в конце моего выступления я вернусь к вопросу о комиссиях и этот вопрос будет поставлен так: сейчас комиссии нет, а стоит ли ждать её создания? Можно ли сказать, что в комиссии больше шансов добиться успеха, чем в суде? Об этом в конце. Сейчас о том, как можно снизить кадастровую стоимость уже сегодня.

Сделать это можно путём обращения в суд. У суда можно просить:

а) установить в отношении объекта его рыночную стоимость;

б) изменить кадастровую стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте.

Эти требования нельзя заявлять одновременно с другими требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Заявление (оно же «административный иск») о пересмотре кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Иск может быть подан в суд не позднее 5 лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.

Какие документы надо приложить к иску?

  1. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  2. Нотариальная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  4. Отчёт оценщика об оценке рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о снижении подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости.
  5. Положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Документы надо все собрать заранее. Если отсутствие необходимых документов, выяснится в ходе рассмотрения дела, суд даст вам срок для их сбора, если не успеете —  оставит иск без рассмотрения.

Государственная пошлина: для граждан — 300 рублей; для организаций — 2 000 рублей за каждый объект.

Иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается решение комиссии — то ответчиком является комиссия.

Дело должно быть рассмотрено судом в течение двух месяцев со дня поступления заявления в суд.

Обязанность доказывания оснований для пересмотра кадастровой стоимости лежит на административном истце.

На практике ответчики часто не соглашаются со снижением кадастровой стоимости по мотиву того, что отчёт оценщика ошибочен. В этом случае суд по назначает экспертизу по вопросам «какова рыночная стоимость объекта?» и «правильно ли сделан отчёт оценщика?».

В случае если суд удовлетворяет требование о снижении кадастровой стоимости, то решение суда будет содержать новую кадастровую стоимость, которая вноситься в кадастр.

Если случиться, что на момент принятия решения суда в кадастр внесены сведения о новой кадастровой стоимости в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в решения суд укажет на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Суд может и отказать.

По нашим наблюдениям самыми распространёнными причинами отказа это (1) установление в отчёте оценщика рыночной стоимости не на дату утверждения кадастровой, (2) назначенная судом экспертиза выявляет необоснованность отчёта оценщика, и (3) с иском обращается ненадлежащее лицо, например, тот, кто платит аренду вне привязки в кадастровой стоимости.

***

Что делать с результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости?

Обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчёте налога или арендной платы.

Пересчёт налоговой базы возможен с 1-го числа налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения в кадастр очередных результатов определения кадастровой стоимости.

***

Теперь вернёмся к комиссиям. Есть официальная статистика Росреестра о результатах оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях и в суде. Статистику я возьму за 2014 год и за первые 7 месяцев 2015 года.

Статистика по комиссиям такова (я дам округлённые числа): за 2014 г. в комиссии поступило 18 000 заявлений на 39 000 объектов, удовлетворены заявления в отношении 12 500 объектов, т.

е. 32%. За 7 мес. 2015 г. поступило 9 500 заявлений на 17 500 объектов, удовлетворено на 4 760 объектов, т. е. 27% удовлетворённых заявлений, 31% — отказ, остальное на рассмотрении.

Статистика по судам: за 2014 г. подано 15 000 исков на 39 000 объектов, удовлетворены 10 500 исков, т. е. 70%. За 7 месяцев 2015 г. подано 4 000 исков на 5 000 объектов, из них 31% исков удовлетворены, 18% отказ, 51% на рассмотрении.

Вывод: создания комиссии ждать не надо, шансов на результат в них меньше, чем в суде. Поэтому надо уже сегодня идти в суд.

***

Спасибо за внимание! Прошу задавать вопросы.

Источник: http://radchenko.pro/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-obekta-nedvizhimogo-imushhestva/

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Рекомендуем посмотреть